Mua bán đất không nói rõ thông tin thì xử lý tiền cọc và hợp đồng thế nào

Câu hỏi được gửi từ khách hàng: Mua bán đất không nói rõ thông tin thì xử lý tiền cọc và hợp đồng thế nào

Mình có lô đất ở Thủ Dầu Một Bình Dương, đất này mình mua vào năm 2003 (cách đây 15 năm) và giờ đang muốn bán, mình đưa sổ cho bên môi giới rao bán dùm, sau 1 thời gian thì đã có người chịu mua, Hợp Đồng Đặt Cọc thì 2 bên nhờ phía văn phòng Thừa Phát Lại (văn phòng này có thẩm quyền pháp lý) ở Thủ Dầu Một làm, thông tin về đất (diện tích đất là 189m2, loại đất là 160m2 đất thổ cư, 29m2 đất trồng cây) trong hợp đồng là dựa theo sổ mà ghi, ghi y hệt theo sổ, nhưng sau khi kí kết hợp đồng đặt cọc và bên mình nhận cọc là 850 000 000 vnđ (trong đó có 180 000 000 vnđ là phí hoa hồng đã đưa cho bên môi giới, bên mình (là bên bán) chỉ nhận 670 000 000 vnđ) thì bên mua đi xác minh lại đất thì phát hiện ra thật sự là đất không có thổ cư và nói là bên mình kiểu như lừa đảo họ, coi như hợp đồng vô hiệu, vậy mọi người cho mình hỏi:

1/ Hợp đồng đặt cọc này có bị xem như vô hiệu không?
2/ Nếu vô hiệu thì bên mình phải trả cọc bao nhiêu, phải trả hết 850 000 000 vnđ hay chỉ trả 670 000 000 vnđ là số tiền bên mình nhận thôi, vì bên mình đã trả cho bên môi giới 180 000 000 vnđ rồi.
3/ Như vậy có bị xem là bên mình lừa đảo bên mua không?

Luật sư Tư vấn Luật dân sự – Gọi 1900.0191

Dựa trên những thông tin được cung cấp và căn cứ vào các quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành, các cam kết, thỏa thuận quốc tế được ký kết nhân danh Nhà nước, Chính phủ Việt Nam. Chúng tôi đưa ra trả lời như sau:

1./ Thời điểm pháp lý

Ngày 07 tháng 08 năm 2018

2./ Cơ sở Pháp Luật liên quan tới vấn đề Xử lý tiền cọc khi hợp đồng vô hiệu

• Bộ luật dân sự 2015

3./ Luật sư tư vấn

Đặt cọc là một biện pháp đảm bảo để thực hiện nghĩa vụ của hợp đồng, là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

Căn cứ Khoản 2 Điều 328 Bộ luật dân sự 2015 quy định về việc đặt cọc như sau:

“2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”

Theo đó, trừ trường hợp hai bên có thỏa thuận khác, nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết hợp đồng mua bán quyền sử dụng đất, thì số tiền đã đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc. Trường hợp hợp đồng vô hiệu hoặc do bên nhận đặt cọc từ chối giao kết hợp đồng, thì bên nhận đặt cọc mới phải trả lại cho bên đặt cọc toàn bộ số tiền đã đặt cọc. Đối với trường hợp của anh/chị, nếu hợp đồng vô hiệu thì anh/chị phải hoàn trả cho bên mua tổng số tiền cọc là 850.000.000 đồng.

Tuy nhiên, trường hợp này, mục đích sử dụng đất của mảnh đất anh/chị định bán đã được ghi chi tiết trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bao gồm cả đất thổ cư và đất trồng cây. Nhưng bên mua lại lấy lý do không có đất thổ cư để vô hiệu hợp đồng mua bán đất. Việc khẳng định không có đất thổ cư của bên mua là hoàn toàn thiếu căn cứ, do đó, hợp đồng không thể vô hiệu. Anh/chị có thể yêu cầu bên mua cung cấp chứng cứ chứng minh mảnh đất của mình không có đất thổ cư. Nếu bên mua không chứng minh được, đồng thời không còn muốn giao kết hợp đồng mua bán đất thì số tiền bên mua đã đặt cọc sẽ thuộc về bên bán là anh/chị.

Như vậy, để tuyên hợp đồng mua bán đất trên là vô hiệu, bên mua phải chứng minh được mảnh đất rao bán không có đất thổ cư như trong hợp đồng đặt cọc đã ghi. Nếu không chứng minh được, hợp đồng đặt cọc vẫn có hiệu lực thi hành.

Với những tư vấn về câu hỏi Mua bán đất không nói rõ thông tin thì xử lý tiền cọc và hợp đồng thế nào, Công ty Luật LVN mong rằng đã có thể giải đáp được nhu cầu của quý khách, nếu quý khách vẫn còn chưa rõ hoặc có thông tin mới với trường hợp trên, quý khách có thể liên hệ Bộ phận Tư vấn pháp luật Miễn phí số: 1900.0191 để được Luật sư hỗ trợ ngay lập tức.