Đã trả tiền cho bên môi giới nhưng không bán được đất thì có đòi được không

Câu hỏi của khách hàng: Đã trả tiền cho bên môi giới nhưng không bán được đất thì có đòi được không

Mọi người cho mình hỏi vấn đề này ạ!

Mình có 1 lô đất ở thủ dầu một bình dương, đất trước mình mua năm 2003, mình có sổ đỏ đàng hoàng, mình hoàn toàn không biết gì về tình trạng của đất là có quy hoạch hay không quy hoạch, đến nay năm 2018 mình cần tiền và muốn bán, mình nhờ bên môi giới rao bán và đã có người đồng ý mua.
Nhưng sau khi bên mình và bên mua ký kết hợp đồng đặt cọc và bên mình đã nhận số tiền đặt cọc thì bên mua đi xác minh ở phường huyện thì nói là đất này đã nằm trong khu quy hoạch, kêu là ra sổ không được thì làm sao mà đi công chứng chuyển nhượng đất nên muốn đòi lại tiền cọc, nhưng 1 phần tiền cọc mình đã trả cho bên môi giới rồi nên bây giờ không có tiền để trả toàn bộ cọc mà bên mua đã giao.
Bây giờ có thể giải quyết như thế nào ạ, mong mọi người chỉ bảo giúp mình, mình cảm ơn nhiều lắm!!!!

Luật sư Tư vấn Bộ luật dân sự – Gọi 1900.0191

Dựa trên thông tin được cung cấp và căn cứ vào các quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành, các cam kết, thỏa thuận quốc tế được ký kết nhân danh Nhà nước, Chính phủ Việt Nam.

1./ Thời điểm tư vấn: 10/12/2018

2./ Cơ sở Pháp Luật điều chỉnh vấn đề Không bán được đất nhưng đã trả tiền môi giới thì làm sao

• Luật đất đai năm 2013
• Bộ luật dân sự năm 2015

3./ Luật sư trả lời Đã trả tiền cho bên môi giới nhưng không bán được đất thì có đòi được không

Theo quy định của pháp luật về đất đai thì việc mảnh đất của bạn nằm trong diện quy hoạch không phải là căn cứ để bạn không được thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Ngoài ra, trong đặt cọc, bên không thực hiện việc giao kết theo cam kết là bên sẽ mất cọc, bạn không có nghĩa vụ trả số tiền cọc trên nếu người này không giao kết hợp đồng với lý do đất bạn đang trong quy hoạch (trừ trường hợp hai bên có thỏa thuận khác).

Căn cứ Khoản 2 Điều 49 Luật đất đai:

“Điều 49.Thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

… 2.Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật. …”

Theo đó, nếu mảnh đất của bạn nằm trong quy hoạch sử dụng đất mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì bạn vẫn được tiếp tục sử dụng và thực hiện các quyền của người sử dụng đất, trong đó có quyền chuyển nhượng theo đúng quy định.

Ngoài ra, về việc trả số tiền cọc trên. Nếu hai bên (bạn và người mua) đã có thỏa thuận với nhau, theo đó, bạn có nghĩa vụ trả lại số tiền cọc trên thì đây là nghĩa vụ của bạn, việc bạn đã đưa tiền cho môi giới không ảnh hưởng tới nghĩa vụ trả lại số tiền cọc trên cho bên đặt cọc.

Bởi, về mặt pháp lý, hợp đồng dịch vụ giữa bạn và bên môi giới cùng giao dịch đặt cọc giữa bạn và người sẽ mua mảnh đất của bạn là hai hợp đồng hoàn toàn khác nhau. Việc thực hiện quyền và nghĩa vụ phát sinh từ hợp đồng dịch vụ và giao dịch đặt cọc cũng riêng rẽ, không phụ thuộc vào nhau.

Tuy nhiên, sau khi bạn trả số tiền cọc cho bên kia, bạn có quyền yêu cầu bên môi giới trả lại số tiền bạn đã trả cho bên môi giới với lý do hợp đồng hai bên ký kết chưa được hoàn thành (trừ trường hợp hợp đồng dịch vụ mà bạn cùng bên môi giới ký kết có thỏa thuận khác). Ví dụ như trong hợp đồng dịch vụ có ghi nhận, bên môi giới chỉ phải chịu trách nhiệm tới khi bên mua chấp nhận đặt cọc,… thì việc bên mua không thực hiện xác lập hợp đồng mua bán không phải căn cứ để bạn yêu cầu bên môi giới trả lại số tiền dịch vụ người này đã nhận. Bởi, xét trên hợp đồng, người này đã hoàn thành công việc của mình rồi.

Như vậy, trong trường hợp của bạn, việc bạn đã đưa một phần số tiền đặt cọc mà bên đặt cọc đưa cho bạn cho bên môi giới để trả tiền sử dụng dịch vụ không phải là căn cứ để bạn được giảm số tiền đặt cọc theo quy định. Nói cách khác, bạn phải trả lại bên đặt cọc số tiền đặt cọc mà họ đã đưa cho bên. Tuy nhiên, bạn có thể yêu cầu bên môi giới trả lại số tiền mà bạn đã đưa do công việc mà hai bên cam kết trong hợp đồng dịch vụ chưa được hoàn thành.

Với những tư vấn trên, Công ty Luật LVN mong rằng đã có thể giải đáp được nhu cầu của quý khách, nếu quý khách vẫn còn chưa rõ hoặc có thông tin mới với trường hợp này, quý khách có thể liên hệ Bộ phận Tư vấn pháp luật Miễn phí số: 1900.0191 để được Luật sư hỗ trợ ngay lập tức.