Đất chưa có giấy tờ thì trả cọc có phải đền tiền cọc không?

Câu hỏi của khách hàng: Đất chưa có giấy tờ thì trả cọc có phải đền tiền cọc không?

Dì mình và mẹ vừa bán 12 m đất chưa có giấy tờ nào công nhận, nhưng đã kí giấy nhận cọc rồi, trong giấy ghi nếu trả cọc đền gấp đôi. Cho mình hỏi chưa có giấy tờ 12 m đất đó rõ ràng. Nên cho mình hỏi giờ trả cọc không bán được không?

Luật sư Tư vấn Luật Dân sự – Gọi 1900.0191

Dựa trên thông tin được cung cấp và căn cứ vào các quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành, các cam kết, thỏa thuận quốc tế được ký kết nhân danh Nhà nước, Chính phủ Việt Nam.

1./ Thời điểm tư vấn: 21/12/2018

2./ Cơ sở Pháp Luật điều chỉnh vấn đề trả cọc trong giao dịch dân sự

• Bộ luật dân sự 2015;
• Luật Đất đai 2013;

3./ Luật sư trả lời Đất chưa có giấy tờ thì trả cọc có phải đền tiền cọc không?

Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất được thực hiện khi đảm bảo các điều kiện thực hiện quyền chuyển nhượng đất đai theo quy định của Luật đất đai, cụ thể:

Căn cứ Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định về điều kiện thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất như sau:

“Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.

3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.”

Theo đó, người sử dụng đất chỉ được chuyển nhượng đất đai của mình cho người khác khi đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và đảm bảo các điều kiện nêu trên thì mới thực hiện được quyền chuyển nhượng đất đai của mình.

Do đó, trường hợp này của bạn, gia đình bạn không thể chuyển nhượng đất đai hợp pháp khi chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng theo quy định.

Về thỏa thuận đặt cọc tiền đảm bảo cho việc giao kết hợp đồng:

Căn cứ Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về Đặt cọc như sau:

“Điều 328. Đặt cọc

1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”

Theo đó, việc các bên đặt cọc cho nhau một khoản tiền là nhằm đảm bảo thực hiện giao kết hợp đồng giữa hai bên. Khi hợp đồng này không được xác lập mà do một trong hai bên từ chối việc giao kết hợp đồng (không thực hiện cam kết sẽ mua hoặc sẽ bán) thì bên từ chối phải chịu trách nhiệm do pháp luật quy định hoặc do các bên thỏa thuận.

Trường hợp này của gia đình bạn, về mặt chủ quan nếu gia đình bạn từ chối giao kết hợp đồng do không muốn bán nữa thì gia đình bạn có thể phải chịu khoản phạt cọc đã cam kết với bên mua.

Tuy nhiên, về khách quan, theo quy định pháp luật, gia đình bạn không có quyền chuyển nhượng mảnh đất do chưa đủ điều kiện để chuyển, cho nên, cần xác định trường hợp này là gia đình bạn và bên mua không thể ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng đất đai dù đã đặt cọc với nhau.

Như vậy, gia đình bạn có trách nhiệm phải cung cấp đầy đủ thông tin về đất cho bên mua khi có dự định mua bán, chuyển nhượng. Do đó, bạn cần báo ngay cho bên mua thông tin này và thỏa thuận hủy cọc trên tinh thần hợp tác và thiện chí đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của cả hai bên. Nếu các bên vẫn kiên quyết ký kết hợp đồng, hợp đồng mua bán khi chưa có giấy tờ đất đai đã vi phạm quy định pháp luật và sẽ không có hiệu lực do bị vô hiệu. Về phạt cọc, việc phạt cọc chỉ đặt ra khi bên bán tức bên bạn từ chối mua bán, ký kết hợp đồng, trường hợp này, các bên chưa có đủ điều kiện để thực hiện mua bán đất đai nên gia đình bạn không phải chịu khoản tiền phạt cọc theo thỏa thuận.

Với những tư vấn trên, Công ty Luật LVN mong rằng đã có thể giải đáp được nhu cầu của quý khách, nếu quý khách vẫn còn chưa rõ hoặc có thông tin mới với trường hợp này, quý khách có thể liên hệ Bộ phận Tư vấn pháp luật Miễn phí số: 1900.0191 để được Luật sư hỗ trợ ngay lập tức.

Tham khảo thêm bài viết: