Chủ đất không bồi thường đòi lại đất trước thời hạn thì có kiện được không

Câu hỏi của khách hàng: Chủ đất không bồi thường đòi lại đất trước thời hạn thì có kiện được không

Mong Anh/ chị giúp em với ạ
Gia đình chị em có mướn một mảnh đất mặt tiền 3 m chủ yếu để đặt cái bàn bán với giá là 2 triệu đồng trên tháng ạ (ở suối mây, phú quốc) chỉ để bàn không ở cất nhà gì hết ạ. Với hợp đồng được xác lập ban đầu là hợp đồng thuê đất thời hạn thuê là 5 năm (Hợp đồng do em tìm trên mạng có mẫu sẵn ạ rồi sửa một vài chỗ cho hợp lí). Nhưng bây giờ chủ đất đòi lấy lại để bán cho người khác, lúc trước có nói là sẽ bồi thường cho gia đình chị em vì gia đình chị em chỉ mới thuê được khoảng 1 năm. Nguyên mảnh đất có nhiều người thuê giống gia đình em lắm ạ nhưng người ta đều cất nhà để bán thức ăn, tạp hóa và chủ cũng hứa là sẽ bồi thường. Nay chủ ra nói ngược lại là chỉ trả tiền cọc 20 triệu mà nhà em đã đưa trước đó, chứ không bồi thường gì hết. Trong khi chủ mới thì ra đuổi giành lại đất và nói là đã thanh toán với chủ đất cũ hết rồi nên giờ là đất của họ. Trong khi chủ cũ thì chỉ chịu trả cọc và không bồi thường và im lặng không chịu ra giải quyết.
Tiền hứa lúc trước bồi thường là 100 triệu ạ.
Trước kia chỗ đó là rừng không ai mướn. Nên nhà chị em xin phép chặt cây mé cây dọn dẹp để được bán. Ban đầu, thì không lấy tiền chỉ kêu dọn dẹp, san bằng (do chỗ đó là chân núi cũng thấp) và chặt cây chỗ bán và những chỗ xung quanh cho gọn gàng sẵn tiện trông hộ dùm. Sau khoảng 4 tháng từ một nơi duy nhất nhà chị em bán dần dần mọi người tụ về bán. Sau đó chủ đất đòi tiền thuê mỗi người với số tiền là 1 mét mặt tiền 1 triệu đến nay gần năm rồi ạ.
Vùng đó tổng cộng 12 công đất. Khi bán thì chủ ra thông báo cho các người bán là sẽ bồi thường thỏa đáng. Nhưng hôm nay chỉ ra trả lại cho gia đình em 20 triệu tiền cọc lúc trước. Gia đình chị em chưa nhận.
Nay sự việc như vậy gia đình chị em nên giải quyết thế nào. Do đó là công việc chính của gia đình.
Chị em có nên đề đơn kiện TOÀ ÁN không ạ
Anh chị tư vấn giúp em với …

---

Luật sư Tư vấn Bộ luật dân sự – Gọi 1900.0191

Dựa trên thông tin được cung cấp và căn cứ vào các quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành, các cam kết, thỏa thuận quốc tế được ký kết nhân danh Nhà nước, Chính phủ Việt Nam.

1./ Thời điểm tư vấn: 17/12/2018

2./ Cơ sở Pháp Luật điều chỉnh vấn đề Bồi thường đất khi Nhà nước thu hồi

• Bộ luật dân sự năm 2015
• Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015

3./ Luật sư trả lời Chủ đất không bồi thường đòi lại đất trước thời hạn thì có kiện được không

Theo thông tin bạn cung cấp thì giữa gia đình chị của bạn và chủ cũ của đất đã xác lập một thời hạn thuê tài sản (cụ thể là quyền sử dụng đất) với thời hạn 5 năm. Hiện giờ, chủ đất đã bán mảnh đất này (mà chính xác là quyền sử dụng mảnh đất) cho người khác. Khi bán thì có thỏa thuận với chị của bạn sẽ bồi thường 100 triệu đồng nhưng sau khi bán người này lại không trả số tiền như đã thỏa thuận mà chỉ chịu trả 20 triệu đồng mà chị bạn đã đặt cọc.

Theo thông tin bạn cung cấp thì thời hạn thuê theo hợp đồng thuê giữa chị của bạn với chủ cũ của đất là 5 năm. Tuy nhiên, chỉ sau khoảng 1 năm thuê thì người chủ đất đã muốn chấm dứt hợp đồng thuê để chuyển nhượng quyền sử dụng mảnh đất này cho người khác. Và khi chủ đất chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì đã có sự đồng ý của chị của bạn về việc chấm dứt hợp đồng thuê tài sản (chị của bạn đã chấp nhận với mức bồi thường là 100 triệu đồng mà chủ đất đưa ra). Thế nhưng, hiện nay, chủ cũ của đất lại lại không thực hiện nghĩa vụ bồi thường như đã thỏa thuận dẫn tới tranh chấp của chị của bạn với chủ cũ của đất.

 Do vậy, tranh chấp hiện nay cần giải quyết là tranh chấp về bồi thường thiệt hại. Căn cứ vào thỏa thuận bồi thường thiệt hại của chủ đất khi hai bên thỏa thuận về việc chấm dứt hợp đồng thuê tài sản, chị của bạn có quyền yêu cầu người này thực hiện nghĩa vụ bồi thường với khoản tiền đúng như hai bên đã thỏa thuận trước đó. Trong trường hợp bên chủ đất cũ không thực hiện nghĩa vụ bồi thường, chị của bạn có quyền khởi kiện ra Tòa án yêu cầu người này thực hiện nghĩa vụ, do căn cứ Khoản 3 Điều 26 Bộ luật tố tụng dân sự thì “tranh chấp về giao dịch dân sự, hợp đồng dân sự” là tranh chấp về dân sự thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án. Căn cứ các Điều 35, 39 và 40 Bộ luật tố tụng dân sự thì thông thường Tòa án có thẩm quyền giải quyết yêu cầu của chị của bạn là Tòa án nhân dân cấp huyện nơi chủ đất cũ cư trú, làm việc.

Trong trường hợp chị của bạn không chứng minh được thỏa thuận trước đó với chủ cũ của đất về việc người này sẽ bồi thường 100 triệu đồng cho chị của bạn khi hai bên chấm dứt hợp đồng thuê tài sản. Người chủ cũ của đất được coi là đã có hành vi đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê tài sản với chị của bạn, và việc chấm dứt này bị coi là không hợp pháp do không báo trước với chị của bạn. Căn cứ Khoản 2 Điều 428 Bộ luật dân sự:

“Điều 428. Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng

… 2.Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng phải thông báo ngay cho bên kia biết về việc chấm dứt hợp đồng, nếu không thông báo mà gây thiệt hại thì phải bồi thường. …”

Ngoài ra, do chị bạn có thực hiện việc đặt cọc thực hiện nghĩa vụ (tức sẽ thuê tài sản trong vòng 5 năm) nên, khi bên chủ đất cũ chấm dứt hợp đồng trước thời hạn tức là nghĩa vụ được đặt cọc đã bị vi phạm. bên vi phạm (tức chủ cũ của đất) có nghĩa vụ trả lại số tiền mà chị của bạn đã đặt cọc (20 triệu) cùng với số tiền 20 triệu đồng khác do từ chối thực hiện hợp đồng thuê tài sản theo quy định tại Khoản 2 Điều 328 Bộ luật dân sự. Tức là chủ đất cũ sẽ phải trả chị của bạn 40 triệu đồng khi chấm dứt hợp đồng cùng với việc bồi thường thiệt hại (nếu có).

Chị của bạn có quyền yêu cầu chủ đất cũ thực hiện nghĩa vụ theo quy định trên. Trong trường hợp người này không thực hiện nghĩa vụ thì chị của bạn có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật căn cứ theo quy định tại Khoản 3 Điều 26 Bộ luật tố tụng dân sự (tranh chấp về việc không trả 40 triệu theo trách nhiệm phát sinh từ đặt cọc) và theo Khoản 6 Điều 26 Bộ luật tố tụng dân sự về bồi thường thiệt hại ngoài hợp đồng. Tòa án có thẩm quyền giải quyết thường là Tòa án nhân dân cấp huyện nơi chủ đất cũ cư trú, làm việc.

Như vậy, trong trường hợp của bạn, khi bên chủ đất cũ không thực hiện nghĩa vụ bồi  thường như các bên đã thỏa thuận/ theo quy định của pháp luật, chị của bạn có quyền khởi kiện ra Tòa án nhân dân (thường là cấp huyện nơi chủ đất cũ cư trú, làm việc) để được giải quyết.

Với những tư vấn trên, Công ty Luật LVN mong rằng đã có thể giải đáp được nhu cầu của quý khách, nếu quý khách vẫn còn chưa rõ hoặc có thông tin mới với trường hợp này, quý khách có thể liên hệ Bộ phận Tư vấn pháp luật Miễn phí số: 1900.0191 để được Luật sư hỗ trợ ngay lập tức.