GIẢI PHÁP ĐỂ GIÁ ĐẤT DO NHÀ NƯỚC QUY ĐỊNH PHÙ HỢP VỚI GIÁ THỊ TRƯỜNG Ở VIỆT NAM

 PGS.TS.NGUYỄN THẾ CHINH – Viện Chiến lược, Chính sách tài nguyên và môi trường – Bộ TN&MT

PGS.TS. VŨ THỊ MINH – Khoa bất động sản và kinh tế tài nguyên – ĐHKTQD

Kể từ năm 1986, với chính sách “mở cửa”,  kinh tế Việt Nam bắt đầu chuyển đổi từ  mô hình quản lý “kinh tế kế hoạch hóa tập trung” sang mô hình “kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa”, cùng với sự chuyển đổi này những chính sách quản lý đất đai cũng được điều chỉnh để phù hợp với sự vận hành của thể chế kinh tế thị trường có sự quản lý của Nhà nước.

Tại luật số 13/2003/QH11, kỳ họp thứ tư thông qua luật đất đai sửa đổi, trong điều 56 về “giá đất do Nhà nước quy định”, tại mục 1 đưa ra nguyên tắc định giá đất phải “Sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường; khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường thì phải điều chỉnh cho phù hợp”. Tuy nhiên trong thực tế thực hiện mười năm qua của luật đất đai sửa đổi 2003 liên quan đến giá đất cho thấy mặc dù đã rất cố gắng của cơ quan quản lý Nhà nước về định giá đất, nhưng cơ chế vận hành của thị trường trong thực tế giữa giá đất do Nhà nước quy định so với giá đất giao dịch trên thị trường luôn có sự chênh lệch khá lớn, giá giao dịch thị trường cao hơn so với giá quy định thường ở mức trung bình 30%. Do sự chênh lệch này đã gây ra nhiều bức xúc trong xã hội, nhất là công tác đền bù, giải phóng mặt bằng hay thu hồi đất. Trước thực tế đó, đòi hỏi phải có những giải pháp đồng bộ để giá đất do Nhà nước quy định phải phù hợp với giá giao dịch trên thị trường.

1. Các giải pháp liên quan đến quản lý và minh bạch thông tin thị trường đất đai

1.1. Giải pháp minh bạch thông tin thị trường đất đai

Thiếu thông tin là một trong những nguyên nhân khiến thị trường bất động sản kém minh bạch và khó bền vững. Do đó, để nâng cao hiệu quả của công tác định giá đất cần phải minh bạch thông tin thị trường đất đai và bất động sản (BĐS). Muốn vậy yêu cầu: hoàn thành công tác đăng ký đất đai ban đầu và thực hiện đầy đủ việc đăng ký biến động đất đai; Hoàn thiện công tác xây dựng và công bố các chỉ số đánh giá thị trường BĐS (REMI) trên địa bàn các tỉnh, thành phố; Phải thực hiện công khai các quy hoạch có sử dụng đất đã được duyệt để nhân dân biết, giám sát, kiểm tra và thực hiện; Cần nâng cao chất lượng hoạt động của các sàn giao dịch BĐS và các dịch vụ hỗ trợ thị trường BĐS; Cần tăng cường tính chuyên nghiệp và sự hoạt động của dịch vụ thẩm định giá và tư vấn giá đất  và cần mở rộng diện giao đất bắt buộc phải thông qua đấu giá, đấu thầu quyền sử dụng đất ( QSDĐ) khi Nhà nước giao cho các tổ chức, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất.

1.2. Giải pháp tạo lập, quản lý thị trường đất đai và bất động sản.

– Đối với việc xây dựng và hoàn thiện pháp luật đất đai.

Cần hoàn thiện chế độ sở hữu toàn dân về đất đai; Thừa nhận về pháp luật giá đất thị trường và tạo hành lang pháp lý đối với giá đất thị trường; Cần mở rộng quy định bắt buộc áp dụng cơ chế thị trường trong thu hồi QSDĐ (gồm cả thu hồi QSDĐ đất nông nghiệp), trong giao đất, cho thuê đất kinh doanh dịch vụ; Tiếp tục hoàn thiện pháp luật về định giá đất Nhà nước và giới hạn phạm vi áp dụng giá đất Nhà nước;Cần trao quyền cho người bị thu hồi đất có quyền yêu cầu cơ quan định giá đất xác định giá đất và giá do cơ quan định giá đất đưa ra là giá để tính đền bù.

Hướng tới thu hẹp phạm vi áp dụng khung giá đất do Nhà nước ban hành. Bởi giá đất trong các quan hệ giao dịch thị trường phải do các bên tự quyết định, Nhà nước không can thiệp sâu vào việc xác định giá của thị trường. Khung giá đất Nhà nước đưa ra chỉ mang ý nghĩa tham khảo đối với các bên và chỉ có giá trị trong việc xác định nghĩa vụ tài chính đối với người sử dụng đất cần phải thanh toán cho Nhà nước như các khoản thuế, phí và lệ phí.

– Hoàn thiện các thể chế thị trường đất đai để điểu tiết cung cầu

Thực hiện đồng bộ các biện pháp cân đối cung – cầu về đất đaiđáp ứng nhu cầu phát triển và điều tiết giá cả thị trường; Củng cố và phát triển hoạt động của các sàn giao dịch đất đai và BĐS, thực hiện các hình thức đấu giá, đấu thầu; Vận dụng linh hoạt các công cụ tài chính đất đai cùng với chính sách quản lý thị trường đất đai và định giá đất đai trên cơ sở phân định rõ mục tiêu giữa hai chính sách này; Cần tăng cường vai trò của các Trung tâm/ Công ty phát triển quỹ đất ở các tỉnh, thành phố. Đây là mô hình doanh nghiệp Nhà nước chuyên sâu về công tác giải phóng mặt bằng, đồng thời có chức năng thu hồi đất  đã quy hoạch để tổ chức đấu thầu quyền sử dụng đất nhằm tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng cho các địa phương.

1.3. Giải pháp chống đầu cơ đất đai

– Giải pháp chống đầu cơ đất thông qua quy hoạch.

Quy hoạch sử dụng đất là một giải pháp quan trọng vừa giúp chống đầu cơ đất đai, vừa giúp tạo vốn cho xây dựng cơ sở hạ tầng công cộng.

– Giải pháp chống đầu cơ thông qua công cụ thuế

Để hạn chế đầu cơ đất đai, đồng thời tăng nguồn thu cho ngân sách, cần sớm nghiên cứu điều chỉnh mức thuế sử dụng đất, đánh thuế lũy tiến đối với trường hợp sở hữu nhiều bất động sản, có nhà đất nhưng không đưa vào khai thác sử dụng hoặc mua đi bán lại nhiều lần trong thời gian ngắn để hạn chế đầu cơ, tăng nguồn thu cho ngân sách.

1.4. Giải pháp tuyên truyền, nâng cao nhận thức cho người dân và doanh nghiệp

– Ở cấp quốc gia, các cơ quan, bộ ngành tham gia quản lý đất đai cần tăng cường tuyên truyền và giúp người dân hiểu rõ về chủ trương, chính sách, pháp luật của Nhà nước về đất đai thông qua các phương tiện thông tin đại chúng.

– Ơ cấp địa phương, Ủy ban nhân dân các cấp cần tổ chức thực hiện nghiêm túc quy chế dân chủ cơ sở trong huy động sự tham gia của người dân vào quá trình xây dựng quy hoạch, kế hoạch phát triển kinh tế – xã hội nói chung, các quy hoạch và kế hoạch phát triển ngành, phát triển đô thị và đặc biệt là quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất.

– Đối với người dân và doanh nghiệp, nâng cao nhận thức của người dân và doanh nghiệp là giải pháp thiết thực, có tác động lâu dài trong việc phát triển thị trường đất đai lành mạnh, bền vững ở nước ta.

2. Các giải pháp định giá đất phù hợp với điều kiện Việt Nam

2.1. Đề xuất biện pháp và kế hoạch triển khai việc thực hiện định giá đất thường kỳ của các cơ quan định giá Nhà nước.

-  Đối với Khung giá do Chính phủ ban hành.

Chính phủ cần quy định khung giá đất, giá đất thuộc khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương. Trong khung giá đất nên quy định giá đất theo mục đích sử dụng.Khung giá đất hiện nay chỉ quy định theo 3 nhóm đất, như vậy có sự “cào bằng” giữa giá đất chuyên dùng phục vụ mục đích cho thương mại, dịch vụ với giá đất cho mục đích sản xuất kinh doanh thông thường.

– Đối với Bảng giá đất do UBND tỉnh.

Cần phải xem xét và điều chỉnh lại các quy định về biện pháp và kế hoạch triển khai ban hành Bảng giá đất của các địa phương như : Bảng giá các loại đất được xây dựng căn cứ vào mức giá đất của từng vùng giá trị trong khung giá đất; Quy định cụ thể về việc sử dụng tư vấn giá đất, điều kiện, nội dung hoạt động tư vấn giá đất: “Tổ chức tư vấn giá đất được thực hiện dịch vụ theo yêu cầu của cơ quan Nhà nước khi xây dựng Khung giá đất, Bảng giá đất và xác định giá đất cụ thể”.

Phạm vi áp dụng đối với bảng giá đất do địa phương ban hành dùng để: (i) Tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; (ii) Tính lệ phí và phí trong quản lý và sử dụng đất đai; (iii) Tính tiền sử dụng đất khi nhà nước công nhận quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân; (iv) Tính tiền thuê đất đối với trường hợp Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm không thông qua hình thức đấu giá đất thuê; (v) Tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai; (vi) Tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai.

– Về phương pháp định giá đất cần có quy định bổ sung: Quy định rõ hơn các trường hợp áp dụng phương pháp định giá để xác định giá đất tại các vị trí; Quy định rõ các nội dung, yêu cầu trong khảo sát, thu thập thông tin về giá đất thị trường; Định giá trực tiếp cho từng vị trí đất, không áp dụng hệ số vị trí.

2.2. Đề xuất biện pháp và kế hoạch triển khai việc thực hiện định giá đất cá biệt trong trường hợp có sự điều chỉnh giá đất

Một là, phạm vi áp dụng định giá đất đất cụ thể. Giá đất cụ thể được xác định khi phát sinh yêu cầu của Nhà nước, người sử dụng đất, người có quyền, nghĩa vụ liên quan và được sử dụng làm căn cứ trong các trường hợp: Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích đối với tổ chức mà phải nộp tiền sử dụng đất; Tính tiền thuê đất đối với trường hợp Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê một lần cả thời gian thuê không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất; Tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp Nhà nước mà doanh nghiệp thuộc trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất; Tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

Hai là, trong quy trình định giá đất cụ thể, có sự tham gia của tổ chức, cơ quan định giá đất độc lập tiến hành định giá đất, UBND tỉnh là cơ quan xem xét và quyết định giá đất cụ thể. Nếu người dân không đồng ý với mức giá do UBND tỉnh đưa ra, có thể yêu cầu cơ quan, tổ chức giá khác định giá hoặc khiếu nại và khởi kiện đến cơ quan tòa án.

Ba là, việc xác định giá đất để tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất: Cần trao quyền cho người bị thu hồi đất có quyền yêu cầu cơ quan định giá đất xác định giá đất và giá do cơ quan định giá đất đưa ra là giá để tính bồi thường:[i]Giá đất được xác định phải dựa trên sự thỏa thuận với người sử dụng đất, giá đất được định giá tại thời điểm thu hồi đất; Trường hợp không thỏa thuận được về giá thì người bị thu hồi đất có quyền yêu cầu cơ quan thẩm định giá xác định giá, giá đất  xác định theo giá của cơ quan thẩm định giá đưa ra; Trường hợp một bên không đồng ý với giá của cơ quan thẩm định giá đưa ra có quyền yêu cầu tổ chức khác thẩm định lại giá, giá của cơ quan tổ chức đưa ra là giá để tính bồi thường. Để đảm bảo giá của cơ quan thẩm định giá đưa ra là khách quan, độc lập.

2.3. Đề xuất lộ trình điều chỉnh giá đất do Nhà nước quy định phù hợp với giá đất trên thị trường

– Đối với Khung giá đất do Chính phủ ban hành: Khung giá đất do Chính phủ ban hành được xác định theo kỳ trong thời gian nhất định là 5 năm, tương đương với một kỳ kế hoạch sử dụng đất.

– Đối với Bảng giá đất do UBND tỉnh quy định: Nghiên cứu đề xuất Bảng giá đất được ban hành 5 năm một lần, được công bố công khai vào ngày 01/01 của năm đầu tiên trong kỳ. Bảng giá đất được điều chỉnh trong trường hợp giá đất trên thị trường tăng hoặc giảm 30% so với công bố.

3. Các giải pháp liên quan đến tổ chức thực hiện, kiểm soát và giám sát thực thi giá đất

3.1. Đề xuất giải pháp xây dựng cơ cấu tổ chức của cơ quan định giá đất

Cơ quan quản lý và định giá đất của Nhà nước cần phải thành lập tổ chức chuyên trách về định giá đất, có tính độc lập về chuyên môn, chịu sự quản lý của cơ quan Tài nguyên và Môi trường; Đối với tổ chức tư vấn giá đất độc lập, nên tổ chức theo loại hình doanh nghiệp kinh doanh có điều kiện (yêu cầu về số lượng định giá viên về giá đất…).

Để thống nhất việc xác định và quản lý về giá đất, nên chăng thành lập mới cơ quan chuyên trách (am hiểu chuyên môn và có kiến thức khoa học về định giá đất). Có thể phân cấp quản lý theo sơ đồ sau đây:

Mặt khác để đáp ứng yêu cầu đổi mới về cơ chế định giá và quản lý giá đất phù hợp với thể chế kinh tế thị trường, đòi hỏi thực tế về hoạt động định giá đất, đồng thời khắc phục những bất cập hiện tại của công tác định giá đất ở nước ta, cần thiết phải nghiên cứu ban hành khung pháp lý cho tổ chức tư vấn giá đất ra đời và phát triển ở Việt Nam.

3.2. Đề xuất nguyên tắc, quy trình và tổ chức thực hiện việc định giá đất

-  Nguyên tắc định giá đất : Như phần trên đã phân tích, nguyên tắc định giá đất theo quy định của pháp luật hiện hành vẫn đang gây nhiều tranh luận, để đảm bảo việc xác định giá đất theo cơ chế thị trường ở Việt Nam cần phải xem xét lại nguyên tắc định giá đất:

– Quy trình xây dựng Bảng giá đất:

-          Sửa đổi, bổ sung phương pháp định giá đất

Thứ nhất, nghiên cứu bổ sung các quy định và hướng dẫn cụ thể trong việc thu thập thông tin thị trường sử dụng cho việc định giá đất.

Thứ hai, bổ sung quy định áp dụng phương pháp định giá đất áp dụng các trường hợp cụ thể (mang tính đặc thù) và quy định rõ khi xác định giá đất cần phải sử dụng ít nhất hai phương pháp để định giá (N.T.Long, 2011)[i].

Thứ ba, tiếp tục nghiên cứu và sớm ban hành quy định và phạm vi áp dụng phương pháp định giá đất hàng loạt dựa trên kỹ thuật máy tính (CAMA).

3.3. Đề xuất giải pháp để giám sát việc thực hiện định giá đất của các cơ quan định giá đất

Để tăng cường khả năng giám sát việc thực hiện định giá đất của các cơ quan định giá đất, cần phải thực hiện việc phân công trách nhiệm cụ thể của mỗi cấp trong quá trình thực hiện khung pháp lý về giá đất và định giá đất.

Để đảm bảo giá đất Nhà nước quy định phù hợp với giá thị trường, trong quá trình thực hiện cơ chế giá đất cần phải có quy định đảm bảo thống nhất việc thực hiện của mỗi cấp và các đơn vị liên quan đến việc xác định giá đất và ban hành giá đất.

Kiến nghị trách nhiệm cụ thể của mỗi cấp trong quá trình thực hiện khung pháp lý về giá đất và định giá đất được xác định như sau:

Bảng 1: Đề xuất nội dung nhiệm vụ các cơ quan trong quá trình thực hiện khung giá đất và giá đất

3.4. Đề xuất giải pháp tăng cường năng lực cho cơ quan định giá đất

Để nâng cao năng lực của đội ngũ quản lý đất đai nói chung và cho các cán bộ thực hiện công việc định giá đất nói riêng, cần thực hiện một số biện pháp[i]: (i) Tổ chức thường xuyên các lớp đào tạo ngắn hạn về nâng cao nghiệp vụ quản lý ở các cấp quản lý, cấp trên tổ chức đào tạo cho cấp dưới về nghiệp vụ định giá đất theo một chương trình thống nhất; (ii) Tổ chức trang thông tin điện tử về hướng dẫn nghiệp vụ quản lý, phổ biến kinh nghiệm quản lý, pháp luật, quy hoạch, mở  diễn đàn  trao  đổi  kinh  nghiệm  trong định giá đất đai và BĐS; (iii) Đề nghị sự trợ giúp về hỗ trợ kỹ thuật và xây dựng năng lực từ các tổ chức phát triển quốc tế hoặc các nước phát triển; (iv) Cử các cán bộ chuyên môn đi đào tạo, học hỏi kinh nghiệm, tiếp xúc và làm quen với các phương pháp và kỹ thuật trong khoa học định giá đất ở mộtsố nước phát triển. v) Đầu tư nguồn lực tài chính trang thiết bị hiện đại phục vụ cho công tác định giá và xây dựng các chỉ số thị trường BĐS.

3.5. Các giải pháp về tổ chức kiểm soát, điều hành thích ứng với biến động giá đất đai trên thị trường, chống đầu cơ

– Thứ nhất, đầu tư nguồn lực tài chính và con người để xây dựng  hệ thống thông tin tích hợp về đất đai và giá trị đất đai.

– Thứ hai, có quy định cụ thể cho các cơ quan có chức năng ở địa phương và các tổ chức định giá phối hợp thực hiện trong điều tra và cập nhật thông tin giá đất.

– Thứ ba, nghiên cứu và ban hành cơ chế thúc đẩy sự tác động tương hỗ lẫn nhau giữa hoạt động dịch vụ tư vấn giá đất và định giá đất của nhà nước trong việc phát triển và hoàn thiện thông tin giá đất.

– Thứ tư, thống nhất việc tổ chức và nguồn dữ liệu thu thập trong quá trình xây dựng và quản lý thông tin giá đấtvà bất động sản.

Kết luận

Để giá đất Nhà nước quy định phù hợp với giá thị trường, đòi hỏi phải thực hiện nhiều giải pháp đồng bộ và từng bước tháo gỡ vướng mắc và bất cập, tuy nhiên vấn đề cơ bản nhất về cơ chế chính sách là phải tạo lập thị trường đất đai và phải là một thị trường cạnh tranh, minh bạch có sự điều tiết của Nhà nước. Khi đã có thị trường đất đai, việc xác lập giá thị trường sẽ rất thuận lợi và đó là căn cứ chính để Nhà nước quy định giá đất theo khung và bảng giá phục vụ cho công tác quản lý thị trường đất đai, khi đó sẽ đảm bảo được yêu cầu giá đất thị trường phù hợp với giá đất quy định của Nhà nước.

Tài liệu tham khảo và trích dẫn

[1] Viện nghiên cứu Lập pháp (2013), “Một số kiến nghị hoàn thiện giá đất, định giá đất ở nước ta”, Website: http://vnclp.gov.vn/uploaded/2013/44/29/69a4743c-cb3a-419a-88ac-62ebbfc85ffd.doc; [truy cập ngày 06/06/2013].

[2] Bộ Tài nguyên và Môi trường, (2013), “Dự thảo Luật đất đai 2003 (sửa đổi)”, Hà Nội.

[3] Ngô Trí Long (2011), “Giá đất trong nền kinh tế thị trường Việt Nam và những vấn đề liên quan”, Hội thảo khoa học “Tài chính đất đai, giá đất và cơ chính sách trong bồi thường, hỗ trợ, tái định cư”, Hà Nội.

[4] World Bank, (2011), “Compulsory land acquisition and voluntary land conversion in Vietnam: the conceptual approach, land valuation and grievance redress mechanism”, Washington D.C.

SOURCE: CỔNG THÔNG TIN ĐIỆN TỬ VIỆN CHIẾN LƯỢC, CHÍNH SÁCH TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG

Trích dẫn từ: isponre.gov.vn