Làm sổ đỏ với nhà đã sử dụng từ lâu nhưng không có căn cứ

Câu hỏi của khách hàng:Làm sổ đỏ với nhà đã sử dụng từ lâu nhưng không có căn cứ

Chào các anh chị. Em có khúc mắc liên quan đến luật đất đai. Em trình bày vấn đề như sau:
Em làm môi giới BĐS nhà phố và có 1 trường hợp 1 căn nhà mặt tiền diện tích 80m2 ở quận 5 muốn bán nhưng lại không có sổ. Theo em được biết đây là đất thuê từ trước năm 1975, người chủ đất đã chết từ lâu nên họ sinh sống tại đây đã hơn vài chục năm (có các giấy tờ liên quan từ thời VNCH).
Giá trị căn nhà này trên thị trường khoảng 28 tỷ. Vì không có sổ nên họ rất muốn bán với giá 21 tỷ. Mặc dù giá rất tốt như vậy nhưng không có nhà đầu tư nào dám mua vì “không có khả năng làm sổ”. Mặc dù đã nhiều lân xin cấp sổ nhưng lại không được
Nhưng em có 1 vị khách đồng ý đặt cọc 500tr và chấp nhận mất cọc nếu không làm được sổ trong vòng 2 tháng. Những gì em biết về vị khách này là 1 trong vài người đại diện cho 1 tập đoàn đầu tư BĐS để đầu tư vào BĐS khu vực TP. HCM
Người này chia sẻ với em rằng cũng đã từng giải quyết 1 căn nhà giống như vậy (cũng là đất thuê của người chủ đất) nhưng trị giá khoảng 7 tỷ
Vấn đề em muốn được giải đáp là liệu việc cấp sổ cho 2 căn nhà đó có hợp pháp hay không. Nếu có thì tại sao những nhà đầu tư khác lại không dám mua mặc dù lợi nhuận rất cao? Hay là có 1 “cửa sau” dành cho những người quyền lực. Em nghĩ nếu hợp pháp thì với 1 căn nhà 28 tỷ kia không phải là dễ dàng

---

Luật sư Luật Đất đai – Tư vấn trực tuyến gọi 1900.0191

Dựa trên thông tin được cung cấp và căn cứ vào các quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành, các cam kết, thỏa thuận quốc tế được ký kết nhân danh Nhà nước, Chính phủ Việt Nam.

1./ Thời điểm tư vấn: 27/06/2019

2./ Cơ sở Pháp Luật điều chỉnh vấn đề thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

• Luật đất đai 2013
• Nghị định 43/2014/NĐ- Cp quy định chi tiết một số điều, khoản của Luật đất đai 2013

3./ Luật sư trả lời câu hỏi Làm sổ đỏ với nhà đã sử dụng từ lâu nhưng không có căn cứ

Theo quy định tại Điều 100 và 101 Luật đất đai năm 2013 thì hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

“1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:

a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;

d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;

e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;

g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ.”

Hoặc:

“2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.”

Như vậy, để được cấp GCNQSDĐ bạn phải đảm bảo đủ các điều kiện sau:

Nếu thửa đất thuộc trường hợp quy định tại Điều 100 Luật Đất đai bạn sẽ được cấp GCNQSDĐ khi:

– Có một trong các Giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai.

– Đất đó được UBND xã, phường xác nhận là không có tranh chấp.

Nếu thửa đất không thuộc trường hợp quy định tại Điều 100 Luật Đất đai bạn sẽ được cấp GCNQSDĐ khi:

– Diện tích đất đó được UBND xã, phường xác nhận là không có tranh chấp.

– Diện tích đất đó được UBND xã, phường nơi có đất xác nhận Đất đã được sử dụng trước thời điểm quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị hoặc quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn được xét duyệt; trường hợp đất được sử dụng sau thời điểm quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị hoặc quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn được xét duyệt thì phải phù hợp với quy hoạch hoặc kế hoạch đó.

Thủ tục xin cấp GCNQSDĐ.

• Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại UBND xã, thị trấn nơi có đất.

Hồ sơ gồm có:

• Đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
• Một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai (nếu có).
• Văn bản ủy quyền xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (nếu có).
• Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
• UBND xã, thị trấn có trách nhiệm thẩm tra, xác nhận vào đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất về tình trạng tranh chấp đất đai đối với thửa đất; trường hợp người đang sử dụng đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai thì thẩm tra, xác nhận về nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất, tình trạng tranh chấp đất đai đối với thửa đất, sự phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt; công bố công khai danh sách các trường hợp đủ điều kiện và không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại trụ sở UBND xã, thị trấn trong thời gian 15 ngày; xem xét các ý kiến đóng góp đối với các trường hợp xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; gửi hồ sơ đến văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc phòng Tài nguyên & Môi trường.
• Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ; xác nhận vào đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với trường hợp đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và ghi ý kiến đối với trường hợp không đủ điều kiện; trường hợp đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì làm trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính thửa đất đối với nơi chưa có bản đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa chính; gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; gửi hồ sơ những trường hợp đủ điều kiện và không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất kèm theo trích lục bản đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa chính đến phòng Tài nguyên & Môi trường.
• Phòng Tài nguyên & Môi trường có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ và trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Với những tư vấn trên, Công ty Luật LVN mong rằng đã có thể giải đáp được nhu cầu của quý khách, nếu quý khách vẫn còn chưa rõ hoặc có thông tin mới với trường hợp này, quý khách có thể liên hệ Bộ phận Tư vấn pháp luật Miễn phí số: 1900.0191 để được Luật sư hỗ trợ ngay lập tức.