Qua nghiên cứu Báo Pháp luật thành phố Hồ Chí Minh số 336 ra ngày 10/12/2010 có nêu trường hợp bà Phạm Thị H., ngụ tại quận 10 (TP. Hồ Chí Minh) lỡ mua phải căn nhà của bà C là người phải thi hành án, tại Bà Rịa – Vũng Tàu. Trong thời gian thông báo tự nguyện thi hành án, người phải thi hành án đã bán nhà (hoặc tài sản cho người khác) và hoàn tất thủ tục, được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà. Đây là trường hợp có thể xảy ra nhiều trong thực tiễn, nếu không có quy định thống nhất thì sẽ làm ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của bên mua. Tôi xin nêu một số bất cập trong giải quyết các giao dịch liên quan đến tài sản của người phải thi hành án để độc giả cùng tham khảo.
Thông tư Liên tịch số 12/TTLT-BTP-VKSNDTC ngày 26/12/2001; và tại khoản 1 Điều 6 Thông tư liên tịch số 14/2010/TTLT-BTP-TANDTC-VKSNDTC hướng dẫn về thủ tục thi hành án dân sự và phối hợp liên ngành trong thủ tục thi hành án dân sự quy định về kê biên, xử lý tài sản để thi hành án như sau: “Kể từ thời điểm có bản án, quyết định sơ thẩm mà người phải thi hành án bán, chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, bảo lãnh, cầm cố tài sản của mình cho người khác, không thừa nhận tài sản là của mình mà không sử dụng khoản tiền thu được để thi hành án thì tài sản đó vẫn bị kê biên để thi hành án, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác. Nếu có tranh chấp thì Chấp hành viên hướng dẫn đương sự thực hiện việc khởi kiện tại Toà án để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình. Hết thời hạn 30 ngày, kể từ ngày được thông báo mà không có người khởi kiện thì Cơ quan thi hành án xử lý tài sản để thi hành án.
Kể từ thời điểm có bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật hoặc trong trường hợp đã bị áp dụng biện pháp ngăn chặn, biện pháp khẩn cấp tạm thời, biện pháp bảo đảm thi hành án, biện pháp cưỡng chế thi hành án mà tài sản bị bán, chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, bảo lãnh, cầm cố cho người khác, người phải thi hành án không thừa nhận tài sản là của mình thì bị kê biên, xử lý để thi hành án”.
1. Tài sản giao dịch của người phải thi hành án là bất động sản
Tài sản giao dịch của người phải thi hành án là nhà ở. Chẳng hạn, trường hợp bà Minh bị Toà án thành phố H. tuyên phải bồi thường 80 triệu đồng cho bà Sơn (bản án sơ thẩm số 17/DSST có hiệu lực pháp luật từ ngày 15/9/2010). Trong quá trình Toà án đang giải quyết vụ án bồi thường thiệt hại bà Minh rao bán nhà nên vợ chồng ông Hùng đã đặt cọc 50 triệu đồng. Hợp đồng mua bán nhà ở được công chứng vào ngày 22/9/2010, các bên đã giao nhà ở, giấy tờ nhà và giao đủ tiền cho nhau. Như vậy, ông Hùng đã mua phải căn nhà của người phải thi hành án nên cơ quan có thẩm quyền áp dụng Thông tư liên tịch để giải quyết? Các quy định của pháp luật về vấn đề này như thế nào?
Theo quy định tại khoản 1 Điều 91 Luật nhà ở năm 2005 về điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch: “Trong các giao dịch về mua bán, tặng cho, đổi, thừa kế, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ, uỷ quyền quản lý nhà ở thì nhà ở phải có các điều kiện sau đây: a) Có giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở theo quy định của pháp luật; b) Không có tranh chấp về quyền sở hữu; c) Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền”. Như vậy, tính từ thời điểm “có quyết định kê biên của Cơ quan thi hành án, chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của Bộ luật Tố tụng Dân sự” thì mới không được phép giao dịch về nhà ở. Thông tư Liên tịch số 14 quy định mở rộng hơn “kể từ thời điểm có bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật” mặc dù trong Thông tư có thuật ngữ “trừ trường hợp pháp luật có quy định khác” nhưng cũng rất dễ bị lạm dụng nếu không hiểu biết pháp luật. Theo quy định của Thông tư liên tịch thì mọi người dân khi tham gia giao dịch về tài sản với một chủ thể nào đó thay vì phải tìm hiểu xem “tài sản đó có đủ điều kiện để giao dịch hay không” thì phải tìm hiểu chủ sở hữu có bị Toà án nào kết án bằng bản án có hiệu lực mà chưa thi hành không? Nếu không lỡ mua phải nhà của người đang phải thi hành án thì hết sức phiền toái. Đây là điều mà khó có thể thực hiện được trong thực tế bởi lẽ khi mua ngôi nhà ở này ông Hùngkhông bắt buộc phải có nghĩa vụ tìm hiểu bà Minh đang phải chấp hành bản án liên quan đến tài sản nào hay không (trừ khi có quyết định áp dụng các biện pháp khẩn cấp tạm thời, quyết định kê biên… gửi cơ quan, tổ chức có thẩm quyền để họ ngăn chặn giao dịch đó).
Tài sản giao dịch của người phải thi hành án là quyền sử dụng đất, tài sản trên đất. Theo quy định của Bộ luật Dân sự 2005, thời điểm chuyển quyền sở hữu đối với bất động sản kể từ thời điểm đăng ký tại cơ quan có thẩm quyền. Chẳng hạn, trường hợp bà Hoàchuyển nhượng cho bà Bình diện tích đất 500 m2 với giá 2 tỷ đồng, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được công chứng ngày 15/8/2010. Theo thoả thuận trong hợp đồng, bà Bình có nghĩa vụ làm thủ tục đăng ký và thực hiện các nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật. Toàn bộ hồ sơ hợp lệ về đăng ký quyền sử dụng đất đã được được Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất nhận, tuy nhiên sau đó Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất đã thông báo không thể đăng ký được do bà Hoà là người phải thi hành bản án dân sự có hiệu lực ngày 20/8/2010 phải trả nợ cho một số người là 1,2 tỷ đồng. Trong suốt quá trình chuyển nhượng các cơ quan có thẩm quyền đều xác định đất không có tranh chấp, thuộc quyền sử dụng hợp pháp của bà Hoà và đủ điều kiện chuyển nhượng. Theo hướng dẫn, bà Bình khởi kiện ra Toà án thì Toà án xác định quyền sử dụng đất hợp pháp thuộc quyền sử dụng của bà Hoà (chưa được đăng ký quyền sử dụng). Trong thực tế, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc tài sản trên đất đã có hiệu lực pháp luật nhưng thời điểm đó bên chuyển nhượng lại bị bản án buộc phải thực hiện nghĩa vụ tài sản (chưa có hiệu lực pháp luật), bên nhận chuyển nhượng hoàn toàn ngay tình nhưng các cơ quan có thẩm quyền lại căn cứ vào Thông tư liên tịch từ chối làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng hoặc từ chối thu lệ phí trước bạ là đúng hay sai? Theo chúng tôi, cơ quan có thẩm quyền khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ phải tiến hành các thủ tục đăng ký quyền sở hữu đối với bất động sản để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người tham gia giao dịch ngay tình. Trường hợp tài sản bị kê biên bán đấu giá thì dù người ngay tình có được giải quyết quyền lợi cũng chỉ là trên giấy vì người phải thi hành án không còn tài sản. Bà Hoà có thể khởi kiện về hành vi hành chính (không thực hiện của cơ quan hành chính trong khi làm thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất của mình làm ảnh hưởng đến quyền lợi hợp pháp).
2. Mối quan hệ giữa cơ quan thi hành án dân sự và tổ chức hành nghề công chứng
Trước đây về tổ chức của phòng công chứng và cơ quan thi hành án đều thuộc sở tư pháp và điều hành các hoạt động giống như cơ quan nhà nước nên bị ràng buộc bởinguyên tắc mệnh lệnh, phục tùng. Hiện nay, tổ chức hành nghề công chứng đã được xã hội hoá, cạnh tranh và hoạt động khá độc lập theo quy định của Luật công chứng nên Công chứng viên khi thực hiện phải căn cứ vào luật (cho phép hay không cho phép). Cơ quan thi hành án dân sự và tổ chức hành nghề công chứng hoạt động chỉ tuân theo pháp luật. Chẳng hạn, trường hợp đã có bản án của Toà án huyện P, tỉnh H. có hiệu lực pháp luật buộc bà Chanh phải trả 500 triệu đồng theo hợp đồng vay tài sản, Chấp hành viên ra thông báo tự nguyện thi hành án và gửi Phòng công chứng nơi có bất động sản. Công chứng viên thuộc Văn phòng Công chứng Hà Thành vẫn công chứng hợp đồng mua bán nhà ở với lý do tài sản bán là nhà ở đủ điều kiện theo quy định của Luật nhà ở và văn bản thông báo của cơ quan thi hành án (không phải quyết định kê biên), Toà án không áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời. Khi hợp đồng đã được công chứng thì thời điểm chuyển quyền sở hữu căn cứ theo Luật nhà ở và Nghị định số 71/2010/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật nhà ở (thay thế Nghị định 90) về thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở đối với các giao dịch về mua bán, tặng cho, đổi, thuê mua, thừa kế nhà ở “Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở đối với trường hợp mua bán nhà ở được tính từ ngày hợp đồng mua bán nhà ở được công chứng hoặc chứng thực. Trường hợp mua bán nhà ở mà bên bán là doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là thời điểm bên bán bàn giao nhà ở cho bên mua theo thỏa thuận trong hợp đồng”.
Trường hợp người phải thi hành án đã chuyển dịch tài sản hợp pháp cho chủ thể khác (nhà ở đã chuyển dịch bằng hợp đồng có công chứng), tài sản khác đã đăng ký quyền sở hữu nhưng Chấp hành viên vẫn kê biên tài sản đó. Vậy, hoặc là tranh chấp quyền sở hữu sẽ phát sinh để xác định tài sản đó thuộc sở hữu của chủ thể nào để xác định kê biên đúng hay sai, hoặc là tranh chấp về hợp đồng để xem xét hợp đồng đó có tuân thủ đầy đủ các điều kiện pháp luật quy định hay không. Theo chúng tôi, một người bị Toà án xử bằng bản án có hiệu lực về tài sản hoặc đang phải thi hành án (chưa có quyết định nào của cơ quan có thẩm quyền về tài sản của người đó) thì việc giao dịch tài sản của họ không vi phạm điều cấm của pháp luật nên Toà án khó có thể viện dẫn căn cứ để tuyên bố hợp đồng đó vô hiệu. Theo chúng tôi, mục đích của Thông tư nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người được thi hành án. Tuy nhiên, giải pháp này thì việc bảo vệ quyền lợi của người này lại xâm phạm quyền, lợi ích chính đáng của chủ thể khác. Do đó, các chủ thể khi khởi kiện tại Toà án cần cân nhắc yêu cầu áp dụng những biện pháp ngăn chặn để không những bảo vệ quyền tài sản của chính mình mà ngăn chặn những giao dịch làm ảnh hưởng đến người thứ ba.
Đoàn Đức Lương
___________________
Tài liệu tham khảo
1. Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam (2005), Bộ luật Dân sự, NXB. Chính trị Quốc gia Hà Nội.
2. Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam (2006), Luật Công chứng,NXB. Chính trị Quốc gia Hà Nội.
3. Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam (2005), Luật Nhà ở, NXB. Chính trị Quốc gia Hà Nội.
4. Thông tư liên tịch số 14/2010/TTLT – BTP- TANDTC-VKSNDTC hướng dẫn về thủ tục thi hành án dân sự và phối hợp liên ngành trong thủ tục thi hành án dân sự.
Tham khảo thêm:
- Bài giảng về những điểm mới của Bộ luật hình sự năm 2015
- Quy định dẫn giải đối với người bị hại từ chối giám định trong Bộ luật Tố tụng hình sự năm 2015
- Bài giảng của Phó Chánh án TANDTC Tống Anh Hào về nội dung cơ bản của Bộ luật Tố tụng dân sự 2015
- Thực trạng pháp luật lao động về kỷ luật sa thải và một số kiến nghị
- Vướng mắc trong quy định của Bộ luật lao động về bồi thường chi phí đào tạo của người lao động
- Một số điểm mới của chế định bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của Bộ luật dân sự năm 2015
- Một số vấn đề của PL về giao dịch bảo đảm cần tiếp tục hoàn thiện theo quy định của BLDS 2015[1]
- Quy định về bảo vệ bí mật kinh doanh, bí mật công nghệ trong hợp đồng lao động cần được hướng dẫn
- Áp dụng tập quán trong pháp luật dân sự- những vướng mắc, bất cập cần hoàn thiện
- Hoàn thiện các quy định của pháp luật về rút ngắn thời gian thử thách của án treo
Để được tư vấn hướng dẫn trực tiếp cho tất cả các vướng mắc, đưa ra lời khuyên pháp lý an toàn nhất, quý khách vui lòng liên hệ Luật sư - Tư vấn pháp luật qua điện thoại 24/7 (Miễn phí) số: 1900.0191 để gặp Luật sư, Chuyên viên tư vấn pháp luật.
