Thế chấp tài sản khi chưa khai nhận di sản thừa kế

Thế chấp tài sản khi chưa khai nhận di sản thừa kế

Năm 2010 mẹ tôi dùng nhà đất để thế chấp ngân hàng. Ngân hàng yêu cầu 3 anh em tôi ký vào giấy ủy quyền cho mẹ tôi toàn quyền thế chấp tài sản do bố tôi đã mất để lại (Bố tôi không để lại di chúc). Một người em còn nhỏ nên không ký cam kết. Việc thế chấp tài sản không biết có công chứng hay không nhưng khi ký cam kết ủy quyền thì không có công chứng. Nay, ngân hàng khởi kiện mẹ tôi thu hồi nợ và Tòa án có yêu cầu mẹ tôi là bảo tất cả 4 anh em tôi làm lại giấy ủy quyền. Hỏi: Giấy ủy quyền trên có pháp lý, hiệu lực không? Nếu chúng tôi không làm lại giấy ủy quyền cho mẹ tôi để lên tòa giải quyết thì chúng tôi có bị liên quan gì không? Chúng tôi có thể giữ lại được tài sản mà bố tôi để lại hay không?

Gửi bởi: Nguyễn Đắc Thanh Trường

Trả lời có tính chất tham khảo

1. Về giấy ủy quyền cho mẹ bạn toàn quyền thế chấp tài sản như bạn nói

Về mặt hình thức hợp đồng, Bộ luật Dân sự không quy định hình thức bắt buộc của Giấy/hợp đồng ủy quyền là phải là văn bản có công chứng, chỉ quy định “Hình thức ủy quyền do các bên thỏa thuận, trừ trường hợp pháp luật quy định việc ủy quyền phải được lập thành văn bản” (Khoản 2 Điều 142 BLDS).

Về mặt nội dung: Vì bạn không nêu rõ nội dung của giấy này nên chúng tôi chưa thể tư vấn được giấy này có hiệu lực và có giá trị pháp lý hay không. Nhưng, cho dù giấy ủy quyền này có giá trị pháp lý thì từ giấy tờ này, mẹ bạn cũng chưa thể tiến hành ngay thủ tục thế chấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà cho ngân hàng được. Vì: theo những thông tin mà bạn cung cấp thì có thể hiểu rằng: quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở là di sản thừa kế do bố bạn để lại; chưa làm thủ tục khai nhận di sản thừa kế nhưng mẹ bạn đã dùng tài sản đó để thế chấp ngân hàng. Có thể thấy việc thế chấp tài sản như bạn nêu là chưa thực hiện đúng với trình tự, thủ tục mà pháp luật quy định.

Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở dùng làm tài sản thế chấp là di sản do bố bạn mất đi để lại. Do vậy, mẹ bạn không thể tự ý dùng tài sản đó để thực hiện các giao dịch bảo đảm theo quy định của pháp luật. Khi bố bạn mất mà không để lại di chúc, di sản mà bố bạn để lại sẽ được chia cho các thừa kế theo pháp luật theo Điều 676 Bộ luật Dân sự:

– Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;

– Hàng thừa kế thứ hai gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại;

– Hàng thừa kế thứ ba gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột, chắt ruột của người chết mà người chết là cụ nội, cụ ngoại.

Những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau. Những người ở hàng thừa kế sau chỉ được hưởng thừa kế, nếu không còn ai ở hàng thừa kế trước do đã chết, không có quyền hưởng di sản, bị truất quyền hưởng di sản hoặc từ chối nhận di sản.

Theo quy định trên, ngoài mẹ bạn, 4 anh em bạn thì người thừa kế theo pháp luật của bố bạn còn có thể có cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con nuôi của bố bạn. Tất cả những người thừa kế phải tiến hành các thủ tục theo quy định của pháp luật để khai nhận và phân chia di sản thừa kế là quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở do bố bạn để lại. Trình tự, thủ tục được quy định theo Luật Công chứng, các văn bản hướng dẫn và phải được cơ quan có thẩm quyền công chứng, chứng thực (đối với địa bàn chưa có tổ chức công chứng) chứng nhận vào văn bản thừa kế đó. Bao gồm các bước:

– Người yêu cầu công chứng nộp hồ sơ yêu cầu công chứng văn bản thừa kế; tổ chức công chứng thụ lý hồ sơ;

– Tổ chức công chứng tiến hành niêm yết công khai Thông báo về việc khai nhận di sản thừa kế tại trụ sở Uỷ ban nhân dân cấp xã, nơi thường trú trước đây của người để lại di sản; trong trường hợp không có nơi thường trú, thì niêm yết tại Uỷ ban nhân dân cấp xã, nơi tạm trú có thời hạn của người đó. Nếu không xác định được cả hai nơi này, thì niêm yết tại Uỷ ban nhân dân cấp xã, nơi có bất động sản của người để lại di sản. Thời gian niêm yết theo quy định trước đây là 30 ngày. Nội dung niêm yết nêu rõ: họ, tên người để lại di sản; họ, tên của những người thoả thuận hoặc người khai nhận và quan hệ với người để lại di sản; danh mục di sản được thoả thuận phân chia hoặc được khai nhận; cuối bản niêm yết phải ghi rõ nếu có khiếu nại, tố cáo về việc bỏ sót người được hưởng di sản, bỏ sót di sản, di sản không thuộc quyền sở hữu, quyền sử dụng của người để lại di sản, thì khiếu nại, tố cáo dó được gửi cho cơ quan thực hiện công chứng, chứng thực.

– Các đồng thừa kế lập văn bản khai nhận di sản thừa kế hoặc văn bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế. Tổ chức công chứng sẽ chứng nhận vào văn bản này.

– Sau khi có văn bản thừa kế, người được hưởng di sản sẽ nộp hồ sơ đến cơ quan có thẩm quyền đăng ký nhà đất để làm thủ tục đăng ký quyền sử dụng/ quyền sở hữu. Khi có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở thì người được hưởng di sản có thể thực hiện các quyền của mình như: mua bán, chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp ….

Đối chiếu theo các quy định trên thì việc mẹ bạn dùng tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở do bố bạn mất đi để lại đã có hai điểm sai:

– Một là: Tài sản chưa được khai nhận di sản thừa kế theo quy định của pháp luật;

– Hai là, vì tài sản chưa được khai nhận di sản thừa kế nên khi thế chấp đã không tính đến quyền lợi của các đồng thừa kế khác.

Anh em bạn có thể dựa vào đây để bảo vệ quyền lợi của mình đối với tài sản là quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở do bố bạn mất đi để lại.

2. Về yêu cầu bốn anh em bạn lập lại Giấy ủy quyền

Bạn cũng không nêu rõ lập lại giấy ủy quyền với nội dung gì: ủy quyền để thế chấp tài sản? Hay ủy quyền để giải quyết vụ tranh chấp?

Rõ ràng việc lập lại giấy ủy quyền với nội dung ủy quyền cho mẹ bạn thế chấp tài sản là không đúng. Việc ủy quyền phải có trước việc thế chấp, không thể dùng văn bản ủy quyền mới để thay thế văn bản ủy quyền trước đây được. Hơn nữa, ủy quyền hay không là quyền của 4 anh em bạn, không ai có quyền yêu cầu anh em bạn phải lập lại giấy ủy quyền này.

Nếu là ủy quyền giải quyết vụ tranh chấp thì đây cũng là quyền của anh em bạn. Anh em bạn có thể ủy quyền cho mẹ bạn tham gia vụ án dân sự; hoặc có thể tự mình tham gia vào quá trình giải quyết vụ án đó.

Trong vụ án giải quyết tranh chấp này, tòa án có thể yêu cầu 4 anh em bạn tham gia với tư cách là người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan vì đều là các đồng thừa kế đối với di sản là quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở đang thế chấp.

3. Về việc giữ lại tài sản của bố bạn để lại

Theo như bạn thông tin thì tranh chấp dân sự trong vụ án này là tranh chấp về hợp đồng dân sự, cụ thể là việc ngân hàng yêu cầu mẹ bạn thực hiện nghĩa vụ trả nợ đối với ngân hàng. Hợp đồng dân sự chính ở đây là hợp đồng vay tiền ký giữa ngân hàng và mẹ bạn.

Khi giải quyết tranh chấp trên, trước hết Tòa án sẽ yêu cầu mẹ bạn phải thực hiện nghĩa vụ trả nợ của mình đối với ngân hàng. Trường hợp không trả nợ được thì sẽ xử lý tài sản đảm bảo để thu hồi nợ theo quy định của pháp luật và theo thỏa thuận giữa các bên.

Như vậy, nếu mẹ bạn trả được nợ cho ngân hàng thì đương nhiên quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở của bố bạn để lại sẽ không bị xử lý. Ngược lại, nếu phải xử lý tài sản trên thì anh em bạn có thể giữ lại tài sản đó bằng cách chứng minh rằng việc thế chấp tài sản đã thực hiện không đúng quy định của pháp luật (như phần trên đãtrình bày).

Các văn bản liên quan:

Bộ luật 33/2005/QH11 Dân sự

Luật 82/2006/QH11 Công chứng

Trả lời bởi: CTV3