Chậm trả tiền khi mua bán đất đai thì có hậu quả pháp lý gì?

Câu hỏi của khách hàng: Chậm trả tiền khi mua bán đất đai thì có hậu quả pháp lý gì?

Anh chị cho em hỏi?
Bên A (bên bán )
Bên B (bên mua)
Nếu mua bán nhà đất, ký hợp đồng cọc tiền. Mà B trễ hẹn không xuống chồng tiền tiếp thì có được coi là chấm dứt hợp đồng không ạ?
Rồi quá hạn gần nửa tháng bên B mới xuống để tiếp tục mua và đòi chồng tiền,
Và bên A không bán nữa thì có sai hợp đồng không ạ?
Bên B đang muốn đưa ra toà để giải quyết!

---

Luật sư Tư vấn Bộ luật dân sự – Gọi 1900.0191

Dựa trên thông tin được cung cấp và căn cứ vào các quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành, các cam kết, thỏa thuận quốc tế được ký kết nhân danh Nhà nước, Chính phủ Việt Nam.

1./ Thời điểm tư vấn: 07/01/2019

2./ Cơ sở Pháp Luật điều chỉnh vấn đề Hậu quả phát sinh khi quá thời hạn đặt cọc mà không ký hợp đồng

• Bộ luật Dân sự 2015
• Nghị định 163/2006/NĐ-CP về giao dịch bảo đảm

3./ Luật sư trả lời Chậm trả tiền khi mua bán đất đai thì có hậu quả pháp lý gì?

Theo thông tin bạn cung cấp thì hai bên A và B mới ký hợp đồng cọc tiền. Nên, về mặt pháp lý, bên A và bên B chưa xác lập hợp đồng mua bán quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất. Nói cách khác, nếu có chấm dứt hợp đồng thì cũng chỉ là hợp đồng đặt cọc giữa hai bên.

Căn cứ Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 quy định:

“Điều 328. Đặt cọc

1.Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. …”

Theo đó, bạn có thể hiểu hợp đồng đặt cọc giữa bên A và bên B là việc bên B là giao cho bên A một khoản tiền trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng mua bán quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (hợp đồng mua bán nhà đất).

Đặt cọc được coi là một trong những biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. Đây là một biện pháp thể hiện sự chắc chắn về việc thực hiện nghĩa vụ của người có nghĩa vụ. Các bên trong quan hệ hợp đồng dựa vào việc đặt cọc để làm cơ sở cho việc thực hiện hợp đồng sau này.

Trong trường hợp sau khi giao kết hợp đồng đặt cọc, hết thời hạn mà bên B từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì số tiền đặt cọc thuộc về bên A. Nếu bên A từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả lại số tiền đặt cọc và một khoản tiền tương đương với số tiền đặt cọc trên cho bên B, trừ trường hợp hai bên có thỏa thuận khác.

Mà dựa theo những thông tin bạn cung cấp thì hai bên đã ký kết hợp đồng đặt cọc và B trễ hẹn mà không có lý do, cũng không báo trước hay có thỏa thuận khác với bên A. Nên, thông thường, nếu hai bên không có thỏa thuận trước trong hợp đồng đặt cọc, bên A không có nghĩa vụ phải giao kết hợp đồng với bên B vào thời gian sau, cũng không phải trả lại số tiền mà bên B đã dùng để làm tài sản đặt cọc.

Tuy nhiên, việc bên A thực hiện đúng hay sai không ảnh hưởng tới quyền khởi kiện của bên còn lại. Bởi, chỉ cần bên B nhận thấy việc xử lý của bên A là không đúng, gây ảnh hưởng tới quyền và lợi ích hợp pháp của họ thì bên B đã có quyền khởi kiện tranh chấp ra Tòa án. Còn Tòa án sẽ chỉ xử lý tranh chấp theo quy định nếu bên B có chứng cứ chứng minh được việc khởi kiện của họ là hợp pháp.

Việc có sự vi phạm nghĩa vụ hay không dựa vào thời hạn mà hai bên đã đặt ra trước đó, tức là thời hạn mà bên B phải tới ký kết hợp đồng mua bán với bên A.

-Trường hợp 1: Nếu hai bên đã thỏa thuận với nhau về thời điểm này mà B không đến đúng hạn là B đã vi phạm, và đây được coi là căn cứ để bạn không phải ký kết hợp đồng với A khi A đến yêu cầu ký kết tại thời điểm sau đó. Bên A có quyền xử lý số tiền đặt cọc theo quy định.

-Trường hợp 2: Nếu thời điểm đặt cọc đó là do bên A tự đặt ra mà chưa có sự thỏa thuận với Bên B thì việc A cho rằng B trễ hẹn và không muốn bán nhà đất cho B là không có căn cứ. Như vậy, cho dù A cho rằng B đến trễ và nửa tháng sau B quay lại thì B không bị coi là có hành vi vi phạm. Và về mặt pháp lý, A có nghĩa vụ giao kết hợp đồng với bên B, nếu không sẽ phải trả lại số tiền mà B đã dùng để đặt cọc cùng với số tiền tương ứng với khoản tiền đặt cọc trên.

Như vậy, trong trường hợp bạn đưa ra, sau khi hết thời hạn hai bên đã thỏa thuận mà bên B không thực hiện việc giao kết hợp đồng (có thể chứng minh bằng việc bên B trễ hẹn không có lý do) thì bên A có quyền xử lý số tiền đặt cọc, xác lập giao dịch với người khác,… Nếu sau khi hết thời hạn này mà bên B đến yêu cầu ký kết hợp đồng thì bên A có quyền ký kết hoặc từ chối nếu muốn mà không phải trả lại số tiền cọc kia. Tuy nhiên, việc bên A làm đúng hay sai lại không làm hạn chế quyền khởi kiện của bên B.

Với những tư vấn trên, Công ty Luật LVN mong rằng đã có thể giải đáp được nhu cầu của quý khách, nếu quý khách vẫn còn chưa rõ hoặc có thông tin mới với trường hợp này, quý khách có thể liên hệ Bộ phận Tư vấn pháp luật Miễn phí số: 1900.0191 để được Luật sư hỗ trợ ngay lập tức.