Tranh chấp và giải quyết tranh chấp trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản ở Việt Nam

Tranh chấp và giải quyết tranh chấp trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản ở Việt Nam những năm gần đây.

A.Mở bài:

Kinh doanh Bất động sản là một hoạt động đang diễn ra rất sôi động trên thị trường. Mặc dù đòi hỏi một nguồn vốn lớn nhưng nó có sức thu hút rất mạnh mẽ đối với các nhà đầu tư. Hoạt động này mang lại một nguồn lợi nhuận khổng lồ nhưng cũng ẩn chứa rất nhiều rủi ro.

Tranh chấp về bất động sản là một trong những tranh chấp điển hình hiện nay trong đời sống xã hội bởi giá trị giao dịch lớn, thủ tục pháp lý phức tạp, nguy cơ tranh chấp cao. Tranh chấp trong kinh doanh bất động sản và giải quyết tranh chấp trong kinh doanh bất động sản đã và đang là vấn đề bức xúc của đời sống. Giải quyết các tranh chấp một cách triệt để và kịp thời là yêu cầu và cũng là mục tiêu quan trọng của các cấp chính quyền và Tòa án nhân dân trong giai đoạn hiện nay.

Vì vậy, giải quyết tốt tranh chấp sẽ tạo ra sự phát triển lành mạnh cho thị trường, tạo nên hiệu ứng tốt trong đời sống nhân dân. Dưới đây của chúng tôi sẽ cung cấp cho các bạn một vài thông tin cần thiết về đề tài “Tranh chấp và giải quyết tranh chấp trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản ở Việt Nam”.

B.Nội dung

I.Khái quát chung về tranh chấp trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản

1.Các khái niệm

Trong đời sống kinh doanh hiện nay có rất nhiều loại hình tranh chấp khác nhau như tranh chấp lao động, tranh chấp về quyền sử dụng đất, tranh chấp tài sản…Trong đó tranh chấp về lĩnh vực kinh doanh bất động sản là một khía cạnh tranh chấp điển hình mà chúng ta thường thấy. Để tìm hiểu về tranh chấp trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản, trước hết chúng ta cần hiểu tranh chấp là gì, và tranh chấp trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản là gì, và nó khác gì so với những loại hình tranh chấp khác.

Tranh chấp kinh doanh là những mâu thuẫn, bất đồng, xung đột giữa những chủ thể kinh doanh với nhau về mục đích lợi nhuận. Trong kinh doanh, các chủ thể luôn luôn hướng tới mục tiêu lợi nhuận là điều cốt yếu, mọi mâu thuẫn bất đồng đều xuất phát từ lí do không thỏa mãn nhu cầu về lợi nhuận. Từ đó phát sinh tranh chấp.
Theo Luật kinh doanh bất động sản năm 2006 thì kinh doanh bất động sản là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lời.
Tranh chấp bất động sản: thường xảy ra từ chủ bất động sản (do thừa kế, do nợ nần, bị kiện do xây dựng sai hoặc lấn chiếm đất người khác). Cũng có nhiều nguyên nhân do khi mua bán bên mua & bán có những vi phạm trong hợp đồng hoặc có những thoả thuận không rõ ràng dẫn đến tranh chấp.

→ Như vậy có thể hiểu tranh chấp trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản là xung đột (mâu thuẫn) về quyền và nghĩa vụ giữa các bên trong quá trình mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua.

2.Đặc điểm

– Tranh chấp BĐS thường phức tạp vì giá trị lớn, khả năng sinh lời cao

– Giải quyết thiếu chuyên nghiệp từ nhiều phía dễ sảy ra thanh chấp

– Thủ tục pháp lý phức tạp

Ngoài ra thị trường BĐS Việt Nam hiện rõ 4 đặc trưng: mới hình thành, thiếu chuyên nghiệp, thiếu vốn; một nước có nền kinh tế chuyển đổi từ bao cấp sang thị trường đã tạo nên sức hấp dẫn đáng kể cho thị trường BĐS; đầu tư vào thị trường BĐS là nơi sinh lợi rất cao nên tạo sức nóng và sốt giá gắn với đầu cơ và tích trữ tiền tiết kiệm vào BĐS; tập quán về nhà ở chưa thay đổi, nhất là chưa quen với nhà chung cư.

3.Các dạng tranh chấp trên thị trường BĐS

Theo GS Đặng Hùng Võ thì hiện nay gồm các dạng tranh chấp sau trên thị trương BĐS VN⁽¹⁾:

Tranh chấp trong thực hiện các giao dịch về BĐS mà chủ yếu có liên quan tới “SỔ ĐỎ” gắn với giá giao dịch ghi trên hợp đồng thấp hơn nhiều lần so với giá thị trường;
Tranh chấp trong thực hiện các giao dịch về BĐS khi chưa có “SỔ ĐỎ” đối với nhà thuộc dự án; tranh chấp giữa chủ đầu tư dự án và người góp vốn “mua nhà trên giấy” gắn với những rủi ro không được quản lý về cam kết giữa 2 bên;
Tranh chấp chủ đầu tư dự án nhà chung cư và cư dân ở nhà chung cư về các không gian công cộng, chi phí dịch vụ và chất lượng dịch vụ;
Tranh chấp giữa các bên liên kết, liên doanh trong thực hiện các dự án đầu tư phát triển BĐS mà chủ yếu giữa bên Việt Nam và bên nước ngoài;
Tranh chấp giữa chủ đầu tư ban đầu và các chủ đầu tư thứ cấp dưới dạng tổng công ty và công ty con, bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng dự án, bên nhận góp vốn và bên góp vốn đối với các dự án đầu tư .
Thị trường bất động sản gia tăng tranh chấp: SOS! – Xuân Thân VOV online

Ngoài ra còn có các tranh chấp có thể hình thành trong tương lai: Tranh chấp giữa chủ đầu tư dự án và các ngân hàng thương mại trong giải quyết nợ xấu gắn với phương thức đầu tư hoặc tài sản thế chấp; Tranh chấp giữa các bên liên quan trong giải quyết kho BĐS tồn đọng có liên quan tới các bên đã góp vốn và phương thức giải quyết.

Cũng có ý kiến khác cho rằng các dạng tranh chấp phổ biến ở Việt Nam hiện nay là⁽²⁾:

Tranh chấp giữa chủ dự án phát triển nhà ở và người mua nhà trong hợp đồng ứng trước tiền mua nhà: Trên thực tế, những dự án vướng vào dạng tranh chấp này có thể kể đến tại chung cư Skygarden Định Công của Công ty TNHH Định Công; Dự án chung cư Quốc Cường Gia Lai (Công ty TNHH Đầu tư và Phát triển Nhà Quốc Cường Gia Lai); Dự án Splendora (Công ty Liên doanh TNHH Phát triển đô thị mới An Khánh); Dự án chung cư B5 Cầu Diễn (Công ty TNHH MTV Xuất nhập khẩu & Đầu tư xây dựng phát triển Hà Nội); Dự án chung cư 409 Lĩnh Nam (Công ty TNHH Kinh doanh nhà Vĩnh Hưng)…
Tranh chấp giữa chủ đầu tư nhà chung cư và chủ sở hữu căn hộ trong việc tính toán diện tích sở hữu chung (thuộc về chủ đầu tư) và sở hữu riêng (thuộc về khách mua nhà): Các dự án nổi tiếng vướng phải tranh chấp dạng này có thể kể đến: Chung cư Botanic Towes do Công ty Phú Hưng Gia làm chủ đầu tư; Chung cư The Manor (Công ty Bitexco), Chung cư CT7 Dương Nội (Công ty cổ phần tập đoàn Nam Cường), Chung cư CT6 Đại Thanh (Công ty Xây dựng tư nhân số 1 tỉnh Điện Biên).
Tranh chấp giữa chủ đầu tư dự án cấp I và chủ đầu tư thứ cấp trong việc xây dựng cơ sở hạ tầng, chuyển nhượng và kinh doanh các dự án thành phần. Những dự án vướng vào dạng tranh chấp này có thể kể đến như Khu đô thị Xuân Phương của Tổng công ty Viglacera (chủ đầu tư tăng giá bán so với giấy ưu tiên quyền mua căn hộ), dự án nhà ở – văn phòng – trung tâm thương mại số 165 – Thái Hà giữa Sông Hồng Land và Hanel.
Tranh chấp trong xử lý tài sản đảm bảo với ngân hàng. Nguyên nhân dẫn đến dạng tranh chấp này xuất phát từ giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất hình thành trong tương lai. Do quyền sử dụng đất chưa xác lập nên không xác định được vị trí lô đất. Tranh chấp sẽ trở nên phức tạp khi quyền sử dụng đất hình thành trong tương lai được chủ đầu tư phát triển dự án mang đi thế chấp cho nhiều ngân hàng khác nhau.
Đọc vị tranh chấp trên thị trường bất động sản-Hà Quang trên dautubđs.vn trích lời của LS Nguyễn Trúc Hiền, Công ty Luật TNHH Quốc tế Việt Nam (Vilaf – Hồng Đức)

II.Giải quyết tranh chấp trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản

Có thể nói hiện nay ở Việt Nam, vấn đề tranh chấp trong lĩnh vực kinh doanh BĐS không còn là một vấn đề mới nữa mà nó còn phát triển theo xu hướng ngày càng gia tăng về số lượng và cách thức. Thị trường BĐS lại là một thị trường chứa đựng rất nhiều rủi ro bởi đối tượng giao dịch trên thị trường là BĐS (quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất,…). Bởi vậy vấn đề giải quyết những tranh chấp là cần thiết hơn bao giờ hết để có thể ổn định nền kinh tế.

Như các bạn đã biết tranh chấp trong lĩnh vực kinh doanh BĐS cũng là một loại tranh chấp nói chung, hay nói đúng là một loại tranh chấp kinh doanh. Bởi vậy mà cách thức để giải quyết loại tranh chấp này cũng như các loại tranh chấp kinh doanh khác. Dưới đây nhóm sẽ trình bày về các biện phap giải quyết tranh chấp kinh doanh nói chung cũng là biện pháp giải quyết tranh chấp trong lĩnh vực kinh doanh BĐS nói riêng.

1.Giải quyết tranh chấp bằng thương lượng

1.1. Khái niệm

Thương lượng là phương thức giải quyết tranh chấp xuất hiện sớm nhất, thông dụng và phổ biến nhất được ác bên áp dụng rộng rãi để giải quyết mọi tranh chấp phát sinh trong đời sống xã hội, nhất là các hoạt động kinh doanh đặc biệt là kinh doanh bất động sản. Phương thức này thường được giới thương nhân lựa chọn mỗi khi có tranh chấp phát sinh. Ở Việt Nam thương lượng cũng xuất hiện sớm và được sử dụng rộng rãi trong đời sống xã hội nói chung và trong hoạt động kinh doanh nói riêng. Như vậy, cũng như các phương thức giải quyết tranh chấp khác thì thương lượng cũng được hình thành trên cơ sở kinh tế- xã hội và chịu sự tác động sâu sắc các yếu tố chính trị, văn hóa , lịch sử của xã hội trong từng giai đoạn lịch sử.

Thương lượng theo cách hiểu thông thường là hành vi và quá trình mà người ta muốn điều hòa quan hệ giữa hai bên, thông qua hiệp thương và đi đến ý kiến thống nhất. Theo từ điện tiếng Việt, thương lượng là “bàn bạc nhằm đi đến thỏa thuận giải quyết một vấn đề nào đó giữa hai bên”^{(^[1])}. Theo từ điển luật học thương lượng là hình thức giải quyết tranh chấp kinh tế, theo đó, các bên tự bàn bạc để thống nhất cách thức loại trừ tranh chấp mà không cần sự tác động hay sự giúp đỡ của bên thứ ba^{(^[2])}. Bên cạnh đó trên thế giới có nhiều định nghĩa về thương lượng. có quan điểm cho rằng, thương lượng là một trong những biện pháp giải quyết tranh chấp thay thế cơ bản- Alternative dispute resolution^{(^[3])}.

Dưới góc độ pháp lý có thể hiểu thương lượng là phương thức giải quyết tranh chấp thông qua việc các bên tranh chấp cùng nhau bàn bạc, tự dàn xếp, tháo gỡ những bất đồng phát sinh để loại bỏ tranh chấp mà không cần có sự trợ giúp hay phán quyết của bất kì bên thứ ba nào cả.

1.2. Đặc điểm

Phương thức giải quyết tranh chấp bằng thương lượng được thực hiện bởi cơ chế tự giải quyết thông qua việc các bên tranh chấp gặp nhau bàn bạc, thỏa thuận để tự giải quyết những bất đồng phát sinh mà không cần có sự hiện diện của bên thứ ba.
Quá trình thương lượng giữa các bên không chịu sự ràng buộc của bất kì nguyên tắc pháp lý hay những quy định mang tính khuôn mẫu nào của pháp luật về thủ tục giải quyết tranh chấp. pháp luật việt nam chỉ mới dừng lại ở việc ghi nhận thương lượng là phương thức giải quyết tranh chấp thương mại mà không có bất kì quy định nào chi phối đến cơ chế giải quyết tranh chấp thương mại bằng thương lượng.
Việc thực thi kết quả thương lượng hoàn toàn phụ thuộc vào sự tự nguyện của mỗi bên tranh chấp mà không có bất kì cơ chế pháp lý nào bảo đảm việc thực thi đối với thỏa thuận của các bên trong quá trình thương lượng.

Có thể thấy giải quyết tranh chấp bằng thương lượng thực chất được thực hiện bởi cơ chế giải quyết nội bộ và hoàn toàn xuất phát từ sự tự nguyện của các bên tranh chấp mà không có sự can thiệp của bất kì cơ quan nhà nước hoặc người thứ ba nào. Theo đó có các nguyên tắc:

Nguyên tắc, tự do tự nguyện thỏa thuận trong hoạt động kinh doanh bất động sản thì giải quyết tranh chấp kinh doanh bất động sản bằng Thương lượng cũng trên nguyên tắc tự do tự thỏa thuận, tự do tự định đoạt của các bên tranh chấp. các bên tự đề xuất giải pháp và thỏa thuận với nhau trình tự, thủ tục phù hợp giải quyết các bất đồng, mâu thuấn phát sinh mà không buộc phải theo một thủ tục pháp lý nào. Trong giải quyết tranh chấp kinh doanh bất động sản bằng thương lượng thuộc tính “ tự định đoạt” của chủ thể biểu hiện đó là: quan hệ bình đẳng, tự do ý chí, tự nguyện cam kết, thỏa thuận. giải quyết tranh chấp bằng thương lượng mà sự tự do ý chí là yếu tố quyết định mọi giai đoạn của thương lượng. khi đó tranh chấp các bên tranh chấp tự nguyện đưa ra thương lượng, tự do thỏa thuận phương pháp, quá trình, tự do chọn địa điểm, tự do ý chí trong thỏa thuận, đề xuất giải pháp, phương án giải quyết, tự nguyện thực hiện thỏa thuận đạt được, tự do khi quyết định chấm dứt thương lượng. chính tự do ý chí đã tạo nên thương lượng và đi tới một khẳng định rằng “bản chất của thương lượng là hợp đồng”^{(^[4])}.

Ngoài nguyên tắc trên thì: khi thương lượng các tranh chấp kinh doanh bất động sản phải phù hợp với các quy định của pháp luật, của nhà nước, phù hợp với đạo đức xã hội và phong tục tập quán tốt đẹp của nhân dân ta. Khi tiến hành thương lượng và kết quả của thương lượng phải không trái với các nguyên tắc chung của pháp luật, không vi phạm các quy định của pháp luật, không vi phạm các truyền thống văn hóa đạo đức; thương lượng còn phải được thực hiện một cách “khách quan, công bằng, hợp lý” tôn trọng các tập quán thương mại trong nước và quốc tế.

+ Các hình thức Thương lượng

Quá trình thương lượng để giải quyết tranh chấp có thể được các bên gặp nhau trực tiếp bàn bạc, trao đổi và đề xuất ý kiến của mỗi bên nhằm tìm kiếm giải pháp loại trừ tranh chấp. hoặc cũng có thể là các bên tranh chấp gửi cho nhau tài liệu thể hiện quan điểm và yêu cầu của minh nhằm tìm kiêm giải pháp loại trừ tranh chấp. trên cơ sở đó thương lượng được phân ra làm hai hình thức chính:

Thương lượng phân bổ: là kiểu thương lượng mà các bên tham gia thi nhau phân bổ một lượng giá trị nhất định. Vấn đề chính trong kiểu thương lượng phân bổ là “ai sẽ đòi hỏi giá trị cao nhất?”. trong các cuộc thương lượng phân bổ, lợi ích của một bên có được nhờ sự phí tổn của đối phương. Một số người gọi kiểu thương lượng này là được mất ngang nhau ( zero- sum) hay tổng không đổi (constan-sum). Ví dụ người bán A người mua B không biết nhau thỏa thuận mua một cái áo. Vấn đề nằm ở chỗ là giá cả của chiếc áo. Cả hai đểu tranh luận để được một cái giá hợp lý. Những gì bên này có được cũng là tổn thất của đối phương. Trong một cuộc thương lượng phân bổ người ta có thể nhận tháy rõ ràng mục đích của hai bên thương lượng tập trung xung quanh vấn đề giá cả. người bán cố gắng thương lượng giá càng cao càng tốt còn người mua cố gắng thương lượng giá càng thấp càng tốt. hai bên cố gắng thương lượng đến điểm cuối cùng mà mức giá trị được xem là hợp lý nhất đúng với mong muốn của mình.
Thương lượng hợp nhất: là kiểu thương lượng mà các bên tham gia hợp tác để đạt được lợi ích tối đa bằng cách hợp nhất các quyền lợi của họ thành một thỏa thuận nhưng đồng thời cũng cạnh tranh và phân chia giá trị. Đây là những thỏa thuận mà bạn cần biết tạo ra giá trị và đời hỏi giá trị. Ví dụ: Gomer Electronics và một trong những nhà cung cấp chính là Kraft Components Comlany thương lượng một hợp đồng mà theo đó Kraft sẽ sản xuất và giao 10.000 cái công tắc trong thời gian sáu tháng. Gomez muốn đạt được mức giá thấp nhất có thể nhưng đồng thời cũng quan tâm đến việc duy trì mỗi quan hệ lâu dài với Kraft vì đây là một trong những nhà cung cấp đáng tin cậy trong nhiều năm qua. Giám đốc bán hàng của Kraft cũng muốn nâng mức giá mà công ty mình nhận được từ hợp đồng này lên mức cao nhất nhưng cũng quan tâm đến mối quan hệ này. Ông không muốn mất một khách hàng lâu dài. Là đối tác lâu dài, mõi bên đều săn sàng bày tỏ cho nhau một lợi ích theo đó, nếu một bên nhượng bộ về giá trị thì đối phương có thể cung cấp một giá trị tương đương theo hình thức naoa đó. Cuối cùng hai bên đi đến thỏa thuận là Kraft sẽ đạt được nguyện vọng của mình: $2 cho mỗi công tắc. đổi lại, Kraft đồng ý cho Gomez Electronics thu xếp 60 ngày để thanh toán thay vì 30 ngày như thường lệ. khoảng thời gian 30 ngày cộng thêm đó giúp cho Gomez giảm được áp lực vốn. ngoài ra, hai hãng cũng đồng ý hợp tác thiết kế mọt bộ công tắc mới cho sản phẩm của Gomez hiện đang còn nằm trên bản vẽ. trường hợp này chúng ta thường gặp nhiều trong các cuộc thương lượng giữa nhà sản xuất và nhà cung cấp khi những công ty lớn thay đổi chiến thuật của mình: từ việc chèn ép các nhà cung cấp và liên hệ với nhiều nhà cung cấp thông qua những giao dịch ngắn hạn, họ chuyển sang việc tạo dựng những mối quan hệ lâu dài chỉ với số ít nhà cung cấp tin cậy.

Thương lượng hợp nhất đòi hỏi bạn phải tạo ra nhiều giá trị cho mình và cho cả đối phương đồng thời cũng đòi hỏi giá trị cho chính bản thân bạn. đó là những điều bạn và đối phương đều mong muốn đạt được hay có thể hiểu cả hai bên đuề thắng trong cuộc thương lượng này. Tuy nhiên, các bên lại thường quan tâm nhiều đến những thứ họ đánh giá cao nhất mà bỏ đí những thứ có giá trị thấp hơn do vậy những gì mà hai bên mong muốn đạt được lại ít xảy ra.

Vì vậy, kiểu thương lượng hợp nhất lại hoàn toàn không giống với thương lượng phân bổ, thay vì bạn cần phải giữ bất kì những bí mật lên quan đến cuộc thương lượng thì thương lượng hợp nhất lại đòi hỏi bạn cần chia sẻ những thông tin bạn có thể: cung cấp thông tin quan trọng về tình hình tài chính của bạn; mong muốn của bạn đi đến thỏa thuận; bày tổ mối quan tâm thực sự hay những tình thế ép buộc trong kinh doanh của bạn; trình bày và giải thích trong những điều khoản cung các điểm ưu tiên của bạn trong số các vấn đề và phương án lựa chọn; xem xét và bày tỏ khả năng nguồn lực bổ sung mà bạn có thể đáp ứn quyền lợi của đối phương cũng như có thể thêm vào đề đạt được thỏa thuận; tận dụng những gì bạn biết để ìn phương án sáng tạo đáp ứng quyền lợi của cả hai bên trong khả năng tốt nhất có thể.

Căn cứ vào số lượng các bên tham gia thương lượng, giai đoạn thượng lượng có thể chia làm: thương lượng nhiều đoạn và thương lượng nhiều bên tham gia

Thương lượng nhiều đoạn là kiểu thượng lượng được thực hiện qua ba gia đoạn chính giai đoạn tiền thương lượng: giai đoạn này chó phép các bên thực hiện các công tác chuẩn bị như nghiên cứu xác định yêu cầu, đưa ra yêu câu, tiếp cận đối tượng đàm phám, xây dựng các phương án đàm phan.. thứ hai giai đoạn thương lượng: các bên trình bầy quan điểm của mình, thuyết phục lẫn nhau tìm lợi ích chung,.. cuối cùng là giai đoạn kết thúc thương lượng: các bên thống nhất vấn đề chung, rút kinh nghiệm.. Kiểu thương lượng nhiều giai đoạn này tọa thuận lợi cho các bên có sự tin cậy, hiểu nhau, thúc đẩy quan hệ hợp tác giũa các bên, giai đoạn đầu tốt giúp giai đoạn sau hiệu quả, dễ dàng hơn.
Thương lượng nhiều bên tham gia là thương lượng có nhiều hơn hai bên, cho nên số người rõ ràn là nhiều hơn hai. Do vậy, thương lượng kiểu này thường tịa ra sự liên minh, có thể là liên minh tự nhiên giũa các bên cùng chung quyền lợi hay liêm minh những vấn đề riêng tức là các bên có những vấn đề khác nhau hợp tác lại để ủng hộ hay ngăn chặn một vấn đề. Thương lượng kiểu này gặp phải những khó khăn trong vần đề quản lý các liên Với liên minh tự nhiên vì các bên có chung lợi ích nên thường khó bị phá vỡ còn liên minh vấn đề riền của cấc bên thì thường dễ bị phá vỡ bởi nhiều lý do khác nhau đề các bên hình thành nên liên minh thì cũng có nhiều lý do để các bên phá vỡ

+ Điều kiện áp dụng

Thương lượng là phương thức giải quyết tranh chấp phổ biến và thường được giới kinh doanh nghĩ đến đầu tiên mỗi khi xảy ra tranh chấp. pháp luật hiện hành không quy đinh loại tranh chấp nào mới được thương lượng. chỉ quy định khi có tranh chấp các bên có thể lựa chọn thương lượng để giải quyết. không giống với giải quyết tranh chấp bằng tòa án, hòa giả hay trọng tài. Để áp dụng các phương thức này vào việc giải quyết tranh chấp đòi hỏi các bên phải có thỏa thuận giải quyết tranh chấp bằng tòa án, trọng tài, hòa giải trong hợp đồng hay khi xảy ra tranh chấp. Đối với việc sử dụng hình thức thương lượng để giải quyết tranh cháp chỉ đòi hỏi các bên có thiện chí và sự nhượng bộ cần thiết.

Lựa chọn hình thức thương lượng để giải quyết tranh chấp trong kinh doanh bất động sản, điều kiện áp dụng trước hết phái có tranh chấp xảy ra và hiệu quả của việc giải quyết tranh chấp luôn tùy thuộc vào thiện chí, nhân nhượng của các bên, các bên có mong muốn khắc phục lại tổn thất, mong muốn duy trì quan hệ làm ăn.

1.3. Ưu và nhược điểm của việc lựa chọn phương thức giải quyết tranh chấp bằng thương lượng.

1.3.1. Ưu điểm

Thương lượng là phương thức giải quyết tranh chấp đặc biệt, là phương thức giải quyết tranh chấp luôn được giới kinh doanh ưa chuộng, ưu tiên lựa chọn khi có tranh chấp. Việc lực chọn thương lượng làm phương thức giải quyết tranh chấp thương mại sẽ đem lại hiệu quả.

Với cơ chế giải quyết nội bộ, xuất phát từ sự tự nguyện của các bên tranh chấp mong muốn được thỏa luận tìm cách thóa gỡ những bất đồng cho nên lợi ích đầu tiên của thương lượng là không cần đến sự can thiệp của bất kì người thứ ba như hình thức hòa giải hay bất kì cơ quan nhà nước nào như hình thức trọng tài, tòa án. Vì thế uy tín cũng như bí mật kinh doanh được bảo đạm tối đa và mức độ phương hại đến mối quan hệ hợp tác giữa cá bên cũng thấp.
Giải quyết tranh chấp bằng thương lượng trên cơ sở nguyên tắc tự do thỏa thuận, tự do định đoạt, nên các bên tự đề xuất các giải pháp và thỏa hiệp với nhau theo trình tự thủ tục tự chọn, để giải quyết các bất đồng phát sinh mà không bắt buôc phải tuân theo một thủ tục pháp lý nào, do đó quá trình giải quyết tranh chấp diễn ra đơn giản, nhanh chóng gọn nhẹ cả về mặt thời gian và tiền bạc. Đây là ưu điểm nổi trội so với giải quyết tranh chấp bằng trọng tài hay tòa án với những thủ tục pháp lý bắt buộc, phức tập không có sự linh hoạt.

1.3.2. Nhược điểm

Thương lượng có rất nhiều ưu điểm nhưng trở ngại lớn nhất của thương lượng là sự thiện chí của các bên tranh chấp. Thương lượng thành công hay không hoàn toàn phụ thuộc sự hiểu biết và thái độ thiện chí, hợp tác của các bên tranh chấp. Và kết quả thương lượng lại không đảm bỏa bằng cơ chế pháp lý mang tính bắt buộc. Nên dù các bên có đạt được thỏa thuận để giải quyết vụ tranh chấp thì việc thực thi kết quả thương lượng cũng vẫn phụ thuộc vào sự tự nguyện của bên phải thi hành.

2.Giải quyết tranh chấp bằng hoà giải

2.1. Khái niệm

Hoà giải là hình thức giải quyết tranh chấp, có sự tham gia của bên thứ ba độc lập do hai bên cùng chấp nhận hay chỉ định giữ vai trò là trung gian để hỗ trợ cho các bên tìm giải pháp thích hợp giúp chấm dứt những mâu thuẫn, xung đột đang tồn tại giữa các bên.

2.2. Đặc điểm

Là một trong các hình thức giải quyết tranh chấp
Chủ thể trung tâm của hoà giải là bên trung gian giúp cho các bên tranh chấp thỏa thuận với nhau về việc giải quyết tranh chấp.

Người trung gian:

Có thể là cá nhân, tổ chức luật sư, tư vấn, hoặc các tổ chức khác do các bên thỏa thuận lựa chọn.
Phải có vị trí độc lập với các bên và hoàn toàn không có lợi ích liên quan đến tranh chấp.
Không đại diện cho quyền lợi của bất cứ bên nào.
Không có quyền đưa ra phán quyết.
Phải có uy tín, có sự ảnh hưởng lớn, tạo độ tin cậy cho các bên tranh chấp, có tư cách đạo đức tốt, có am hiểu về kiến thức pháp luật, kinh doanh, thực tiễn,…
Sự điều chỉnh, thỏa thuận về giải quyết các tranh chấp phải do chính các bên tranh chấp quyết định. Các thỏa thuận, cam kết từ kết quả của quá trình hòa giải không có giá trị bắt buộc cưỡng chế thi hành mà phụ thuộc vào thiện chí, sự tự nguyện của các bên.
Để hoà giải thành công cần có 2 yếu tố:
Thiện chí hợp tác và ý thức tự giác của các bên tranh chấp
Uy tín, kinh nghiệm, kĩ năng của người hoà giải

2.3. Ưu và nhược điểm của hoà giải

2.3.1. Ưu điểm

Thủ tục hoà giải được tiến hành nhanh gọn, chi phí thấp, các bên có quyền tự định đoạt, lựa chọn bất kỳ người nào làm trung gian hoà giải cũng như địa điểm tiến hành hoà giải. Họ không bị gò bó về mặt thời gian như trong thủ tục tố tụng tại toà án.
Hoà giải mang tính thân thiện nhằm tiếp tục giữ gìn và phát triển các mối quan hệ kinh doanh vì lợi ích của cả hai bên. Hoà giải là mong muốn của các bên dàn xếp vụ việc sao cho không có bên nào bị thua cuộc, không dẫn đến tình trạng đối đầu, thắng thua.
Các bên trong vụ việc tranh chấp có quyền chủ động trong việc tìm kiếm người trung gian có đủ hiểu biết để tham gia giải quyết tranh chấp.
Các bên tranh chấp có thể kiểm soát được các tài liệu chứng cứ có liên quan, bí mật kinh doanh.

2.3.2. Nhược điểm

Việc tiến hành hoà giải có được tiến hành hay không phụ thuộc vào sự nhất trí của các bên.
Hoà giải viên không có quyền đưa ra một quyết định ràng buộc hay áp đặt bất cứ vấn đề gì đối với các bên tranh chấp
Thoả thuận hoà giải không có tính bắt buộc thi hành

→Ít được sử dụng nếu các bên không có sự tin tưởng lẫn nhau

3.Trọng tài

3.1. Khái niệm

Giải quyết tranh chấp trong kinh doanh bằng trọng tài là hình thức giải quyết tranh

chấp thông qua hoạt động của trọng tài viên hoặc hội đồng trọng tài, với tư cách là bên thứ ba độc lập nhằm chấm dứt xung đột bằng việc đưa ra một phán quyết buộc các bên tranh chấp phải thực hiện.

3.2. Ðặc điểm

Trọng tài thương mại là một loại hình tổ chức phi Chính phủ, hoạt động theo pháp luật và quy chế trọng tài. Nó có quyền phán quyết như toà án, quyết định của trọng tài được cưỡng chế thi hành.
Cơ chế giải quyết tranh chấp bằng trọng tài là sự kết hợp giữa hai yếu tố thoả thuận và tài phán. Thoả thuận làm tiền đề cho phán quyết và không thể có phán quyết thoát ly những yếu tố đã được thoả thuận.

Do đó, về nguyên tắc thẩm quyền của trọng tài không bị giới hạn bởi pháp luật. Các đương sự có thể lựa chọn bất kỳ lúc nào, bất cứ trọng tài Ađ-hoc nào hoặc bất cứ trung tâm trọng tài nào trên thế giới. Tưy nhiên để bảo vệ lợi ích công, pháp luật của nhiều nước chỉ thừa nhận thẩm quyền của trọng tài trong lĩnh vực luật tư.

Hình thức giải quyết tranh chấp bằng trọng tài đảm bảo quyền tự định đoạt của các đương sự rất cao: Các bên có quyền lựa chọn trọng tài viên, lựa chọn quy tắc trọng tài, luật áp đụng để giải quyết tranh chấp…. Phiên họp giải quyết tranh chấp không diễn ra công khai.
Phán quyết của trọng tài có giá trị chung thẩm không bị kháng cáo, kháng nghị và có hiệu lực thi hành đối với các bên. Nếu một trong các bên không thi hành thì bên kia có quyền yêu cầu toà án công nhận và cho thi hành phán quyết của trọng tài.

– Có sự hỗ trợ của Toà án. Sở đi cần phải có sự hỗ trợ của toà án bởi vì phán quyết của trọng tài không mang tính quyền lực Nhà nước.

Do đó, cần phải có một cơ quan Nhà nước hỗ trợ, đó là Toà án. Có thể nói rằng không có sự hỗ trợ của toà án thì trọng tài chỉ là vô nghĩa. Theo quy định của Pháp lệnh Trọng tài thương mại Việt Nam thì toà án hỗ trợ để đảm bảo thi hành thoả thuận trọng tài, hỗ trợ cho trọng tài trong việc chỉ định trọng tài viên, áp đụng các biện pháp khẩn cấp, kiểm tra, giám sát đối với các quyết định của trọng tài (huỷ quyết định trọng tài).

Trọng tài thương mại tồn tại dưới hai dạng cơ bản: Trọng tài vụ việc và trọng tài thường trực.
Trọng tài vụ việc (trọng tài Ađ-hoc): Là hình thức trọng tài được lập ra để giải quyết các tranh chấp cụ thể khi có yêu cầu và tự giải thể khi giải quyết xong những tranh chấp đó.
Ðặc điểm cơ bản của trọng tài vụ việc là không có trụ sở, không có bộ máy giúp việc và không lệ thuộc vào bất cứ một quy tắc xét xử nào.
Về nguyên tắc, các bên khi yêu cầu trọng tài Ađ-hoc xét xử có quyền lựa chọn thủ tục, các phương thức tiến hành tố tụng.
Trọng tài vụ việc là hình thức tổ chức đơn giản, khá lĩnh hoạt, mềm đẻo về phương thức hoạt động nên nói chung phù hợp với những tranh chấp ít tình tiết phức tạp, có như cầu giải quyết nhanh chóng và các bên tranh chấp có kiến thức và hiểu biết về pháp luật, cung như kinh nghiệm tố tụng. Trên thực tế, số lượng vụ việc giải quyết bằng trọng tài Ađ-hoc không nhiều.
Trọng tài thường trực (trọng tài quy chế): Là những tổ chức trọng tài có hình thức tổ chức, trụ sở ổn định, có danh sách trọng tài viên và hoạt động theo điều lệ riêng.
Phần lớn các tổ chức trọng tài lớn, có uy tín trên thế giới đều tổ chức theo mô hình này đuới các tên gọi như: Trung tâm trọng tài, Uỷ ban trọng tài, Viện trọng tài, Hội đồng trọng tài quốc gia. Thông thường cơ cấu tổ chức của trọng tài gồm: Bộ phận thường trực (Ban quản trị và phòng thư ký), các hội đồng trọng tài (được thành lập khi có vụ việc). Ngoài ra còn có bộ phận giúp việc.
Ðặc điểm cơ bản của trọng tài thường trực là có quy chế tố tụng riêng và

được quy định rất chặt chẽ. Về cơ bản, các đương sự không được lựa chọn thủ tục tố tụng.

3.3. Ưu điểm, nhược điểm

3.3.1. Ưu điểm:

Ưu điểm của phương thức giải quyết tranh chấp này là có tính linh hoạt, tạo quyền chủ động cho các bên; tính nhanh chóng, tiết kiệm được thời gian có thể rút ngắn thủ tục tố tụng trọng tài và đảm bảo bí mật. Trọng tài tiến hành giải quyết tranh chấp theo nguyên tắc án, quyết định trọng tài không được công bố công khai, rộng rãi. Theo nguyên tắc này họ có thể giữ được bí quyết kinh doanh cũng như danh dự, uy tín của mình. Giải quyết trọng tài không bị giới hạn về mặt lãnh thổ do các bên có quyền lựa chọn bất kỳ trung tâm trọng tài nào để giải quyết tranh chấp cho mình. Phán quyết của trọng tài có tính chung thẩm, đây là ưu thế vượt trội so với hình thức giải quyết tranh chấp bằng thương lượng hòa giải. Sau khi trọng tài đưa ra phán quyết thì các bên không có quyền kháng cáo trước bất kỳ một tổ chức hay tòa án nào.

3.3.2. Nhược điểm:

Giải quyết bằng phương thức trọng tài đòi hỏi chi phí tương đối cao, vụ việc giải quyết càng kéo dài thì phí trọng tài càng cao. Việc thi hành quyết định trọng tài không phải lúc nào cũng trôi chảy, thuận lợi như việc thi hành bản án, quyết định của tòa án.

4.Toà án

4.1. Khái niệm

Giải quyết tranh chấp thông qua tòa án là hình thức giải quyết tranh chấp do cơ quan xét xử của nhà nước thực hiện thông qua hoạt động của Thẩm phán theo một thủ tục pháp lý chặt chẽ, nhằm ra một bản án hay quyết định về vụ tranh chấp và có giá trị bắt buộc các bên phải thi hành.

4.2. Đặc điểm

Bản chất của phương thức giải quyết tranh chấp bằng con đường toà án là một phương thức mang ý chí quyền lực nhà nước, toà án nhân danh quyền lực nhà nước để giải quyết tranh chấp trên cơ sở các quy định của pháp luật.
Quyết định của toà án có hiệu lực khiến các bên bắt buộc phải thực thi và có thể kèm theo các biện pháp cưỡng chế thi hành.

4.3. Ưu và nhược điểm

4.3.1. Ưu điểm

Do Toà án là cơ quan xét xử của Nhà nước nên phán quyết của toà án có tính cưỡng chế cao. Nếu không chấp hành sẽ bị cưỡng chế, do đó khi đã đưa ra toà án thì quyền lợi của người thắng kiện sẽ được đảm bảo nếu như bên thua kiện có tài sản để thi hành án.
Toà án xét xử theo hai cấp nên những sai sót trong quá trình giải quyết tranh chấp có khả năng được phát hiện và khắc phục kịp thời.
Nguyên tắc xét xử công khai có tính răn đe đối với những thương nhân kinh doamh vi phạm pháp luật

4.3.2. Nhược điểm

Thủ tục phức tạp mất nhiều thời gian không giải quyết được tranh chấp nhanh chóng có thể ảnh hưởng đến việc kinh doanh.
Với nguyên tắc xét xử công khai tuy được coi là nguyên tắc tiến bộ, mang tính răn đe nhưng đôi khi lại là cản trở đối với doanh nhân khi những bí mật kinh doanh bị tiết lộ và uy tín trên thương thường bị giảm sút.

Thế nhưng thực trạng những năm qua ở Việt Nam cho thấy một biện pháp hiệu quả trong việc giải quyết các tranh chấp tỏng lĩnh vực kinh doanh BĐS là lựa chọn Trung tâm trọng tài quốc tế Việt Nam viết tắt là VIAC. Bởi lẽ luật Trọng tài thương mại Việt Nam 2010 tương thích với Luật Mẫu về Trọng tài của Liên hợp quốc. Hơn nữa, Việt Nam là thành viên của Công ước New York 1958 về Công nhận và Thi hành phán quyết Trọng tài nước ngoài (chính thức từ 12/1995), hiện có 149 thành viên. Do vậy, hoạt động của trọng tài đã và đang được ủng hộ của tòa án, cơ quan thi hành án các cấp. Qua thực tiễn hơn 50 năm hoạt động, tổ chức trọng tài giải quyết hàng trăm vụ tranh chấp có yếu tố nước ngoài. VIAC hoạt động độc lập, khách quan tương tự như các tổ chức trọng tài nước ngoài khác. Phí trọng tài (và các chi phí khác) thấp hơn các tổ chức khác: ~30% ICC, 40-60% SIAC (nộp phí bằng VND). Khi các bên chọn VIAC, Luật Trọng tài thương mại Việt Nam sẽ được áp dụng cho tố tụng trọng tài, đồng thời tư vấn hướng dẫn về lựa chọn trọng tài viên phù hợp với nội dung tranh chấp.

Ngoài ra, những hiệu quả khi lựa chọn VIAC còn có như: Rút ngắn thời gian tố tụng, bảo đảm lợi ích các bên với cơ chế minh bạch, một lần phán quyết, đặc biệt tôn trọng quyền tự quyết của các bên tranh chấp…

III.Thực trạng vấn đề tranh chấp trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản ở Việt Nam và giải pháp hoàn thiện pháp luật

1.Thực trạng

Qua thời đua nhau ăn xổi ồ ạt phát triển, thi nhau hét giá thị trường BĐS rơi vào cảnh báo động thừa hàng, thiếu vốn, tiến độ chậm, dự án chết… và niềm tin của nhà đầu tư cũng theo giá bay xa.

“Bắt mạch” thị trường BĐS không ít ý kiến được đưa ra tập trung vào nhiều lát cắt bắt bệnh cho thị trường. Trong đó việc phát triển ồ ạt theo kiểu nhà nhà, ngành ngành đều làm BĐS bất chấp sự yếu kém về kinh nghiệm, năng lực tài chính, quản trị… khiến thị trường lâm trọng bệnh.

Lượng vốn khủng ồ ạt đổ vào thị trường, dự án mọc lên như nấm, đầu cơ hò nhau mua gom thổi vào tấc đất những giá trị ảo kiếm lời. Nhà đầu tư gồng mình chạy theo đất với cả những chi phí không tên. Giá đất, giá nhà bị đội lên tận trời khi dự án mở ra thì ở đâu cũng là tấc đất để kiếm vàng.

Chìm xuống sau giai đoạn sốt ảo, BĐS giờ đây là những con số tồn kho, nợ xấu đầy ám ảnh. Chủ đầu tư lao đao chịu trận khi “tay không làm dự án”. Bản thân những nhà đầu tư cũng lãnh đủ mọi trái đắng tiến độ chậm, dự án chết, đắp chiếu…nhìn tiền bất động chôn vào trong đất.

Làn sóng tranh chấp, kiện tụng lại tiếp tục nổ ra ngay từ những tháng đầu năm 2013. Từ người khổng lồ Usilk City của Cty cổ phần Sông Đà Thăng Long, đến đại gia dầu khí Công ty cổ phần địa ốc Dầu khí với đứa con cưng Petro Vietnam Landmark cùng những CT2 Xuân Đỉnh, 52 Lĩnh Nam…đã thổi bùng căng thẳng bao trùm thị trường.

Tranh chấp tại dự án Văn Phú Victoria càng nóng khi Cục Cảnh sát kinh tế – C46 (Tổng cục Cảnh sát Phòng chống tội phạm – Bộ Công an) vừa có văn bản gửi Chánh Thanh tra Bộ Xây dựng về việc xác minh, giải quyết các nội dung liên quan đến kiến nghị khẩn cấp của nhóm khách hàng mua căn hộ tại dự án.

Cả một thời gian dài mua bán BĐS chỉ như “mua mèo trong bị” mập mờ, nửa vời. Trong khi thị trường mắc cạn trong việc giải quyết bài toán tồn kho lệch pha cung – cầu thì niềm tin của nhà đầu tư cũng dần cất cánh. Thắt chặt hầu bao, con đường vốn đổ vào thị trường bị đóng băng cũng là kịch bản bày sẵn của những giá trị một thời bị thổi phồng, bơm kích với nhiều “ngón nghề” làm trò ảo thuật với đất.

Quẩn quanh trong những tranh chấp kiện tụng nhà đầu tư dần ngấm đòn trong cuộc chơi trên thị trường BĐS. Trong vòng khốn khó, mức giá trên trời được vạch mặt khiến niềm tin của khách hàng sụp đổ. Đón đầu dư luận, nhiều doanh nghiệp đã cởi mở trong việc định giá từ việc hạ giá thành, tung khuyến mại khủng, thêm gói kích cầu với khẩu hiệu BĐS đã chạm đáy. Nhưng theo sau những lần chạm đáy là liên tiếp những cú phá đáy mới của các doanh nghiệp.

Nhiều chuyên gia cho rằng một trong những yếu tố quan trọng để vực dậy thị trường là vực dậy từ chính niềm tin của nhà đầu tư. Không thể phủ nhận những nỗ lực vượt khó của nhiều doanh nghiệp trong thời gian qua nhưng đằng sau nỗ lực ấy vẫn có sự neo giá. Và với người dân họ vẫn đang mò mẫm trong cuộc dò đáy thị trường bởi với họ đáy xác lập vẫn chưa là đáy thực.

Tỉnh lại sau nhiều trái đắng nhà đầu tư không còn muốn phải bỏ tiền túi ra mua sự phi lý, nuôi bá cô sự đầu cơ, tiêu cực. Thêm những nhận định tích cực về thị trường BĐS những ngày đầu năm nhưng dường như trong tâm lý của người dân vẫn chưa có nhiều sự khởi sắc. Nỗ lực đã có nhưng liệu nó đã thật để đủ?

Niềm tin của nhà đầu tư vẫn bị chìm dưới tận đáy thì việc cung bao giờ gặp cầu xem ra vẫn còn là câu hỏi. Và bài toán phá băng cho BĐS ắt hẳn vẫn tắc? ⁽⁵⁾

Tính tới thời điểm hiện tại vấn đề tranh chấp trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản ở Việt Nam vẫn leo thang không ngừng. Không chỉ gia tăng về số lượng số vụ tranh chấp mà còn gia tăng cả về loại hình tranh chấp.

(5) Bất động sản nóng tranh chấp, nguội niềm tin-Hồng Khanh đăng trên http://batdongsan.vietnamnet.vn/ ngày 21/04/2013 14:00 GMT+7

Trước khi đề cập tới những vụ tranh chấp điển hình, chúng tôi muốn các bạn hãy điểm qua những nghịch lý trên thị trường bất động sản của chúng ta. Thứ nhất: giá nhà ở trung bình cao gấp 25 lần thu nhập trung bình năm của người lao động. Thứ hai: thừa cung nhà ở giá cao đã tạo nên kho BĐS tồn đọng gắn với nợ xấu mà không có cầu, trong khi đó thiếu cung trầm trọng đối với nhà ở giá thấp mà cầu lại rất cao. Thứ ba: BĐS tồn đọng nhiều nhưng giá BĐS chỉ hạ tới mức nhất định, không có hiện tượng phá giá vì vốn tồn đọng chủ yếu từ vốn góp của người tiêu dùng trong phương thức “mua nhà trên giấy”, vốn tín dụng từ ngân hàng chiếm tỷ lệ không cao và có một lượng vốn khá lớn từ các ngân hàng thương mại đầu tư trực tiếp cho thị trường BĐS chứ không thông qua cơ chế vay tín dụng. Thứ tư: các nhà đầu tư BĐS nói rằng rơi vào hoàn cảnh rất khó khăn, gần như phá sản nhưng trên thực tế vẫn có tới 80% đang kinh doanh có lãi, thực – hư quả khó lường. Thứ năm: giá nhà ở xã hội với nhiều ưu đãi của Chính phủ có giá cao hơn giá nhà ở thương mại giá thấp cùng loại, nhà ở xã hội đang được quản lý theo cơ chế thuần túy bao cấp trong khi giá nhà ở thương mại được hình thành từ cạnh tranh trên thị trường. Thứ sáu: gói tín dụng ưu đãi cho người có thu nhập thấp mua nhà đã sẵn sàng với giá trị lên tới 21.000 tỷ đồng nhưng người có nhu cầu rất khó tiếp cận vốn, chưa biết bao giờ mới giải ngân xong và liệu người có thu nhập thấp thực sự có tiếp cận được nguồn vốn ưu đãi này. Đó là những nghịch lý mà hiện nay chúng ta vẫn chưa thể khắc phục được.⁽⁶⁾

Ngoài những nghịch lý trên khiến cho thị trường bất động sản của chúng ta đang trong tình trạng bấp bênh thì còn nổi lên vô vàn các vụ tranh chấp mà nguyên nhân của chúng thường là do “thị trường BÐS Việt Nam phát triển quá nóng trong thời gian qua, mang lại lợi nhuận cao trong một thời gian ngắn. Hơn nữa, một bộ phận chủ đầu tư dự án và người tiêu dùng chưa có tính chuyên nghiệp, chỉ nhìn thấy lợi trước mắt, một số khách hàng ham lợi, chạy theo tâm lý đám đông khi thị trường nóng nhưng lại co cụm, bất hợp tác với chủ đầu tư trong việc thực hiện hợp đồng hoặc giải quyết các khó khăn vướng mắc trong quá trình thực hiện hợp đồng khi thị trường trầm lắng như hiện nay.

Luật Chung cư, pháp luật còn thiếu các quy định về quản lý giao dịch BÐS hình thành trong tương lai, quản lý rủi ro chưa đúng cách, quy định chưa rõ ràng về không gian, ban quản lý chung cư, dịch vụ. Hợp đồng, thỏa thuận giữa chủ đầu tư dự án và khách hàng mang tính áp

(6) Giáo sư Đặng Hùng Võ- nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường

đặt do chủ đầu tư đơn phương đưa ra, thiếu các quy định bảo vệ quyền lợi cho khách hàng, thiếu sự giám sát của cơ quan chức năng.

Các cơ quan nhà nước ở cả Trung ương và địa phương còn thiếu chuyên nghiệp, các cơ quan thông tin báo chí có vào cuộc nhưng chưa thực sự trúng và chưa hiệu quả để ngăn chặn và xử lý kịp thời các tranh chấp ngay từ thời điểm phát sinh tranh chấp.” ( GS Ðặng Hùng Võ trình bày tại Hội thảo Các giải pháp quản lý rủi ro, giải quyết xung đột trong thị trường bất động sản).

Chính những nguyên nhân trên dẫn đến những vụ tranh chấp BĐS đình đám tại Việt Nam trong những năm qua. Sau đây chúng tôi xin đưa ra một số vụ tranh chấp nổi bật trên thị trường BĐS của Việt Nam năm 2013:⁽⁷⁾

a.Keangnam Landmark Tower, Phạm Hùng, Từ Liêm, Hà Nội

Dạng tranh chấp: Diện tích căn hộ, dịch vụ kém chất lượng nhưng phí cao gấp 5 lần.

Cao trào: Chủ đầu tư cắt điện, thang máy… “dằn mặt”; Cư dân quyết “ngủ nhờ” ban quản lý, nấu cơm, gầy bếp than ngay sảnh chung cư.

Keangnam Landmark Tower tọa lạc tại mặt đường Phạm Hùng, cao 72 tầng và là tòa nhà cao nhất Việt Nam với các dịch vụ căn hộ được quảng cáo vào loại hiện đại nhất mang tầm châu lục.

Thế nhưng, đây cũng là một trong những dự án bất động sản dính nhiều bê bối nhất tính cho đến thời điểm hiện tại.

Hầu hết các dạng tranh chấp đều đã xảy ra tại dự án này như: tranh chấp diện tích căn hộ, phí dịch vụ trên trời, dằn mặt cư dân, dịch vụ xuống cấp, chủ đầu tư dính nghi án chuyển giá….

Trong vài năm qua, những cảnh tượng dân “ngủ nhờ” tại phòng ban quản lý do thang máy bị cắt, mang bếp lò cùng than tổ ong để đốt đặt ngay tại sảnh ra vào, căng băng rôn biểu ngữ… đã không còn quá xa lạ với những ai quan tâm tới tòa nhà khủng này.

Tranh chấp tại dự án này bắt đầu từ giữa năm 2011, cư dân tại Keangnam Hanoi Landmark Tower làm thủ tục kiện chủ đầu tư do thu phí dịch vụ và tiền trông xe cao gấp nhiều lần so với mức quy định của thành phố.

Chủ đầu tư áp phí quản lý lên tới 0,99 USD/m2 tức xấp xỉ 21.000 đồng/m2, cao gấp 5 lần mức phí chung và là mức kỷ lục đối với các chung cư Hà Nội từ trước tới nay.

(7) Điểm mặt những vụ tranh chấp bất động sản “đình đám” năm 2013 (P1+P2) – Vĩnh Trà trên Bizlive Nhịp sống kinh doanh

Sau nhiều lần đàm phán, chủ đầu tư đã buộc phải hạ mức phí này xuống đúng bằng giá trần của UBND TP. Hà Nội. Tuy nhiên, hết thu cao thì ban quản lý tòa nhà lại cung cấp dịch vụ kém chất lượng, cắt điều hòa, thang máy, tháo đèn….để dằn mặt cư dân.

Đỉnh điểm như vụ việc xảy ra gần đây, do nhiều cư dân Keangnam không chịu đóng phí dịch vụ, chủ đầu tư tòa nhà đã hạn chế thẻ sử dụng thang máy của 370 hộ dân. Ngay sau khi bị cắt một số dịch vụ, chiều 3/12/2013, hàng trăm cư dân đã tụ tập phản đối chủ đầu tư.

Bên cạnh đó, không ít cư dân tại đây tố đã bị “ăn cắp hàng tỷ đồng” do chủ đầu tư tính sai diện tích căn hộ, thậm chí chủ đầu tư còn sử dụng một số phần diện tích chung để kinh doanh riêng.

Theo thông tin cung cấp từ các cư dân tòa nhà, không ít căn hộ đã bị thiếu diện tích từ 10 – 20m2, thậm chí có căn hộ bị thiếu đến 1/6 diện tích. Với giá bán căn hộ hồi đó lên tới 3.000USD/m2, nhiều người mua nhà tại đây đã bị thiệt hại hàng tỷ đồng.

b.Dự án chung cư Đại Thanh, Thanh Trì, Hà Nội

Dạng tranh chấp: Cách tính diện tích căn hộ, thuế phí vô lý.

Cao trào tranh chấp: Khách hàng bị đánh nhập viện.

Dự án khu đô thị Đại Thanh tại Cầu Tó, Thanh Trì, Hà Nội do Xí nghiệp Xây dựng tư nhân số 1 Lai Châu làm chủ đầu tư. Tọa lạc tại ngã tư cầu Tó, đường Phan Trọng Tuệ, Thanh Trì, Hà Nội.

Quy mô khoảng 1.500 căn hộ, diện tích dao động từ 36 – 76m2, giá bán từ 10 -14 triệu đồng/m2. Hiện nay, dự án đang tiến hành bàn giao căn hộ khách hàng. Đây là dự án gây nhiều sóng nhất trong năm vừa qua với đủ các thể loại “chiêu trò” tạo hiệu ứng.

Giá bán cực thấp, bị tố tính sai diện tích căn hộ, nguy cơ không được cấp sổ đỏ và những phát ngôn gây sốc của chủ đầu tư dự án, được mệnh danh là đại gia Rolls Royce hay “đại gia điếu cày”… là những sự cố khiến dự án khu đô thị Đại Thanh luôn dậy sóng trên thị trường bất động sản.

Vấn đề tranh chấp: về cách tính diện tích căn hộ không thống nhất của chủ đầu tư (chủ đầu tư giải thích là do lỗi đánh máy!?), người mua bức xúc về khoản phí sửa nhà 500.000 đồng,…thậm chí, báo chí đã phản ánh cao trào của tranh chấp là sự việc tập trung đông người của người mua nhà vào sáng 26/10 và đã có khách hàng phải đổ máu. Vụ việc khiến cơ quan quản lý là Bộ Xây dựng phải gửi công văn ngày 29/10 tới UBND TP. Hà Nội đề nghị “báo cáo về thực hiện dự án và tranh chấp giữa khách hàng và chủ đầu tư dự án Chung cư Đại Thanh” vì đã xảy ra xô xát, gây mất trật tự an toàn trên địa bàn.

Cao trào vụ việc vào sáng 26/10/2013,hàng trăm khách mua nhà Đại Thanh đã mang băng-rôn, khẩu hiệu tập trung trước Sàn giao dịch bất động sản Mường Thanh, Linh Đàm, Hà Nội để yêu cầu chủ đầu tư dự án đối thoại và làm rõ những thắc mắc của khách hàng liên quan đến diện tích, thuế VAT cũng như các loại phí vô lý…

Không những thế, hàng trăm cư dân và khách hàng Đại Thanh bị một nhóm người lạ được cho là bảo vệ của sàn Mường Thanh ngang nhiên thu hồi vật dụng của khách hàng, thậm chí nhiều người còn bị giằng giật đồ.

Kinh hoàng hơn, nhóm người lạ này còn xua chó ra cắn, xịt hơi cay, xịt sơn vào phía cư dân, thậm chí nhiều khách hàng của Đại Thanh còn bị đánh.

c.Căn hộ Mỹ Phú, quận 7, TP. Hồ Chí Minh

Vấn đề tranh chấp: Chậm tiến độ bàn giao.

Cao trào tranh chấp: Khách hàng đi đòi nhà bị Petroland bị nhốt.

Đây là chuyện hy hữu xảy ra với khách hàng mua căn hộ Mỹ Phú hồi tháng 8/2013. Dự án Mỹ Phú do Công ty Cổ phần Đầu tư dầu khí Mỹ Phú làm chủ đầu tư. Công ty Cổ phần Đầu tư hạ tầng và đô thị dầu khí (Petroland) bán căn hộ từ năm 2010.

Theo hợp đồng, thời hạn bàn giao căn hộ là tháng 6/2012 (được cộng trừ 3 tháng). Tuy nhiên, đến tháng 7/2013 dự án vẫn không nhúc nhích.

Bức xúc vì đã đóng từ 800 triệu đến 1,4 tỷ đồng (tương đương 70% giá trị căn hộ) nhưng chưa được giao nhà, sáng 1/8/2013 hàng chục khách hàng kéo đến tòa tháp Petro Tower yêu cầu doanh nghiệp làm rõ tình trạng của dự án.

Tuy nhiên, khi họ vào bên trong cao ốc này thì thang máy bị khóa. Không những thế, thang bộ dành cho thoát hiểm cũng bị khóa. Chỉ đến khi người dân kêu cứu lực lượng công an 113, thang máy mới hoạt động trở lại và mọi người được thả.

Tuy nhiên, đáng chú ý nhất lại nằm chính ở lý do bào chữa của chủ đầu tư. Theo đó, chủ đầu tư phân trần: Lãnh đạo không ra lệnh cho nhốt khách hàng, sự cố là do mất điện (nhưng lại khóa cả thang bộ và cho bảo vệ đứng chắn ngay cửa – PV). Khi xảy ra vị việc thì lãnh đạo doanh nghiệp bận họp.

Dự án Mỹ Phú tọa lạc trên đường Lâm Văn Bền, thuộc phường Tân Kiểng, quận 7, TP HCM cách khu đô thị Phú Mỹ Hưng 2,5 km. Công trình gồm 286 căn hộ (75-120 m2), cao 24 tầng, trong đó có 1 tầng hầm, tầng 1- 3 là trung tâm thương mại, tầng 4-21 là căn hộ thường, tầng 22-23 là penthouse. Dự án được khởi công hồi tháng 7/2010.

d.Chung cư Binh đoàn 12, Đại Mỗ, Từ Liêm, Hà Nội

Dạng tranh chấp: Chiếm dụng vốn góp căn hộ, chậm tiến độ.

Cao trào tranh chấp: Khách hàng kéo đến trụ sở Cengroup để đòi tiền vốn đã góp từ trước.

Đây là một câu chuyện hy hữu đã xảy ra trong thị trường bất động sản với việc khách hàng ‘tố nhầm’ một đơn vị chuyên tư vấn bất động sản.

Sau nhiều năm người dân đóng tiền, Dự án chung cư Binh đoàn 12 vẫn là bãi đất hoang lèo tèo vài cây cọc, thậm chí còn chưa có cả giấy phép xây dựng.

Do đó, 28/9/2013, rất đông khách hàng của Dự án Chung cư Binh đoàn 12 đã tập trung tại trụ sở chính của Công ty Bất động sản Thế kỷ (Cengroup) để đòi lại số tiền mà họ đã góp vốn từ 3 năm trước.

Liên quan đến việc nhiều người đã tụ tập trước trụ sở CEN Group để đòi tiền đã nộp cho Công ty TNHH Quản lý Bất động sản Thế Kỷ, khiến CEN Group sau đó phải lên tiếng, rằng đó là sự nhầm lẫn. Và mới đây, nhiều người tiếp tục tụ tập đến trụ sở Công ty Quản lý Bất động sản Thế Kỷ, thậm chí đến cả nhà riêng cán bộ nhân viên công ty này để đòi tiền.

Theo đại diện của Cengroup, khách hàng đã “nhầm lẫn” giữa Công ty Cổ phần Bất động sản Thế kỷ (CenGroup) với Công ty TNHH Quản lý Bất động sản Thế Kỷ, dẫn đến việc tụ tập, bao vây trụ sở của Cen Group. Mặc dù 2 công ty có tên tương tự nhau là “bất động sản Thế kỷ”, nhưng là hai pháp nhân hoàn toàn khác nhau.

Xung quanh vụ việc này, các cơ quan chức năng như Sở Xây dựng, Sở Tài nguyên Môi trường Hà Nội cũng đã có văn bản yêu cầu các bên liên quan phải giải trình vì sao tiến độ lại chẫm trễ quá mức như vậy. Tuy nhiên, hiện tại dự án vẫn chưa thấy có gì thay đổi, tranh chấp này chắc chắn sẽ vẫn còn kéo dài hơn nữa.

e.Dự án 165 Thái Hà, Đống Đa, Hà Nội

Vấn đề tranh chấp: Quyền sở hữu sử dụng đất dự án.

Cao trào tranh chấp: Hanel gây khó cho SongHong Land kinh doanh.

Chuyện xảy ra tại dự án Thành Công 2 tại 165 Thái Hà, Hà Nội do Công ty CP Đầu tư địa ốc Sông Hồng (Song Hong Land) đầu tư. Dự án đã hoàn thành từ 1/2013 nhưng chủ đầu tư vẫn không thể kinh doanh TTTM bởi Hanel trở mặt quay ra đòi lại đất, gây khó dễ mặc dù đã nhận đủ quyền lợi.

Năm 2003, Dự án Thành Công 2 được UBND TP.Hà Nội giao cho Công ty Hanel làm chủ đầu tư. Do dự án không triển khai nên đến năm 2006, lai chuyển giao cho Tổng công ty Sông Hồng.

Toàn bộ nguồn vốn thực hiện dự án là của chủ đầu tư và huy động từ những nguồn vốn hợp pháp khác; không có vốn ngân sách, dự án đã hoàn thành và đi vào hoạt động đúng tiến độ; hoàn trả miễn phí 97 căn hộ tái định cư tại chỗ cho các hộ dân theo đúng quy định.

Tháng 5/2008, UBND TP. Hà Nội cấp giấy chứng nhận đầu tư cho SongHong Land, hai tháng sau đó thành phố có quyết định thu hồi đất tại địa chỉ dự án 165 Thái Hà giao cho Tổng Công ty Sông Hồng thực hiện dự án.

Tổng công ty Sông Hồng và SongHongLand đã hoàn thành đủ trách nhiệm chủ đầu tư: Tiền sử dụng đất cho toàn bộ phần diện tích đất dự án, chi trả đầy đủ tiền bồi thường hỗ trợ giải phóng mặt bằng cho tất cả các hộ dân thuộc phạm vi giải phóng mặt bằng theo phương án bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng của UBND quận Đống Đa.

Tuy nhiên, từ khi công trình đưa vào sử dụng từ tháng 1/2013, Ban Quản lý dự án đã nhiều lần gửi công văn yêu cầu Công ty Hanel đến ký hợp đồng thuê diện tích sàn thương mại như đã thỏa thuận, nhưng Hanel tìm cách trì hoãn không ký hợp đồng. Đồng thời, phía Hanel cho rằng chỉ thuê lại diện tích nêu trên từ Sở Tài nguyên và Môi trường.

Cùng lúc, Hanel đề nghị TP. Hà Nội sửa lại Quyết định 2568/QĐ-UBND về việc thu hồi 5.283m2 giao cho Tổng Công ty Sông Hồng thực hiện dự án.

Phía Hanel cho rằng, trong số 5.283 m2 đất thu hồi có 1.476 m2 đất (bao gồm 1.350 m2 đất và 126 m2 đất của 6 ki ốt) có nguồn gốc đất tại tầng 1 là thuộc nhà máy sản xuất của Công ty Hanel đã được TP. Hà Nội giao cho từ năm 1987. Dù vậy, Hanel không đưa ra được hợp đồng thuê đất, cùng những tài liệu liên chứng minh tính hợp pháp của phần diện tích đất trên.

Hiện tại, dù đã hoàn thành từ 1/2013 nhưng tranh chấp giữa Công ty Hanel – Tổng Công ty Sông Hồng – SongHongLand vẫn chưa được giải quyết triệt để. Đồng nghĩa với việc Song Hong Land không thể kinh doanh hàng chục nghìn m2 đất vàng này.

g.Lê Văn Lương Residential (The Sparks), Hà Đông, Hà Nội

Dạng tranh chấp: Cách tính diện tích căn hộ, tỷ giá, bàn giao căn hộ nhưng thiếu hạ tầng

Cao trào tranh chấp: Nghi án Nam Cường “nhờ người lạ” dọa người dân cho ăn đạn.

The Sparks nằm trên đường trục phía Bắc quận Hà Đông, Hà Nội. Quy mô dự án khoảng hơn 2.000 căn hộ, do Tập đoàn Nam Cường làm chủ đầu tư.

Không nhận nhà do chưa đủ điều kiện: Đầu tiên là việc khách hàng liên tục tập trung tại trụ sở công ty phản đối chủ đầu tư tiến hành bàn giao nhà khi chưa đủ điều kiện, nhiều hạng mục trong căn hộ chưa hoàn thiện, thiết bị trong căn hộ chưa được lắp đặt.

Khách hàng yêu cầu phạt chậm bàn giao: Theo hợp đồng đã ký với chủ đầu tư, khách hàng cụm Tòa nhà CT7, Khu đô thị Dương Nội sẽ được nhận bàn giao căn hộ với trang thiết bị hoàn thiện vào quý IV/2012, có thể sớm hơn hoặc muộn hơn 30 ngày.

Nếu chậm bàn giao nhà, khách hàng sẽ được hưởng mức lãi suất lên đến 150% lãi suất áp dụng tính trên số tiền đã đóng cho chủ đầu tư trong thời gian chậm bàn giao. Thời gian tính phạt sẽ bắt đầu từ ngày thứ 31 đến ngày bàn giao căn hộ.

Đặc biệt, Nam Cường còn yêu cầu khách hàng đóng thêm tiền chênh lệch tỷ giá từ ngày mua đến ngày nhận nhà, không rõ ràng việc sở hữu diện tích chung riêng. Theo phản ánh từ khách hàng, với mỗi m2 diện tích sử dụng chung bị tính vào diện tích sử dụng riêng, mỗi căn hộ mất thêm từ 50 đến 60 triệu đồng.

Cả trăm căn hộ, công ty thu về khoản tiền rất lớn. Hơn nữa vụ việc này đã lên thẳng bàn họp của Bộ Xây dựng do người dân và chủ đầu tư muốn mời Bộ Xây dựng làm trọng tài phân xử cách tính diện tích căn hộ.

Cao trào của vụ việc xảy ra vào sáng 10/11, người dân trong khu đô thị Dương Nội được một phen khiếp đảm khi hàng trăm đối tượng đầu gấu lạ mặt, xăm trổ đầy mình xuất hiện để “bảo kê” trong buổi sáng diễn ra Lễ khánh thành khu đô thị The Spark do Tập đoàn Nam Cường tổ chức.

Đám côn đồ cử người 1 kèm 1, thậm chí 2, 3 côn đồ “kèm” một người dân. Hễ người dân có động thái “bén mảng” vào khu vực khánh thành thì ngay lập tức đám này xông lên chỉ mặt dọa nạt.

Một số người còn bị hành hung đổ máu, thậm chí theo phản ánh của người dân và báo chí, xã hội đen còn dọa cho người dân “ăn đạn” vào đầu.

Liên quan đến vụ việc này, Tập đoàn Nam Cường đã phủ nhận, vụ việc đang được Công an quận Hà Đông điều tra chi tiết.

h.Chung cư B5 Cầu Diễn, Hà Nội

Dạng tranh chấp: Chiếm dụng vốn của khách hàng, bán nhà khi dự án chưa đủ thủ tục pháp lý

Cao trào: Chủ đầu tư bị khởi tố và bắt giam

Diện tích đất sử dụng toàn Dự án là 23.352 m2, với quy mô 3 tòa chung cư cao 21 tầng và 36 nhà vườn. Dự án có tổng mức đầu tư 279,3 tỷ đồng.

Theo hồ sơ pháp lý, dự án này có diện tích hơn 22.000 m2 được xây dựng trên ô đất ký hiệu 14 thuộc quy hoạch chi tiết khu đô thị Thành phố giao lưu tại địa chỉ B5 Cầu Diễn, Từ Liêm, Hà Nội.

Dự án chung cư B5 Cầu Diễn do liên doanh giữa Công ty Trách nhiệm hữu hạn MTV xuất nhập khẩu và đầu tư xây dựng phát triển Hà Nội (40% vốn) và Tập đoàn Housing (60% vốn) đồng chủ đầu tư.

Tuy nhiên sau hơn 3 năm nhận tiền góp vốn của khách hàng, hiện dự án này vẫn chỉ là bãi đất trống, mới giải phóng mặt bằng được khoảng 60%.

Không những thế, sau khi ký hợp đồng vay vốn, hầu hết các khách hàng phải bỏ ra số tiền khoảng từ 500 triệu – 1 tỷ đồng vào dự án; ngoài ra, mỗi nhà đầu tư cũng phải bỏ ra cả trăm triệu đồng tiền chênh để có quyền mua nhà.

Theo phản ánh của khách hàng, Tập đoàn Housing đã thực hiện huy động vốn của 400 khách hàng mua nhà cá nhân, bán buôn cho một số sàn giao dịch bất động sản với số lượng tiền huy động là 470 tỷ đồng.

Về phía công ty Trách nhiệm hữu hạn MTV Xuất nhập khẩu và đầu tư xây dựng phát triển Hà Nội do ông Nguyễn Văn Tuẫn nguyên chủ tịch kiêm tổng giám đốc đã huy động của hơn 200 khách hàng với số tiền là 100 tỷ đồng.

Ngày 28/9/2013, ông Nguyễn Văn Tuẫn, nguyên Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng giám đốc công ty TNHH MTV Xuất nhập khẩu và Đầu tư xây dựng phát triển Hà Nội, đồng chủ đầu tư dự án chung cư B5 Cầu Diễn đã bị cơ quan Cảnh sát điều tra C46 Bộ Công an bắt tạm giam 4 tháng liên quan đến số tiền 100 tỷ đồng tiền huy động của khách hàng mua nhà tại dự án B5 Cầu Diễn.

Thời điểm đó, báo chí đồng loạt đăng tải lời kêu cứu khẩn cấp của hàng chục khách hàng về việc bị Công ty CP Tập đoàn Đầu tư nhà đất Housing (Housing Group) lừa chiếm đoạt vốn. “Hành vi huy động hàng trăm tỷ đồng xây dựng chung cư B5 Cầu Diễn, tiền đã nhận nhưng không thấy chủ đầu tư xây dựng, thực hiện dự án đã có dấu hiệu vi phạm pháp luật. Vấn đề cần làm rõ là hàng trăm tỷ huy động của khách hàng đi đâu?”.

Điều đáng nói là ổ hợp chung cư CT5 đã được các cơ quan chức năng xác định là đất dùng để xây dựng nhà tái định cư thế nhưng thời điểm cuối năm 2009, 2010, liên doanh này đều chào bán cho khách hàng với bản thiết kế “tự vẽ” bao gồm 6 tòa nhà chung cư cao 28 đến 32 tầng với gần 2.000 căn hộ thương mại.

Luật sư Vi Văn Diện, Giám đốc Công ty luật Thiên Minh (Đoàn luật sư Hà Nội) khẳng định vụ việc có dấu hiệu vi phạm pháp luật: Với hành vi huy động nguồn tiền nhiều tỷ đồng từ khách hàng nhằm mục đích xây dựng nhưng không thực hiện dự án như đã cam kết, sau khi khách hàng yêu cầu tiếp tục thực hiện hoặc hoàn trả tiền đầu tư như thoả thuận mà phía chủ đầu tư không thực hiện bất kỳ yêu cầu nào của khách hàng, chủ đầu tư Housing Group đã có dấu hiệu vi phạm pháp luật hình sự về các tội danh “Lừa đảo chiếm đoạt tài sản” theo quy định tại điều 139 hoặc tội “Lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản” quy định tại điều 140 Bộ luật hình sự.

i.Tricon Tower, Hà Nội

Dạng tranh chấp: Lừa đảo chiếm dụng vốn của khách hàng

Cao trào: Ông Edward Chi, Tổng giám đốc Công ty Cổ Phần Đầu tư Minh Việt, chủ đầu tư dự án ẵm hơn 400 tỷ đồng của khách hàng bỏ trốn.

Tricon Towers là công trình hỗn hợp thương mại dịch vụ và chung cư cao cấp được xây dựng tại trung tâm Khu đô thị mới Splendora nằm trên vành đai phát triển của Đại lộ Thăng Long.

Đây là khu đô thị được thiết kế đồng bộ và hiện đại bậc nhất tại miền Bắc với tổng diện tích trên 264ha giữa lòng thủ đô Hà Nội mở rộng.

Được biết dự án Tricon Towers được đầu tư xây dựng trên khu đất 1,7ha tại Bắc An Khánh, Hoài Đức, HN. Tổng mức đầu tư của dự án là 145 triệu USD (tương đương khoảng 2.900 tỷ đồng).

Thông thường để xây dựng xong hầm móng của một dự án chung cư trung bình chiếm khoảng 20% vốn đầu tư. Theo tính toán ước chừng của công ty Minh Việt, đơn vị này cũng đã đổ vào dự án khoảng 580 tỷ (chưa tính chi phí khác) bởi công trình đã thi công hết hầm nhưng giờ để cọc sắt hoen gỉ.

Khoảng 732 căn hộ cao cấp có diện tích từ 144m2 đến 744m2 thuộc dự án Tricon Towers, được chủ đầu tư là Công ty Minh Việt chào bán vào giai đoạn những năm 2009 – 2010.

Giá bán ở thời điểm đó vào khoảng 1.700 – 1.800 USD/m2. Giá trị mỗi căn hộ thấp nhất cũng khoảng 4 tỷ đồng, căn diện tích lớn lên đến cả triệu đô.

Theo thông tin từ khách hàng mua nhà tại Tricon Towers, nhiều trường hợp đã nộp cho Minh Việt khoảng 3 – 4 tỷ đồng/căn tương đương khoảng 50 – 70% giá trị căn hộ, cá biệt có trường hợp nộp đến 14 tỷ đồng.

Danh sách 128 khách hàng (thống kê chưa đầy đủ) đã có khoảng 400 tỷ đồng số khách hàng đã nộp cho Minh Việt.

Tuy nhiên, điều khiến dư luận băn khoăn chính là việc liệu còn bao nhiêu khách hàng nữa trong tổng số 732 căn của dự án đã được bán ra thị trường? Và còn bao nhiêu khách hàng nữa “mắc kẹt” tại dự án này?

Bởi theo lời hứa hẹn của chủ đầu tư, dự án Tricon Towers sẽ phải hoàn thành và bàn giao nhà vào năm 2012. Thế nhưng, dự án chỉ được triển khai xong móng rồi đắp chiếu từ hơn 2 năm nay. Không thể bàn giao nhà đúng hẹn, nhiều khách hàng đã yêu cầu được rút vốn.

Song Chủ tịch HĐQT Công ty Minh Việt đã cao chạy xa bay khiến việc đòi tiền và đòi nhà của hàng trăm khách mua nhà tại dự án Tricon Towers rơi vào bế tắc.

Những ngày cuối tháng 7/2013 vừa qua, hàng trăm khách hàng, theo hứa hẹn của ông Edward Chi đã kéo tới trụ sở tại tòa nhà C1, D6 Dịch Vọng (Cầu Giấy, Hà Nội) để đòi tiền và bồi thường thiệt hại.

Tuy nhiên, khi người dân đến trụ sở Công ty Minh Việt chỉ còn lại vài con chó với một cô gái nhận là nhân viên của Công ty Minh Việt đến cho chó ăn. Ngay sau khi người dân kéo đến trụ sở Công ty Minh Việt đòi nợ, lực lượng công an phường Dịch Vọng (Cầu Giấy) đã có mặt để đảm bảo trật tự.

Đến nay việc ông chủ Tricon Towers Chi Edward Kok Wah có “ẵm” số tiền 400 tỷ bỏ trốn hay không vẫn chỉ là phỏng đoán.

Ông Trần Thanh Hải, một khách hàng mua căn hộ Dự án Tricon Towers cho biết: Quyền lợi của khách hàng mua nhà tại Dự án Tricon Towers hiện hoàn toàn phụ thuộc vào chính quyền và các cơ quan liên quan.

Cụ thể, cơ quan điều tra phải sớm công bố kết luận điều tra, trong khi chính quyền và các cơ quan liên quan phải vào cuộc làm rõ vai trò và trách nhiệm của các cổ đông lớn đã góp vốn vào Công ty Minh Việt.

Ngoài ra, việc nhiều khách hàng muốn tiếp tục đóng tiền để Dự án tiếp tục triển khai thì sẽ phải xử lý ra sao cũng cần tính đến?

k.Chung cư 409 Lĩnh Nam, Hà Nội

Dạng tranh chấp: Chiếm dụng vốn của khách hàng, bán nhà khi chưa đủ pháp lý về dự án

Cao trào tranh chấp: Lãnh đạo cao nhất của công ty là chủ đầu tư dự án vị bắt, nỗi lo về việc hàng trăm tỷ đồng của khách hàng đầu tư vào dự án sẽ bị mất trắng.

Dự án chung cư 409 Lĩnh Nam (quận Hoàng Mai, Hà Nội) có tên thương mại là Vinhhung Dominium, được xây dựng trên khu đất rộng hơn 1,2 ha do Công ty TNHH Kinh doanh nhà Vĩnh Hưng làm chủ đầu tư.

Theo giới thiệu của chủ đầu tư, dự án gồm tổ hợp 2 công trình có chức năng thương mại, văn phòng và nhà ở cao tầng (25 tầng và 35 tầng) và 1 khu nhà thấp tầng nằm giữa 2 toà nhà. Công trình có tổng vốn đầu tư 1.500 tỷ đồng, được khởi công từ tháng 1/2011.

Đến cuối năm 2010, công ty Vĩnh Hưng đã tiến hành huy động vốn thông qua sàn giao dịch bất động sản của Công ty Cổ phần Đầu tư phát triển nhà và thương mại Hạ Long, có chi nhánh tại Hà Nội.

Tuy nhiên, không lâu sau lễ khởi công, chủ đầu tư đã không có động thái nào tiếp theo, dự án có vốn đầu tư hơn 1.500 tỷ đồng này trở nên “án binh bất động” với cả khu đất hơn 1,2ha cỏ mọc um tùm. Đến lúc này, nhiều nhà đầu tư mới đi tìm chủ đầu tư để đòi lại tiền đặt cọc.

Bỏ mấy trăm triệu đồng vì mong muốn có nhà để ở, ai ngờ sau khi ký hợp đồng đến này chủ đâu tư dự án vẫn không làm xong thủ tục xây dựng nên dự án bỏ hoang và vốn người dân góp trôi về đâu họ cũng không biết.

Thậm chí, một số khách hàng vì quá cả tin vào dự án nên đã đóng đến 30 % số tiền của hợp đồng góp vốn và khoản tiền chênh vài trăm triệu mà khách không giữ hợp đồng chỉ giữ phiếu thu tiền từ sàn phân phối.

Tuy nhiên, dù có cố gắng đến đâu, khách hàng cũng không thể tìm được người đại diện của Dự án này – ông Nguyễn Hoàng Long, Chủ tịch HĐTV Công ty TNHH kinh doanh nhà Vĩnh Hưng.

Hàng trăm tỉ đồng khách hàng đã đầu tư vào dự án này có nguy cơ bị mất trắng khi ngày 17/5/2013, ông Nguyễn Hoàng Long đã bị bắt giam vì tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản chiếm đoạt sải sản của Ngân hàng SeaBank.

Thực tế, không cần đến khi thông tin Chủ tịch Tập đoàn Vina Megastar bị bắt được loan báo, từ trước đó những người biết về Vina Megastar đều hiểu tập đoàn này đã “rỗng ruột” từ lâu.

Hầu hết nhân sự văn phòng, hành chính, kế toán… của Công ty cổ phần Tập đoàn Vina Megastar đã lần lượt nghỉ việc từ hơn 1 năm trước đó.

Về tài chính, Vina Megastar cũng mất cân đối từ nhiều tháng nay với các khoản nợ từ hàng chục đến hàng trăm tỷ đồng của khách hàng, đối tác, ngân hàng… không thể thanh toán.

Nặng nề nhất là khoản nợ của Vina Megastar tại các công ty con là Công ty TNHH kinh doanh nhà Vĩnh Hưng – chủ đầu tư dự án bất động sản 409 Lĩnh Nam, quận Hoàng Mai, Hà Nội.

Từ sau khi lãnh đạo cao nhất của chủ đầu tư bị bắt, dự án này cũng không thấy có hoạt động gì mang tính khả thi hơn.

Do đó, nỗi lo lắng về việc nhiều khách hàng, nhà đầu tư cá nhân góp vốn vào dự án này đang đứng trước nguy cơ mất trắng khoản tiền đã góp vốn vào dự án khi công trình đã hoàn toàn bất động hơn 3 năm nay.

m.Cụm CT1 thuộc dự án Usilk City, Hà Nội

Dạng tranh chấp: Tranh chấp giành quyền hoàn thiện tòa nhà đã bị chậm tiến độ

Đặc biệt: Dự án đầu tiên và duy nhất tính đến thời điểm hiện tại theo mô hình: Khách hàng và chủ đầu tư cùng quản lý nguồn tiền đầu tư, chủ đầu tư hoàn thiện, khách hàng và ngân hàng giám sát tiến độ thi công.

Dự án Usilk City bao gồm 13 tòa nhà cao từ 25 – 50 tầng, được thiết kế chạy dọc theo một trục dài tới 1km trên đại lộ Lê Văn Lương, Hà Nội là dự án từng một thời gây “sốt” tại khu vực Tây Hà Nội.

Tổng diện tích sàn của dự án là 130.000m2 với tổng mức đầu tư lên đến hơn 10.000 tỷ đồng. Riêng cụm CT1 dự án Usilk City bao gồm 3 tòa nhà cao 25 tầng, trước thời điểm tháng 8/2013, chủ đầu tư đã xây dựng cơ bản xong phần thô và cất nóc 3 tòa.

Tổng số tiền chủ đầu tư đã rót cho cụm CT 1 là lên đến cả nghìn tỷ đồng. Tuy nhiên, vì lý do thiếu kinh phí nên dự án không thể hoàn thiện nốt và chậm bàn giao nhà cho khách hàng cả thời gian dài.

Bởi lẽ, để hoàn thiện nốt 20% khối lượng công việc còn lại dự án thiếu khoảng vài trăm tỷ đồng và điều lạ là số tiền còn thiếu dự kiến cũng tương đương với chính số tiền còn lại mà người mua nhà sẽ phải nộp nốt khi bàn giao căn hộ.

Sau 2 năm chậm bàn giao căn hộ, đa số khách hàng đóng phần lớn tiền mua nhà tại cụm CT1, Dự án Usilk City rất sốt sắng trong việc nhận bàn giao nhà.

Thế nhưng, việc chủ đầu tư Sông Đà Thăng Long (STL) gần như “sức cùng, lực kiệt”, lại thêm một bộ phận khách hàng không chịu đóng tiền khiến việc triển khai dự án đi vào bế tắc.

Sau nhiều lần đàm phán kể cả tổ chức các Hội nghị khách hàng, đến cuối tháng 7/2013 dự án đã có lối thoát với việc áp dụng một mô hình đặc biệt chưa hề có tiền lệ.

Đó là việc, khách hàng ra tay “trục vớt” dự án bằng việc sẽ trực tiếp tiếp quản và quản lý dòng vốn triển khai dự án. Phương án này đã được khoảng hơn 200 người mua nhà tại đây thống nhất với mong muốn đẩy nhanh tiến độ hoàn thiện căn hộ tại dự án.

Theo đó, bắt đầu từ tháng 8/2013, các khách hàng của cụm CT1 sẽ lần lượt thành lập một tài khoản cá nhân tại Ngân hàng BIDV và ủy quyền cho BIDV hàng tuần tự động trích một phần tiền theo tỷ lệ cần phải đóng để nộp vào tài khoản chung của cộng đồng.

Tài khoản chung này sẽ do 3 đại diện khách hàng và một đại diện chủ đầu tư làm chủ. Các chủ tài khoản không được quyền rút tiền mặt có trong tài khoản. Việc chuyển tiền để thực hiện dự án phải có chữ ký của các đồng chủ tài khoản.

Theo tính toán, mỗi tuần, STL phải hoàn thành sản lượng tương đương 15 tỷ đồng. Trong 2 tuần đầu, STL sẽ bỏ vốn làm, chạy theo tiến độ này với sản lượng 30 tỷ đồng để… tích lũy niềm tin. Sau đó, khách hàng phải chứng minh được là gửi tiền thật vào tài khoản BIDV Chi nhánh Thanh Xuân.

Một điều đặc biệt nữa là việc, trước thực tế vẫn còn nhiều khách hàng không tin tưởng mô hình trên nên vẫn không đóng tiếp tiền để hoàn thiện căn hộ; nhiều khách hàng đã đóng đủ tiền kêu gọi “tẩy chay” những người chây ỳ nộp tiền ra khỏi cộng đồng nhà CT1.

Thậm chí, tại Hội nghị khách hàng hồi tháng 7/2013, Ban đại diện khách hàng còn đưa ra “tối hậu thư”, yêu cầu chủ đầu tư phải đưa ra những chế tài để thanh lý hợp đồng với những khách hàng chây ỳ nộp tiền tiếp theo cho giai đoạn hoàn thiện dự án.

Cụ thể, chủ đầu tư cần chuyển những khách hàng có tỷ lệ nộp tiền thấp sang những tòa nhà có tỷ lệ nộp tiền tương ứng.

Công ty CP Sông Đà Thăng Long cho biết, hiện nay vẫn đang tiếp tục triển khai thi công trên công trường. Trước mắt, công ty sẽ tập trung hoàn thiện sớm để kịp bàn giao các tòa nhà CT1-101, CT1-102, CT1-103 vào quý IV/2013.

Riêng đối với các tòa nhà khác còn lại của dự án, chủ đầu tư vẫn đang tiếp tục xúc tiến thương thảo với các tổ chức tín dụng để thu xếp nguồn vốn triển khai xây dựng dự án, qua đó có thể đưa ra tiến độ thi công mới nhằm hoàn thiện bàn giao vào các năm tiếp theo.

n.Dự án Royal City

Dạng tranh chấp: Tranh chấp được khách hàng quan tâm nhất là việc chủ đầu tư tính diện tích sàn căn hộ theo cách đo từ tim tường.

Hai dự án lớn Royal City và Times City, do Vingroup làm chủ đầu tư, thu hút sự quan tâm của nhiều người mua nhà trong năm 2013. Tại dự án Times City, nhiều cư dân đã chụp ảnh nhiều chi tiết về ban công, cửa sổ, điều hòa… thực tế của căn hộ để so sánh với các thiết kế căn hộ mẫu. Họ cho rằng chất lượng thực tế căn hộ khác xa với căn hộ mẫu. Nhiều cuộc tụ tập đông người đã được tổ chức để đưa ra yêu cầu với chủ đầu tư.

Tại dự án Royal City, hàng trăm nhà đầu tư đã cùng ký đơn gửi tới cơ quan chức năng cho rằng họ bị tính sai diện tích căn hộ. Vào tháng 8/2013, nhiều người đã ký đơn chung, ủy quyền cho một nhóm cư dân tới trụ sở tiếp công dân thuộc Thanh tra Chính phủ để khiếu nại cách tính diện tích căn hộ tại Royal City.

Thậm chí, trên mạng facebook còn có cả diễn đàn để cập nhật những bức xúc của nhiều người về hai dự án Times City và Royal City. Đồng thời công bố các hình ảnh về chất lượng thực tế của dự án.

Trước đơn khiếu nại gửi cơ quan chức năng, Bộ Xây dựng sau đó đã vào cuộc thanh tra, nhưng sau đó kết luận Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Địa ốc Hoàng Gia – thuộc Tập đoàn Vingroup – đã tuân thủ pháp luật trong đầu tư, xây dựng khi triển khai dự án Royal City.

Sau khi gặp nhiều phản đối của cư dân, Vingroup đã quyết định đầu tư thêm hàng trăm tỷ đồng để xây bể bơi miễn phí, công bố nhiều ưu đãi khác tại hai dự án trên…

l.Dự án CIENCO 5 Thanh Hà

Dự án Thanh Hà – Cienco 5 (Hà Đông- Thanh Oai) bao gồm hai khu đô thị Thanh Hà A – Cienco 5 có diện tích 195,51ha, thuộc các xã Phú Lương (thành phố Hà Đông) và xã Cự Khê (huyện Thanh Oai). Khu đô thị Thanh Hà B – Cienco 5 có diện tích 193,22ha, thuộc các xã Phú Lương, Kiến Hưng (thành phố Hà Đông) và xã Cự Khê (huyện Thanh Oai).

Dự án do Tổng công ty Xây dựng công trình giao thông 5 (Cienco 5) đầu tư theo hình thức BT (xây dựng – chuyển giao), trong đó chuỗi đô thị Thanh Hà được UBND tỉnh Hà Tây giao Cienco 5 đầu tư để hoàn vốn cho dự án đường. Tổng số tiền đầu tư cho hai khu đô thị lên đến gần 10ngàn tỷ đồng.

Đây là một dự án gây ra rất nhiều tai tiếng trong lĩnh vực kinh doanh BĐS ở Việt Nam trong mấy năm qua. Xoay quanh dự án này là những vụ án lừa đảo chiếm đoạt tài sản một cách tinh vi, hệ thống gây ra thiệt hại vô cùng lớn cho các nhà đầu tư cũng như xã hội. Số người bị hại bởi dự án “ma” này có lúc lên tới 463 hợp đồng bán quyền sử dụng đất tại dự án Thanh Hà A với tổng diện tích hơn 80.000m2, tương ứng hơn 789 tỷ đồng.

Dự án này có rất nhiều vấn đề gây bức xúc dư luận. Bằng từ khóa “dự án CIENCO 5 Thanh Hà” các bạn có thể tìm được rất nhiều tài liệu về nó.

2.Giải pháp

Từ những vụ tranh chấp tiêu biểu trên, chúng ta có thể thấy một điểm nổi bật trong các vụ tranh chấp là cách tính diện tích căn hộ. Bởi lẽ “Diện tích sàn căn hộ mua bán có thể được xác định theo nguyên tắc tính kích thước thông thuỷ của căn hộ hoặc tính từ tim tường bao, tường ngăn chia các căn hộ. Không có quy định cấm chủ đầu tư lựa chọn các cách tính diện tích khác nhau cho các hợp đồng, tuy nhiên, việc quy định khác nhau sẽ dễ dẫn đến khiếu kiện của người mua“, Luật sư Thành viên Nguyễn Trúc Hiền Giám đốc, Công ty Luật TNHH Quốc tế Việt Nam (VILAF – Hồng Đức). Bởi lý do đó mà những tranh chấp ở mảng này vẫn không ngừng “nóng” trong suốt thời gian qua.

Ngoài ra trên thị trường BĐS còn phát sinh những xung đột lợi ích về BĐS mà căn nguyên bởi một số rủi ro sau⁽⁸⁾:

Rủi ro pháp lý: Loại rủi ro này phát sinh ở bất kỳ lĩnh vực nào khi cơ chế điều chỉnh có tính áp đặt nhưng lỏng lẻo, thiếu kịp thời. Rủi ro pháp lý đối với tổ chức cá nhân tham gia quan hệ liên quan đến bất động sản ở rất nhiều khâu và diện rộng: Lập và triển khai dự án, mua bán, chuyển nhượng, công chứng, sang tên, nộp thuế, cấp tín dụng, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn, giải quyết tranh chấp, thi hành án…

(8) Các giải pháp giải quyết xung đột trong thị trường bất động sản – Lưu Vân – Doãn Hiền – Bích Ngọc đăng trên Diễn đàn doanh nghiệp.

Khi hệ thống văn bản pháp luật còn bất cập, cơ chế hành chính giữ vị trí dẫn dắt (thay vì cơ chế thị trường), khả năng áp dụng pháp luật hạn chế, thiếu chuẩn mực, thiếu minh bạch thì rủi ro pháp lý rình rập ở hầu hết các khâu, là rào cản đối với sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản; nó phát sinh nhiều tiêu cực và đã không ít trường hợp quan hệ dân sự thương mại trong thị trường trở thành quan hệ hình sự với tính chất phức tạp, hậu quả khó khắc phục.

Rủi ro thị trường: Giống như các hàng hóa khác, đã tham gia thị trường, thì bản thân giao dịch sẽ có khả năng phát sinh rủi ro, cần kiểm soát. Điều muốn nhấn mạnh ở đây là, rủi ro thị trường bất động sản ở nước ta chưa kiểm soát được ở mức độ cần thiết, do thiếu dự báo, quy hoạch, kế hoạch và sự điều chỉnh của nhà nước; cùng sự khuyến cáo thị trường chưa đủ mạnh.

Đầu cơ: Chuyện đầu cơ trong thị trường bất động sản là không mới vì nó đã xuất hiện ở nhiều thị trường khác, ở nhiều nước và cả các nước phát triển. Nhưng vì sao nó vẫn đến và có cơ hội phát sinh, tồn tại ở Việt Nam? Do thị trường có cầu – cung, có lời thì có đầu tư kinh doanh, vượt lên sự kinh doanh tìm kiếm lợi nhuận là đầu cơ.

Thông tin sai lệch: Không khác gì thị trường chứng khoán, thị trường bất động sản có sức hút, hấp dẫn. Trong môi trường như vậy, thông tin sai lệch xuất hiện ngày càng nhiều và đa dạng.

Đồng thời nguyên nhân làm phát sinh những xung đột lợi ích đó còn có:

Thứ nhất: Do môi trường, cơ chế. Việt Nam là nước đang phát triển, nhiều cơ hội kinh doanh sinh lợi, thu hút lượng lớn nhà đầu tư trong nước, nước ngoài, cá nhân, tổ chức tham gia. Mục tiêu phát triển thị trường là đúng hướng, nhưng công cụ và sự điều chỉnh thị trường đã bộc lộ bất cập.

Thứ hai: Do pháp luật chưa điều chỉnh phù hợp: Nhu cầu nhiều, giao dịch lớn, nhưng pháp luật chưa điều chỉnh kịp. Cho đến nay còn nhiều ý kiến khác nhau trong việc tham gia dự thảo Luật Đất đai sửa đổi, một khung khổ cơ bản, là tiền đề cho định hướng phát triển thị trường bất động sản lành mạnh; Chưa kể các văn bản pháp luật liên quan nhiều mà chưa có tài liệu tổng hợp, pháp điển hóa, hướng dẫn. Hành lang pháp lý chật và có khe hở đáng kể: quan hệ dân sự thương mại phát triển theo xu thế khách quan (ví như cơ thể người trong giai đoạn thanh niên cường tráng), mà được điều chỉnh bằng hệ thống pháp luật chậm thay đổi phù (như bộ quần áo đã chật và ngắn) thì khó tránh sự co kéo, thậm chí bục, rách. Nhiều ý kiến cho rằng, hệ thống luật điều chỉnh là cơ sở hạ tầng mềm để phát triển kinh tế xã hội một quốc gia.

Thứ ba: Do thao túng thị trường “ngầm” và hiểu biết hạn chế của dân chúng: Thị trường bất động sản luôn tiềm ẩn rủi ro theo nguyên lý khả năng sinh lợi nhiều – khả năng rủi ro lớn, nên sức hút của cái nhìn lợi ích trước con mắt của một số nhà đầu tư (đặc biệt nhà đầu tư nhỏ lẻ) và dân chúng đã thúc đẩy họ hành động tự phát, tham gia vào cơ chế đầu tư đám đông, không nhìn được cái bẫy của thị trường “ngầm”. Do vậy, đến một lúc, chính họ là người phải gánh chịu thiệt thòi trong “cuộc chơi” ban đầu đầy hứa hẹn.

Thứ tư: Do sự xuất hiện “lợi ích nhóm” và thông tin cảnh báo chưa đủ. Nguyên nhân này thuộc trách nhiệm của cơ quan quản lý về thị trường và cơ quan quản lý khác đối với các quan hệ bất động sản. Suy cho cùng, khi quyền lợi của nhiều người bị ảnh hưởng, có thể ước tính được về giá trị và đánh giá được tính chất, mức độ ảnh hưởng thì phải tìm ra nguyên nhân và tìm cách khắc phục, bảo vệ lợi ích cộng đồng. (theo Luật sư Đào Ngọc Chuyền).

Giáo sư Đặng Hùng Võ – Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường nói rằng:”Tranh chấp BĐS thường phức tạp vì giá trị lớn, khả năng sinh lời cao, thiếu chuyên nghiệp từ nhiều phía. Việc giải quyết tốt các tranh chấp trên cơ sở pháp lý rõ ràng, thông tin minh bạch là yêu cầu đặt ra. Cơ chế giải quyết tranh chấp thông qua hòa giải và trọng tài cần được sử dụng nhiều hơn trước khi đến tòa án.

Hiện nhiều CĐT đang ngập trong nợ nần, một số đã bỏ trốn. Trong trường hợp này, nhà nước phải tác động cho người mua nhà yên tâm, đồng thời tạo cơ chế cho ngân hàng đổ vốn vào triển khai dự án. “Trong lúc này, việc hoàn thiện cơ chế pháp lý, minh bạch thông tin là rất cần thiết. Đồng thời cần sự tham gia của các cơ quan quản lý nhà nước trong quá trình tiền tranh chấp, tức giải quyết trước khi tranh chấp xảy ra. Việc này có thể hạn chế được hàng trăm tranh chấp hình thành trong tương lai” – theo Luật sư Phan Vũ Anh.

Việc giải quyết các tranh chấp trên thị trường BĐS gặp nhiều khó khăn do thiếu cơ sở pháp lý để giải quyết, chế tài xử phạt vi phạm chưa đủ sức răn đe; hợp đồng, thỏa thuận ký giữa các bên thường không chặt chẽ và có nhiều khoảng trống, trong đó thiếu quy định ràng buộc trách nhiệm của CĐT (đặc biệt đối với các hợp đồng CĐT áp đặt mẫu hợp đồng đối với khách hàng). Hơn nữa, sự vào cuộc của các cơ quan quản lý nhà nước còn chưa quyết liệt, chưa đồng bộ và thiếu phối hợp giữa các cơ quan, tòa án tham gia chưa hiệu quả.

Theo đó, cần phải hoàn thiện, bổ sung các quy định của pháp luật về điều chỉnh mối quan hệ giữa các chủ thể tham gia thị trường BĐS trên cơ sở tăng cường cơ chế bảo vệ quyền tài sản của người tiêu dùng, quản lý tốt các rủi ro, giá trị thật ghi trên hợp đồng; minh bạch thông tin, tạo các kênh thông tin để người mua nhà có thể tiếp cận tìm hiểu về quy hoạch, căn cứ pháp lý của các dự án BĐS. Bên cạnh đó, cần sự vào cuộc quyết liệt hơn của các cơ quan quản lý nhà nước, thông tin đại chúng và hiệp hội nghề nghiệp. Đặc biệt cần có quy định rõ ràng và thống nhất về cách tính diện tích các căn hộ trung cư. Giảm thiểu các thủ tục pháp lý để người mua nhà có thể tiếp cận được gói hỗ trợ của Nhà nước.

C.Kết luận

Có thể nói lĩnh vực kinh doanh BĐS là một trong lĩnh vực trọng điểm trong chiến lược phát triển của mỗi quốc gia nói chung và của Việt Nam nói riêng. Ngành nghề này đóng góp một lượng lớn giá trị vào cơ cấu GDP của đất nước, nhưng đồng thời nó cũng chứa đựng nhiều rủi ro nhất tương tự như lĩnh vực tìa chính-thị trường chứng khoán. Bởi vậy, để đảm bảo ổn định nền kinh tế và nâng cao đời sống của nhân dân thì cần Nhà nước cần vào cuộc để chấn chỉnh nhanh chóng và nghiêm minh nhằm hạn chế các tranh chấp phát sinh trong ngành này. Đòng thời phải giải quyết minh bạch các vụ tranh chấp một cách thỏa đáng. Nếu tranh cãi được giải quyết hợp lý và có thiện chí thì phát sinh tranh chấp cũng ít đi và triệt tiêu. Bài tìm hiểu của nhóm còn nhiều hạn chế nhưng hi vọng đã cũng cấp thêm cho các bạn một cái nhìn mới và cụ thể hơn về tình hình của thị trường BĐS Việt Nam.

[1] Từ điển tiếng việt, NXB đẵng- trung tâm từ điển học, hà nội-đà nẵng, 1997

[2] Từ điển luật học, viện khoa học pháp lý bộ tư pháp

[3] Wikipedia, the free encyclopedia.htm

[4] PGS.TS Ngô Huy Cương

Tham khảo thêm:

TỔNG ĐÀI LUẬT SƯ 1900 0191 - GIẢI ĐÁP PHÁP LUẬT TRỰC TUYẾN MIỄN PHÍ MỌI LÚC MỌI NƠI

Trong mọi trường hợp do tính cập nhật của văn bản biểu mẫu pháp luật và sự khác nhau của từng tình huống, việc tự áp dụng sẽ dẫn đến hậu quả không mong muốn.
Để được tư vấn hướng dẫn trực tiếp cho tất cả các vướng mắc, đưa ra lời khuyên pháp lý an toàn nhất, quý khách vui lòng liên hệ Luật sư - Tư vấn pháp luật qua điện thoại 24/7 (Miễn phí) số: 1900.0191 để gặp Luật sư, Chuyên viên tư vấn pháp luật.

Bộ phận tư vấn pháp luật – Công ty luật LVN