Cách xác định và tính giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư theo Thông tư 02/2016 /TT-BXD

CÁCH  XÁC ĐỊNH VÀ TÍNH GIÁ DỊCH VỤ QUẢN LÝ VẬN HÀNH NHÀ CHUNG CƯ  THEO THÔNG TƯ 02/2016 /TT-BXD ký ngày 15/2/2016 (HIỆU LỰC THI HÀNH 2/4/2016)

Phí dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư (GDVQL) là khoản phí mà chủ sở hữu căn hộ phải trả cho các đơn vị quản lý vận hành nhằm đảm bảo vận hành các hệ thống kỹ thuật, trang thiết bị, và cung cấp các dịch vụ cho toà nhà chung cư. Cơ chế xác định Giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư tuân thủ theo quy định tại Điều 106 – Luật nhà ở 2014, buộc phải công khai, minh bạch và phải căn cứ vào các nội dung công việc, dịch vụ cụ thể cần quản lý vận hành tại các toà nhà chung cư và trên cơ sở sự thoả thuận giữa chủ sở hữu với đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư.

Đây là khoản phí riêng biệt, không bao gồm kinh phí bảo trì các phần sở hữu chung trong nhà chung cư, chi phí trông giữ xe, chi phí sử dụng nhiên liệu, năng lượng, nước sinh hoạt, dịch vụ truyền hình, thông tin liên lạc và các khoản phí phục vụ cho nhu cầu riêng của chủ sở hữu hay người sử dụng nhà chung cư.

Hiện nay, có nhiều trường hợp nhà chung cư đã được bàn giao cho chủ sở hữu nhưng do nhiều lý do các chủ sở hữu chưa tổ chức được Hội nghị nhà chung cư, thì việc xác định GDVQL do chủ đầu tư xây dựng chung cư quyết định nhưng phải ghi rõ trong Hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ; Mức phí này sẽ được ấn định cho đến khi Hội nghị nhà chung cư được tổ chức và quyết định mức giá mới trên cơ sở thương lượng, thống nhất với đơn vị quản lý vận hành.

Bên cạnh đó, Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh phải có trách nhiệm ban hành khung GDVQL nhằm các mục đích sau:

• Áp dụng cho các đơn vị quản lý vận hành thu kinh phí khi quản lý vận hành nhà chung cư thuộc sở hữu nhà nước.
• Khung GDVQL này cũng là cơ sở để các bên tham gia quan hệ giao dịch mua bán nhà chung cư thoả thuận trong hợp đồng.
• Là cơ sở trong trường hợp các bên có tranh chấp về GDVQL.
• Hoặc trường hợp các bên không thoả thuận hay thống nhất được GDVQL.

GDVQL được xác định bằng tiền Việt Nam đồng trên phần diện tích sử dụng căn hộ hay phần diện tích khác theo cách tính thông thuỷ. Do xu thế phát triển chung cư thì hầu như hiện nay các chung cư đều có mục đích sử dụng hỗn hợp, thêm các mục đích khác ngoài mục đích để ở như sử dụng làm văn phòng, dịch vụ, thương mại…Vì vậy cơ quan nhà nước đã quy định mở cho các bên thoả thuận trên cơ sở tình hình thực tế hoạt động kinh doanh của từng vị trí nhà chung cư. Ngoài ra, GDVQL áp dụng đối với phần diện tích sở hữu riêng đỗ xe ôtô cũng được các bên thoả thuận có thể được tính thấp hơn GDVQL đối với căn hộ.

Như vậy, có thể nói căn cứ vào quy định của pháp luật hiện hành về GDVQL như : Luật nhà ở 2014, Thông tư 02/2016 – BXD, nhà nước đã ban hành chính sách pháp luật thông thoáng hơn, tôn trọng quyền tự do thoả thuận của các bên không trái với quy định pháp luật; Bên cạnh đó, TT02/2016 còn quy định về việc UBND cấp tỉnh ban hành khung GDVQL để làm nền tảng, cơ sở điều chỉnh cho các bên tham gia giao dịch, đây là điểm tiến bộ, tháo gỡ cho các tranh chấp liên quan đến GDVQL. Tuy nhiên, bên cạnh những mặt tích cực như đã nêu, quy định về GDVQL tại TT02/2016 còn bất cập một số vấn đề như sau :

• Trường hợp khi chung cư đã được bàn giao đưa vào sử dụng nhưng chưa tổ chức được hội nghị nhà chung cư lần đầu, thì giá dịch vụ quản lý do chủ đầu tư quyết định và ghi rõ trong hợp đồng. Trường hợp này có thể đẫn đến bất lợi cho các chủ sở hữu khi bị chủ đầu tư thường ấn định giá quản lý cao hơn so với mặt bằng chung thị trường; Đồng thời nếu việc tổ chức hội nghị nhà chung cư kéo dài thì những chủ sở hữu nhà chung cư buộc phải đóng khoản phí trên cho đến khi tổ chức được hội nghị nhà chung cư, chưa nói đến việc các chủ đầu tư hoặc các đơn vị quản lý vận hành cung cấp dịch vụ quản lý kém chất lượng, không chuyên nghiệp và không đạt hiệu quả…Trong trường hợp này tại sao chúng ta không áp dụng khung giá chung của UBND cấp tỉnh để làm cơ sở, nhằm đảm bảo cân bằng quyền lợi của các bên tham gia giao dịch, và việc này cũng phù hợp với mục đích ban hành khung GQLDV chung của UBND cấp tỉnh. Bên cạnh đó, tạo điều kiện cho các chủ sở hữu đánh giá chất lượng quản lý của đơn vị quản lý trong khoảng thời gian nhất định, từ đó cân nhắc thận trọng hơn trong kỳ tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu về việc quản lý vận hành nhà chung cư.
• Ngoài ra, GDVQL áp dụng đối với phần diện tích để xe ôtô do các bên thoả thuận và có thể được tính thấp hơn GDVQL đối với căn hộ trong cùng một toà nhà. Theo quy định của pháp luật các bên thoả thuận về GDVQL đối với phần diện tích xe ôtô, mức giá có thể được tính thấp hơn hoặc cao hơn GDVQL căn hộ. việc xác định GDVQL phần diện tích để xe ô tô như vậy là chưa rõ ràng, bất cập. Bởi lẽ chủ sở hữu khi sử dụng dịch vụ này đã chi trả khoản phí trông giữ xe, đồng thời còn phải chi trả thêm phí quản lý vận hành cho phần diện tích này. Ngoài ra, nếu xét góc độ kinh tế chi phí bỏ ra quản lý và vận hành khu vực để ô tô sẽ không nhiều bằng chi phí quản lý vận hành nhà chung cư. Điều này dẫn đến, khó khuyến khích chủ sở hữu mua lại phần diện tích này hoặc chủ đầu tư lợi dụng quy định này áp đặt GDVQL khi chưa tổ chức được hội nghị nhà chung cư lần đầu, có thể nói không mang tính khả thi. Như vậy trong trường hợp này, nhà nước cần phải ban hành khung GDVQL cho phần diện tích này phải thấp hơn GDVQL nhà chung cư để làm cơ sở cho các bên xác định GDVQL, tránh trường hợp quy định chung chung như vậy.

Với sự phát triển “ồ ạt” chung cư như hiện nay tại các Thành phố lớn và là xu thế phát triển của thị trường bất động sản trong thời gian tới. Đòi hỏi cơ chế, hành lang pháp lý cần phải minh bạch, rõ ràng, đảm bảo được quyền và lợi ích của các bên tham gia khi tham gia quan hệ, tránh trường hợp các đối tượng lợi dụng sự bất cập của pháp luật xâm phạm quyền lợi ích hợp pháp của các chủ thể khác. Hiện nay, còn nhiều trường hợp chủ đầu tư, đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư áp dụng GDVQL chưa tuân thủ theo quy định pháp luật, gây bức xúc cho chủ sở hữu, nguyên nhân xảy ra các tranh chấp về GDVQL. Vì lẽ đó, vai trò quản lý, kiểm tra, giám sát của các cơ quan hữu quan, sự điều hành uy tín, chuyên nghiệp của chủ đầu tư và các đơn vị quản lý vận hành là yếu tố cực kỳ quan trọng trong việc cung cấp dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư đảm bảo chất lượng phục vụ, tạo sự an tâm, tin tưởng cho các chủ sở hữu sống và làm việc tại các toà nhà chung cư.

Căn cứ pháp lý :

• Điều 106 – Luật nhà ở 2014.
• Điều 29, Điều 30 – TT02/2016 – BXD.

Tham khảo thêm:

• Tập huấn về lồng ghép giới trong xây dựng văn bản quy phạm pháp luật
• Biện pháp bảo đảm cho bản án, quyết định về dân sự của Tòa án có tính khả thi
• Bồi thường thiệt hại trong các vụ án hình sự liên quan đến giao dịch dân sự vô hiệu
• Mối quan hệ giữa Toà án và Viện kiểm sát trong tố tụng hình sự
• Biện pháp bảo đảm thi hành án và thực tiễn áp dụng
• Vướng mắc trong thụ lý yêu cầu hủy việc kết hôn trái pháp luật và thụ lý ly hôn
• Nâng cao hiệu quả tổ chức thi hành án dân sự và xác minh điều kiện thi hành án của thừa phát lại
• VAI TRÒ CỦA PHÁP LUẬT THUẾ HIỆN NAY
• Một số điểm mới của Luật doanh nghiệp năm 2014
• Thế chấp tài sản để đảm bảo nghĩa vụ dân sự ?