Các loại giao dịch, hợp đồng và giá trị, ý nghĩa của việc đăng ký giao dịch, hợp đồng
12/08/2008
Đăng ký giao dịch bảo đảm bằng động sản, hợp đồng nhằm công khai thông tin, xác lập thứ tự ưu tiên thanh toán và hiệu lực đối kháng với bên thứ ba là cơ chế đã tốn tại khá lâu ở một số quốc gia phát triển (như Mỹ, Canada…). Tuy nhiên, tại Việt Nam cơ chế này còn khá mới mẻ (chính thức được triển khai từ ngày 12/3/2002). Sau đây chúng tôi xin giới thiệu những nét khái quát về cơ chế này để góp phần phục vụ cho việc tìm hiểu và thực hiện trong thực tiễn.
1. Các loại giao dịch, hợp đồng được đăng ký tại Trung tâm Đăng ký
Các loại giao dịch dân sự, hợp đồng được đăng ký và một số loại việc khác được giải quyết tại Trung tâm Đăng ký bao gồm:
– Giao dịch bảo đảm (tài sản bảo đảm không phải là bất động sản, tàu bay, tàu biển);
– Các loại hợp đồng (giao dịch) có tính chất bảo đảm;
– Thông báo của cơ quan thi hành án, chấp hành viên về tài sản bị kê biên để thi hành án;
Thông tin về các giao dịch bảo đảm, các hợp đồng, các trường hợp kê biên tài sản đã đăng ký và lưu trong Hệ thống dữ liệu sẽ được cung cấp công khai cho mọi tổ chức, cá nhân có nhu cầu tìm hiểu.
1.1. Giao dịch bảo đảm và đăng ký giao dịch bảo đảm
Khái niệm “Giao dịch bảo đảm” được sử dụng để gọi chung cho các loại giao dịch dân sự như thế chấp, cầm cố, đặt cọc, ký cược, ký quỹ và những giao dịch dân sự khác có cùng tính chất, trong đó, hai loại giao dịch bảo đảm phổ biến nhất là thế chấp tài sản và cầm cố tài sản.
Tài sản bảo đảm do các bên trong giao dịch thoả thuận, lựa chọn có thể là bất động sản hoặc động sản, là tài sản vô hình hoặc hữu hình, là tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành trong tương lai (trong đó có tài sản hình thành từ vốn vay)…
Để bảo vệ quyền lợi của bên nhận bảo đảm (thường là bên chủ nợ, là ngân hàng hoặc những người có quyền trong giao dịch), cũng như quyền lợi hợp pháp của những tổ chức, cá nhân khác có liên quan, các giao dịch bảo đảm cần được đăng ký theo quy định của pháp luật. Việc đăng ký đó được gọi là đăng ký giao dịch bảo đảm. Giao dịch bảo đảm được đăng ký tại Trung tâm Đăng ký Hà Nội là những giao dịch có tài sản bảo đảm không phải là bất động sản, tàu bay và tàu biển.
1.2. Các giao dịch có tính chất bảo đảm và việc đăng ký
Ngoài các giao dịch bảo đảm như được nêu ở trên, trong giao lưu dân sự, kinh tế hiện nay còn xuất hiện một số loại giao dịch khác, tuy không phải là giao dịch bảo đảm, nhưng có tính chất của giao dịch bảo đảm. Có thể kể đến một số loại phổ biến như sau:
– Hợp đồng cho thuê tài chính (ngoại trừ trường hợp cho thuê tài chính đối với tàu bay dân dụng);
– Hợp đồng mua bán hàng theo phương thức trả chậm, trả dần có bảo lưu quyền sở hữu của bên bán;
– Hợp đồng chuyển giao quyền đòi nợ;
– Hợp đồng cho thuê tài sản có thời hạn từ 01 năm trở lên.
Vì lý do cần có cơ chế để bảo vệ quyền lợi của các bên tham gia giao dịch, cũng như của những người khác có liên quan (đặc biệt là sự liên quan đến tài sản trong giao dịch), các loại hợp đồng nêu trên cũng cần được đăng ký.
1.3. Chứng nhận việc thông báo kê biên tài sản thi hành án
Chấp hành viên các Cơ quan thi hành án dân sự cấp tỉnh và cấp huyện, cấp quân khu và tương đương, khi ra quyết định kê biên tài sản để thi hành án, cần phải thực hiện thủ tục thông báo việc kê biên đó đến Trung tâm Đăng ký. Việc kê biên đối với các loại tài sản là bất động sản, tàu bay và tàu biển không thực hiện thông báo kê biên về Trung tâm Đăng ký theo cơ chế này.
Ngoài ra, có hai trường hợp khác, các Chấp hành viên cũng không phải thông báo về Trung tâm Đăng ký:
Một là, tài sản kê biên đã được giao cho cá nhân, tổ chức có điều kiện bảo quản hoặc đã được bảo quản tại kho của Cơ quan thi hành án;
Hai là, tài sản kê biên có giá trị nhỏ (không nhiều hơn 10 tháng lương tối thiểu do Nhà nước quy định).
2.Tại sao cần phải đăng ký giao dịch bảo đảm, đăng ký hợp đồng? – Giá trị và ý nghĩa của việc đăng ký
2.1. Đối với đăng ký giao dịch bảo đảm
Giao dịch bảo đảm được đăng ký có hiệu lực pháp lý đối kháng với bên thứ ba (là tất cả mọi tổ chức, cá nhân khác ngoài bên bảo đảm và bên nhận bảo đảm) kể từ thời điểm đăng ký. Nghĩa là kể từ thời điểm đó, chủ nợ có bảo đảm sẽ có quyền lợi được pháp luật bảo vệ nhằm đối kháng với các chủ nợ hoặc chủ thể tiềm năng liên quan đến tài sản bảo đảm. Do vậy, để bảo vệ quyền lợi của mình, bên nhận bảo đảm (thường là các tổ chức tín dụng) cần đăng ký các giao dịch đó càng sớm càng tốt, tốt nhất là trước khi giải ngân vốn cho bên vay.
Pháp luật hiện hành quy định rất rõ việc xác định thứ tự ưu tiên thanh toán giữa các chủ nợ khi xử lý tài sản bảo đảm (trong trường hợp cùng nhận bảo đảm bằng một tài sản) là dựa vào thứ tự đăng ký giao dịch bảo đảm (Điều 323 và 325 Bộ luật Dân sự 2005). Đơn yêu cầu đăng ký giao dịch bảo đảm đã được Trung tâm Đăng ký chứng nhận sẽ có giá trị chứng cứ tại Toà án khi vụ việc cần phải đưa ra giải quyết tranh chấp. Giao dịch bảo đảm được đăng ký trước có hiệu lực ưu tiên hơn giao dịch bảo đảm đăng ký sau; giao dịch bảo đảm đã đăng ký có hiệu lực ưu tiên hơn giao dịch bảo đảm chưa đăng ký. Không những thế, giao dịch bảo đảm đã đăng ký còn có giá trị ưu tiên so với các giao dịch dân sự khác liên quan đến tài sản bảo đảm, ví dụ như trong trường hợp tài sản bảo đảm bị đem bán, cho thuê… Đối với các giao dịch bảo đảm được giao kết hợp pháp và đã được đăng ký thì tài sản bảo đảm sẽ không bị kê biên để thực hiện nghĩa vụ khác của bên nợ, trừ khi bên nợ không còn tài sản nào khác.
Như vậy, để hạn chế rủi ro trong việc thu hồi nợ sau này, các chủ nợ (chủ yếu là các ngân hàng và các tổ chức tín dụng khác) nên quan tâm đúng mức đến việc đăng ký giao dịch giao dịch bảo đảm.
Ngoài giá trị pháp lý quan trọng nêu trên, hoạt động đăng ký giao dịch bảo đảm còn nhằm tạo ra hệ thống các thông tin về giao dịch bảo đảm (được gọi là Hệ thống dữ liệu quốc gia các giao dịch bảo đảm) để cung cấp công khai, không hạn chế cho mọi cơ quan, tổ chức, cá nhân có nhu cầu tìm hiểu. Điều này rất có ý nghĩa trong việc hạn chế các xung đột tiềm ẩn về quyền lợi của các bên liên quan đến tài sản bảo đảm và hạn chế được các tranh chấp pháp lý có thể xảy ra. Chẳng hạn như công ty A, sau khi tra cứu thông tin, sẽ quyết định không mua chiếc xe ôtô của B vì biết được rằng B đã thế chấp chiếc xe đó cho Ngân hàng C. Trong trường hợp khác, Ngân hàng E có thể sẽ không nhận thế chấp những chiếc máy xúc, máy ủi của công ty F vì sau khi tra cứu thông tin, biết được rằng những chiếc máy đó chính là của công ty G bán trả chậm, trả dần cho F và quyền sở hữu của G vẫn được bảo lưu.
2.2. Đối với đăng ký hợp đồng:
– Hợp đồng cho thuê tài chính, trong trường hợp được đăng ký, thì hợp đồng đó có giá trị pháp lý đối với người thứ ba kể từ thời điểm đăng ký. Trường hợp tài sản cho thuê theo hợp đồng cho thuê tài chính đã được đăng ký bị cơ quan nhà nước có thẩm quyền thu giữ do bên thuê vi phạm pháp luật hoặc bên thuê chuyển giao tài sản cho thuê tài chính cho người thứ ba mà không có sự đồng ý của bên cho thuê thì bên cho thuê được pháp luật bảo vệ để lấy lại tài sản cho thuê đó.
– Hợp đồng mua bán hàng theo phương thức trả chậm, trả dần có bảo lưu quyền sở hữu của bên bán, sau khi được đăng ký, sẽ có giá trị pháp lý đối kháng với người thứ ba kể từ thời điểm đăng ký. Việc đăng ký hợp đồng nhằm trước hết bảo vệ quyền lợi của bên bán hàng vì tuy họ đã giao tài sản cho người mua, nhưng vẫn chưa nhận đủ tiền bán hàng và quyền sở hữu của họ đối với tài sản vẫn được bảo lưu cho đến khi thanh toán xong. Việc đăng ký cũng nhằm bảo vệ quyền lợi của người thứ ba (trong đó có các ngân hàng) thông qua việc tìm hiểu thông tin, giúp họ tránh được việc nhận bảo đảm hoặc mua phải hàng hoá vẫn còn bảo lưu quyền sở hữu của bên bán.
Trường hợp tài sản mua trả chậm, trả dần là máy móc, thiết bị hoặc động sản không thuộc diện phải đăng ký sở hữu và tài sản đó là của doanh nghiệp, cá nhân có đăng ký kinh doanh; nếu hợp đồng được đăng ký tại Trung tâm Đăng ký trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày ký kết hợp đồng, thì bên bán có thứ tự ưu tiên thanh toán cao nhất khi xử lý tài sản.
– Hợp đồng cho thuê tài sản có thời hạn từ 01 năm trở lên có giá trị pháp lý đối kháng với người thứ ba kể từ thời điểm đăng ký. Việc đăng ký hợp đồng nhằm trước hết bảo vệ quyền lợi của bên cho thuê vì họ đã giao tài sản của mình (thường là các loại tài sản có giá trị lớn như dây chuyền sản xuất, máy móc, thiết bị phục vụ sản xuất) cho người thuê trong thời hạn dài ngày. Nếu không đăng ký để công bố quyền của mình đối với tài sản đó, quyền lợi của họ sẽ bị ảnh hưởng trong trường hợp người thuê đem tài sản thuê đi thế chấp để vay vốn ngân hàng hoặc tham gia các giao dịch bảo đảm khác. Việc đăng ký hợp đồng cho thuê cũng nhằm bảo vệ quyền lợi của người thứ ba (trong đó có các ngân hàng) vì thông qua việc tìm hiểu thông tin về tài sản, người thứ ba có thể sẽ đưa ra quyết định không nhận bảo đảm hoặc mua tài sản đó vì tài sản đó là tài sản đang được thuê.
Trường hợp tài sản cho thuê có thời hạn từ một năm trở lên là máy móc, thiết bị hoặc động sản không thuộc diện phải đăng ký sở hữu, và tài sản đó là của doanh nghiệp, cá nhân có đăng ký kinh doanh; nếu hợp đồng thuê tài sản được đăng ký tại Trung tâm Đăng ký trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày ký kết hợp đồng, thì bên cho thuê tài sản đó có thứ tự ưu tiên thanh toán cao nhất khi xử lý tài sản.
Cũng bởi vậy mà một điều cần đặc biệt lưu ý đối với các ngân hàng và các tổ chức tín dụng khác là, nếu họ nhận bảo đảm (thế chấp, cầm cố) bằng tài sản mua trả chậm, trả dần hoặc tài sản thuê sau thời điểm mà hợp đồng mua-bán hoặc hợp đồng thuê đã được đăng ký tại Trung tâm Đăng ký, thì họ không được coi là bên nhận bảo đảm ngay tình, tức là quyền lợi của họ không được pháp luật bảo vệ.
– Hợp đồng chuyển giao quyền đòi nợ, kể từ thời điểm được đăng ký tại Trung tâm đăng ký sẽ có giá trị pháp lý đối kháng với người thứ ba. Việc đăng ký này nhằm bảo vệ quyền lợi của người được chuyển giao trước những người chuyển giao khác (nhưng không đăng ký) và trước những người nhận thế chấp bằng quyền đòi nợ.
Trong trường hợp một quyền đòi nợ vừa được chuyển giao theo hợp đồng chuyển giao, vừa được thế chấp theo hợp đồng bảo đảm, thì thứ tự ưu tiên giữa hai bên cùng có quyền lợi sẽ được xác định theo thời điểm đăng ký tại Trung tâm Đăng ký. Chính vì lý do đó, cả hai việc đăng ký giao dịch bảo đảm trong trường hợp thế chấp quyền đòi nợ và đăng ký hợp đồng chuyển nhượng quyền đòi nợ đều có ý nghĩa rất quan trọng đối với các bên liên quan.
3. Giá trị và ý nghĩa của việc thông báo kê biên tài sản thi hành án
Việc thông báo (về bản chất là việc đăng ký để công bố) đối với kê biên tài sản thi hành án có giá trị pháp lý đối với người thứ ba kể từ thời điểm thông báo cho đến khi hết hiệu lực của thông báo đó. Nghĩa là tương tự như đối với việc đăng ký giao dịch bảo đảm, sau khi thông báo kê biên tài sản thi hành án được Trung tâm Đăng ký chứng nhận, bên thứ ba (gồm mọi cá nhân, tổ chức khác ngoài cơ quan thi hành án, bên thi hành và bên được thi hành) được coi là biết và có nghĩa vụ phải biết về việc tài sản đã bị kê biên để thi hành án. Thông tin đó có thể giúp người thứ ba tránh được những rủi ro không đáng có trong trường hợp họ có dự định từ trước việc nhận thế chấp, cầm cố hoặc mua tài sản đó.
4. Vai trò của thông tin được cung cấp tại Trung tâm Đăng ký và ý nghĩa của việc tìm hiểu thông tin
Tất cả các thông tin về giao dịch bảo đảm, về các giao dịch có tính chất bảo đảm và về tài sản kê biên để thi hành án (sau đây gọi chung là thông tin giao dịch bảo đảm) đã đăng ký tại Trung tâm Đăng ký đều được cung cấp công khai và đầy đủ cho mọi cơ quan, tổ chức, cá nhân có nhu cầu tìm hiểu. Việc cung cấp thông tin được thực hiện với trình tự, thủ tục rất đơn giản và thuận tiện và có mức phí thấp để tạo điều kiện thuận lợi cho sự tiếp cận thông tin của mọi tổ chức, cá nhân.
Thông tin do Trung tâm Đăng ký Hà Nội cung cấp được lấy trực tiếp từ Hệ thống dữ liệu quốc gia các giao dịch bảo đảm, do vậy, sẽ bao gồm đầy đủ thông tin về các giao dịch, hợp đồng, tài sản đã được đăng ký tại chính Trung tâm Đăng ký Hà Nội và cả hai Trung tâm đăng ký còn lại đặt tại Đà Nẵng và TP. Hồ Chí Minh.
Thông tin được cung cấp dưới ba hình thức: một là, bản Danh mục tóm tắt các giao dịch bảo đảm đã đăng ký (được tìm kiếm theo tên hoặc giấy tờ pháp lý của bên bảo đảm); hai là, Văn bản tổng hợp thông tin nêu đầy đủ, chi tiết về các giao dịch bảo đảm đã đăng ký (được tìm kiếm theo tên hoặc giấy tờ pháp lý của bên bảo đảm), Văn bản tổng hợp thông tin về tài sản bảo đảm là các phương tiện giao thông cơ giới có số khung, số máy; ba là, bản sao của đơn gốc đăng ký giao dịch bảo đảm, hợp đồng được lưu trong kho hồ sơ của Trung tâm Đăng ký.
Thông tin sẽ cung cấp cho người tìm hiểu những nội dung quan trọng như tài sản nào đang được thế chấp, cầm cố (hoặc đang được thuê, được thuê tài chính, đang mua trả chậm chưa thanh toán xong…) và ai là người đang có quyền lợi (đã được đăng ký) đối với tài sản đó.
Vì các giao dịch bảo đảm, các loại hợp đồng và các loại việc nêu tại Mục 2 ở trên đều luôn có giá trị pháp lý đối kháng với người thứ ba kể từ thời điểm đăng ký, do vậy, việc tìm hiểu thông tin trở nên rất quan trọng. Nó giúp “người thứ ba” tránh được các rủi ro trong trường hợp họ sẽ chỉ là “người đến sau”.
Chính vì thế, trước khi tham gia giao dịch (dù là giao dịch bảo đảm như thế chấp, cầm cố hay giao dịch mua bán, chuyển nhượng), cá nhân, tổ chức dự kiến mua tài sản hoặc dự kiến nhận bảo đảm bằng tài sản mà mình đang quan tâm nên tìm hiểu thông tin tại Trung tâm Đăng ký. Kết quả tìm hiểu thông tin là “Có” hay “Không có” tài sản đó trong danh mục các giao dịch đã đăng ký sẽ giúp họ đua ra quyết định phù hợp và có lợi cho mình nhất. Nếu qua tìm hiểu thông tin, người tìm hiểu xác định được tài sản đã được dùng để thế chấp, hoặc tài sản thực chất là tài sản thuê dài hạn của người khác…, họ có thể sẽ quyết định không tham gia giao dịch liên quan đến tài sản đó nữa.
Tóm lại, tổ chức, cá nhân có thể sử dụng cơ chế chế tìm hiểu thông tin như là một biện pháp phòng ngừa rủi ro để tự bảo vệ quyền, lợi ích của mình khi tham gia giao dịch, tránh các trường hợp bị lừa đảo hoặc vì nhầm lẫn mà mua, nhận bảo đảm bằng các tài sản đã sử dụng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ khác, tài sản bị hạn chế quyền sở hữu hoặc không thuộc quyền sở hữu của người bán.
Hiện nay, pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm, hợp đồng đang trong quá trình hoàn thiện, các cơ chế tiên tiến, cải cách đang được nghiên cứu để đưa vào ứng dụng như cơ chế đăng ký trực tuyến qua mạng. Điều đó càng khẳng định sự cần thiết và tính đúng đắn trong việc lựa chọn và xây dựng cơ chế này, góp phần vào việc phát triển nền kinh tế xã hội của đất nước.
Trung tâm đăng ký giao dịch, tài sản tại thành phố Hà Nội
TỔNG ĐÀI LUẬT SƯ 1900 0191 - GIẢI ĐÁP PHÁP LUẬT TRỰC TUYẾN MIỄN PHÍ MỌI LÚC MỌI NƠI
Trong mọi trường hợp do tính cập nhật của văn bản biểu mẫu pháp luật và sự khác nhau của từng tình huống, việc tự áp dụng sẽ dẫn đến hậu quả không mong muốn.
Để được tư vấn hướng dẫn trực tiếp cho tất cả các vướng mắc, đưa ra lời khuyên pháp lý an toàn nhất, quý khách vui lòng liên hệ Luật sư - Tư vấn pháp luật qua điện thoại 24/7 (Miễn phí) số: 1900.0191 để gặp Luật sư, Chuyên viên tư vấn pháp luật.
Bộ phận tư vấn pháp luật – Công ty luật LVN
