Bản chất từ hợp đồng đặt cọc giữ chỗ mua nhà

Trước khi có nghị định 71/2010/NĐ-CP, luật Kinh doanh bất động sản không cấm hình thức huy động vốn góp từ khách hàng. Do vậy, để có thể huy động vốn từ khách hàng trước khi xây dựng xong phần móng chủ đầu tư thường chọn hình thức ký kết hợp đồng góp vốn theo quy định của bộ luật Dân sự, luật Đầu tư. Nghị định 71 và thông tư 16/2010/TT-BXD được ban hành đã chính thức cho phép chủ đầu tư được ký kết hợp đồng góp vốn và người góp vốn được phân chia sản phẩm là nhà nhưng nghị định 71 chỉ cho phép chủ đầu tư dự án khu nhà ở được dùng tối đa 20% số lượng nhà ở trong mỗi dự án để phân chia cho người có hợp đồng góp vốn. Chủ đầu tư chỉ được ký hợp đồng góp vốn khi đã có dự án phát triển nhà ở được phê duyệt, đã thực hiện khởi công xây dựng công trình nhà ở và đã thông báo cho sở Xây dựng nơi có dự án phát triển nhà ở.

Trong phạm vi địa bàn của một tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, mỗi hộ gia đình hoặc cá nhân chỉ được tham gia góp vốn theo hình thức phân chia sản phẩm là nhà ở một lần với số lượng một nhà ở (nhà biệt thự, nhà ở riêng lẻ hoặc căn hộ chung cư); các trường hợp góp vốn còn lại thì chỉ được phân chia lợi nhuận bằng tiền hoặc cổ phiếu.

Số lượng nhà còn lại, chủ đầu tư phải bán thông qua sàn giao dịch và chỉ được ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai khi có thiết kế kỹ thuật nhà ở được phê duyệt, đã xây dựng xong phần móng của nhà ở.

Chủ đầu tư cũng có chủ đầu tư có tài chính thực sự nhưng cũng có chủ đầu tư tài chính vô cùng yếu kém. Nếu huy động từ ngân hàng thì họ phải trả lãi. Do vậy, đánh sâu tâm lý người mua nhà là nhu cầu nhà ở, giá rẻ, nên chủ đầu tư tìm mọi cách để huy động vốn từ khách hàng. Ban đầu là hợp đồng góp vốn, tuy nhiên, việc ký hợp đồng góp vốn đã gây ra nhiều tranh chấp do từ hai phía. Phía chủ đầu tư sử dụng vốn góp không đúng much đích, còn phía khách hàng thiều hiểu biết khi chưa tìm hiểu rõ thông tin và hơn hết là chủ đầu tư nắm đằng chuôi khi họ là người soạn thảo hợp đồng. Hợp đồng góp vốn đã bị can thiệp, các chủ đầu tư tiếp tục nghĩ ra “hợp đồng đặt cọc”

Chiếu theo quy định của bộ luật Dân sự thì trường hợp chủ đầu tư dự án khu nhà ở và khách hàng ký hợp đồng đặt cọc giữ chỗ mua nhà ở chỉ là biện pháp bảo đảm giao kết hợp đồng. Tuy nhiên, đối với chủ đầu tư, đây còn là một hình thức huy động vốn trá hình. Có nhiều dự án, số tiền đặt cọc lên đến hàng tỉ đồng vì Bộ luật dân sự không có giới hạn số tiền đặt cọc

Theo quy định của luật Kinh doanh bất động sản, nghị định 71/2010/NĐ-CP và thông tư số 13/2008/ TT-BXD, khi chủ đầu tư bán nhà, bắt buộc phải bán thông qua sàn giao dịch bất động sản (trừ trường hợp bán nhà cho người đã có hợp đồng góp vốn mà bên góp vốn được phân chia sản phẩm là nhà như đã nói ở trên).

Theo đó, chủ đầu tư phải công khai những thông tin về nhà ở đưa vào kinh doanh tại sàn giao dịch. Trong thời gian này, tất cả mọi đối tượng đủ điều kiện mua nhà (không phân biệt đã có hợp đồng đặt cọc với chủ đầu tư hay chưa đều được đăng ký mua nhà ở).

Nếu số người đăng ký mua nhiều hơn số căn nhà được đưa ra bán, bắt buộc phải xử lý bằng một trong hai cách là: rút thăm hoặc đấu giá. Về lý thuyết, cơ hội mua nhà của người đã có hợp đồng đặt cọc hay không có là như nhau

Như vậy bản thân chủ đầu tư cũng không có quyền quyết định bán nhà trong dự án của mình cho bên đặt cọc?

Hiện nay luật nhà ở năm 2014 và nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn luật nhà ở đã quy định rõ tại khoản 2 Điều 19 nghị định 99, theo đó huy động vốn dù theo hình thức nào thì không được chia sản phẩm là nhà

“2. Việc ký hợp đồng huy động vốn cho phát triển nhà ở thương mại phải tuân thủ các quy định sau đây:

a) Trường hợp ký hợp đồng huy động vốn theo quy định tại Khoản 2 Điều 69 của Luật Nhà ở thì phải đáp ứng các hình thức, điều kiện theo quy định của Luật Nhà ở và quy định tại Khoản 3 Điều này.

Bên tham gia góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết quy định tại điểm này chỉ được phân chia lợi nhuận (bằng tiền hoặc cổ phiếu) trên cơ sở tỷ lệ vốn góp theo thỏa thuận trong hợp đồng; chủ đầu tư không được áp dụng hình thức huy động vốn quy định tại điểm này hoặc các hình thức huy động vốn khác để phân chia sản phẩm nhà ở hoặc để ưu tiên đăng ký, đặt cọc, hưởng quyền mua nhà ở hoặc để phân chia quyền sử dụng đất trong dự án cho bên được huy động vốn, trừ trường hợp góp vốn thành lập pháp nhân mới để được Nhà nước giao làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở;

Như vậy, tránh các tranh chấp xảy ra mà thiệt hại hơn hết là khách hàng là người kém hiểu biết, ít tiền thì luật đã có sự thay đổi lớn về huy động vốn của chủ đầu tư

Tham khảo thêm: