Làm hợp đồng đặt cọc để nhận chuyển nhượng mảnh đất nhưng bên nhận đặt cọc không phải là chủ sử dụng mảnh đất đó

Làm hợp đồng đặt cọc để nhận chuyển nhượng mảnh đất nhưng bên nhận đặt cọc không phải là chủ sử dụng mảnh đất đó

Tôi và ông A có giao dịch liên quan đến một lô đất. Tôi đặt cọc cho ôngA trước 20 triệu, ông A hẹn sau 45 ngày sẽ tách thửa và hoàn thành thủ tục thìtôi sẽ trả số tiền còn lại. Ông A không phải là chủ mảnh đất đó (bên trung gian).Nhưng sau 45 ngày ông A không tách được thửa đất đó và hẹn tôi liên tiếp 2 lầnnữa tổng cộng từ ngày làm hợp đồng đến nay là 90 ngày. Đến lần thứ 4, ông A hẹntiếp tôi 1 tháng nữa nhưng tôi không đồng ý và đòi lại tiền cọc 20 triệu vàtiền phạt hợp đồng là 40 triệu. Ông A chỉ trả tôi số tiền 20 triệu mà không trảtiền phạt cọc. Vậy tôi có thể kiện ông A ra tòa đòi bồi thường tiền phạt cọccho tôi được không?

Gửi bởi: Nguyễn Văn Chiến

Trả lời có tính chất tham khảo

Ðiều 358 Bộ luật Dân sự quy định: Ðặt cọc làviệc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quí, đá quý hoặc vậtcó giá trị khác (gọi là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kếthoặc thực hiện hợp đồng dân sự. Theo quy định này thì khó có thể nói giữa bạnvà ông A đã giao kết hợp đồng đặt cọc, bởi lẽ:

(i) Mục đíchcủa việc đặt cọc là hai bên sẽ tiến hành giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dânsự, với trường hợp của bạn thì mục đích là: Bên nhận đặt cọc sẽ thực hiện thủtục để chuyển nhượng cho bên đặt cọc quyền sử dụng đất;

(ii) Ông Akhông phải là chủ sử dụng đất nên không có quyền hứa chuyển nhượng cho bạn mảnhđất đó;

(iii) Ông Akhông phải là chủ sử dụng đất nên không thể thực hiện được giao dịch được đảmbảo theo hợp đồng đặt cọc, tức là không thể giao kết hợp đồng chuyển nhượngquyền sử dụng đất cho bạn.

Do vậy, nếugiữa bạn và ông A không có giao kết về hợp đồng đặt cọc thì việc bạn khởi kiệnyêu cầu ông A đòi bồi thường tiền đặt cọc là thiếu cơ sở. Hơn nữa, theo như bạnnói thì ông A đã hoàn trả số tiền mà bạn giao cho ông A nên để tránh phiền phứcliên quan đến việc khởi kiện (chi phí tốn kém, mất nhiều thời gian …) thì bạnnên cùng ông A thương lượng, thỏa thuận để đưa ra hướng giải quyết tốt nhất chocả hai bên.

Các văn bản liên quan:

Bộ luật 33/2005/QH11 Dân sự

Trả lời bởi: CTV3