Mua nhà đang bị thế chấp thì phải làm sao để đảm bảo quyền lợi

Câu hỏi của khách hàng: Mua nhà đang bị thế chấp thì phải làm sao để đảm bảo quyền lợi

Xin chào các anh chị, cô chú Luật sư.
Em có vấn đề này xin phiền mọi người tư vấn chút.
Chuyện là gia đình em đang tính mua lại 1 căn nhà ở bên đường Quang Trung quận Gò Vấp.
-Hiện tại sổ căn nhà đó đang cầm sổ ở ngân hàng.
-Nhà đó bị quy hoạch mất 1 phần diện tích.

Nay gia đình em mua thì cần phải làm như thế nào để đảm bảo quyền lợi cho cả 2 bên.
Em tính đặt cọc 1 phần để bên đó lấy sổ ra xóa thế chấp rồi đi công chứng chồng đủ tiền luôn, còn về vấn đề bị quy hoạch thì em có cần phải làm thủ tục gì khác để khi nhà nước giải tỏa đền bù thì gia đình em nhận chứ không phải là chủ trước (do chủ nhà nói đã ký giấy tờ liên quan đến việc quy hoạch giải tỏa với ủy ban) nên em lo là sau này người ta sẽ liên hệ với chủ trước trên giấy tờ chứ không phải mình
Mong nhận được hồi âm từ các cô chú, anh chị.
Em xin chân thành cảm ơn các cô chú, anh chị nhiều.

Luật sư Tư vấn Luật đất đai – Gọi 1900.0191

Dựa trên thông tin được cung cấp và căn cứ vào các quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành, các cam kết, thỏa thuận quốc tế được ký kết nhân danh Nhà nước, Chính phủ Việt Nam.

1./ Thời điểm tư vấn: 01/12/2018

2./ Cơ sở Pháp Luật điều chỉnh vấn đề Chuyển nhượng nhà ở khi một phần nhà ở thuộc diện quy hoạch

• Luật đất đai năm 2013
• Bộ luật dân sự năm 2015

3./ Luật sư trả lời Mua nhà đang bị thế chấp thì phải làm sao để đảm bảo quyền lợi

Theo quy định của pháp luật dân sự thì thế chấp tài sản được hiểu là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp). Việc quyền sử dụng đất được dùng để thế chấp tại Ngân hàng theo đúng quy định của pháp luật sẽ là căn cứ để hạn chế một số quyền nhất định của chủ sở hữu, trong đó có quyền định đoạt tài sản.

Căn cứ Khoản 8 Điều 320 Bộ luật dân sự thì bên thế chấp không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp việc bán, trao đổi, tặng cho này được bên nhận thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh đồng ý hoặc tài sản thế chấp là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh.

Trong trường hợp của bạn, Ngân hàng là bên nhận thế chấp, chủ sở hữu ngôi nhà là bên thế chấp, tài sản thế chấp là một phần hoặc toàn bộ ngôi nhà cùng quyền sử dụng mảnh đất (tùy theo hợp đồng thế chấp).

Tuy nhiên, bạn có ý định đưa tiền để bên kia xóa thế chấp sau đó mới xác lập hợp đồng mua bán giữa hai bên. Tức là việc xác lập hợp đồng lúc này sẽ không liên quan tới bên Ngân hàng nữa. Khi đó, việc bán, chuyển nhượng cho ai hoàn toàn là theo ý chí của chủ sở hữu. Nhưng, bạn cần chú ý giá trị của giao dịch giữa bạn và bên kia. Bởi, nếu bạn đưa tiền cho bên kia để bên kia xóa thế chấp thì thực chất, số tiền đó không phải là tiền mua nhà (mà sẽ được coi là số tiền bên chủ nhà vay bạn hoặc coi là số tiền đặt cọc cho việc xác lập hợp đồng giữa hai bên). Nói cách khác, việc này không làm phát sinh quyền sở hữu của bạn với căn nhà trên.

Về vấn đề căn nhà trên bị quy hoạch mất một phần diện tích. Căn cứ Khoản 2 Điều 49 Luật đất đai:

“Điều 49.Thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

… 2.Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật. …”

Theo đó, việc một phần căn nhà sẽ bị quy hoạch không phải căn cứ làm hạn chế quyền chuyển nhượng của chủ sở hữu. Tuy nhiên, chủ sở hữu sẽ không được xây dựng mới nhà ở, công trình hay trồng cây lâu năm,… Khi bạn đã nhận chuyển nhượng căn nhà từ chủ sở hữu hợp pháp của tài sản và tiến hành xin cấp Giấy chứng nhận theo đúng quy định thì từ thời điểm công chứng hợp đồng, bạn đã được xác định là chủ sở hữu của khối tài sản trên. Nên, việc bồi thường sẽ được chủ thể có thẩm quyền tiến hành với chính bạn- người hiện đang là chủ sở hữu hợp pháp của tài sản.

Như vậy, trong trường hợp của bạn, bạn vẫn có thể nhận chuyển nhượng căn nhà khi bên kia xóa thế chấp căn nhà. Khi đã hoàn thành các thủ tục theo quy định của pháp luật (đặc biệt là việc công chứng hợp đồng) thì quyền và lợi ích hợp pháp của bạn sẽ được bảo vệ trước pháp luật.

Với những tư vấn trên, Công ty Luật LVN mong rằng đã có thể giải đáp được nhu cầu của quý khách, nếu quý khách vẫn còn chưa rõ hoặc có thông tin mới với trường hợp này, quý khách có thể liên hệ Bộ phận Tư vấn pháp luật Miễn phí số: 1900.0191 để được Luật sư hỗ trợ ngay lập tức.