Hợp đồng mua bán căn hộ

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

Độc lập – Tự do – Hạnh phúc

———–o0o———–

               …, ngày … tháng … năm …

HỢP ĐỒNG MUA BÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ

Số: …/HĐMB

• Căn cứ Bộ luật dân sự 2015;
• Căn cứ Luật Thương mại 2005;
• Căn cứ nhu cầu và khả năng thực tế của các bên.

Hôm nay, ngày … tháng … năm …, tại địa chỉ …, chúng tôi bao gồm:

Bên bán (bên A):

Chủ đầu tư xây dựng Tòa nhà chung cư … – CÔNG TY…

Địa chỉ:

Giấy phép đăng ký kinh doanh:

Mã số thuế:

Tel:

Trụ sở:

Đại diện theo pháp luật: Ông/bà

Chức vụ:

CMND số:                                         Ngày cấp:                             Nơi cấp:

Phạm vi đại diện theo pháp luật được xác định theo Điều lệ Công ty … số … ban hành ngày … tháng … năm … 

Bên mua (bên B):

Ông/bà:                                                 Ngày sinh:                                   Giới tính:

CMND số:                                         Ngày cấp:                             Nơi cấp:

Địa chỉ thường trú:

Nơi cư trú hiện tại:

Thông tin liên lạc:

Cùng bàn bạc, thống nhất những thỏa thuận sau đây:

Điều 1. Giải thích từ ngữ

Trong Hợp đồng này, các từ ngữ dưới đây được thống nhất hiểu như sau:

1. “Căn hộ” là một căn hộ được xây dựng theo cấu trúc kiểu khép kín theo thiết kế đã được phê duyệt thuộc nhà chung cư do Công ty… đầu tư xây dựng với các đặc điểm được mô tả tại Điều 2 của hợp đồng này;

2. “Nhà chung cư” là toàn bộ nhà chung cư có căn hộ mua bán do Công ty… làm chủ đầu tư, bao gồm các căn hộ, diện tích kinh doanh, thương mại và các công trình tiện ích chung của tòa nhà, kể cả phần khuôn viên (nếu có) được xây dựng tại ô quy hoạch số… thuộc dự án…, phường…, quận…, tỉnh/thành phố…;

3. “Bảo hành nhà ở” là việc khắc phục, sửa chữa, thay thế các hư hỏng về kết cấu chính của nhà ở (dầm, cột, trần sàn, mái, tường, các phần ốp, lát, trát), các thiết bị gắn liền với nhà ở như hệ thống các loại cửa, hệ thống cung cấp chất đốt, đường dây cấp điện sinh hoạt, cấp điện chiếu sáng, hệ thống cấp nước sinh hoạt, thoát nước thải, khắc phục các trường hợp nghiêng, lún, sụt nhà ở khi vận hành sử dụng không bình thường mà không phải do lỗi của người sử dụng căn hộ gây ra trong thời hạn bảo hành

4. “Diện tích sử dụng căn hộ” là diện tích sử dụng riêng của căn hộ mua bán được tính theo kích thước thông thủy và được ghi vào Giấy chứng nhận cấp cho người mua, bao gồm cả phần diện tích tường ngăn các phòng bên trong căn hộ và diện tích ban công, lô gia (nếu có) gắn liền với căn hộ đó; không tính tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ và diện tích sàn có cột, hộp kỹ thuật nằm bên trong căn hộ. Khi tính diện tích ban công thì tính toàn bộ diện tích sàn, trường hợp ban công có phần diện tích tường chung thì tính từ mép trong của tường chung được thể hiện rõ trong bản vẽ thiết kế mặt bằng căn hộ đã được phê duyệt;

5. “Diện tích sàn xây dựng căn hộ” là diện tích được tính từ tim tường bao, tường ngăn căn hộ, bao gồm cả diện tích sàn có cột, hộp kỹ thuật nằm bên trong căn hộ;

6. “Bảo trì” là việc duy tu, bảo dưỡng thường xuyên, sửa chữa định kỳ, sửa chữa đột xuất nhà ở và thiết bị xây dựng công nghệ gắn với nhà chung cư đó nhằm duy trì chất lượng nhà chung cư;

7. “Phí bảo trì” là khoản tiền bên B có nghĩa vụ phải đóng góp nhằm phục vụ cho việc bảo trì phần sở hữu chung trong nhà chung cư;

8. “Phí quản lý vận hành” là các dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư, bao gồm việc quản lý, vận hành nhằm đảm bảo cho nhà chung cư hoạt động bình thường;

9. “Giấy chứng nhận” là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho Bên Mua căn hộ theo quy định của pháp luật đất đai.

Điều 2. Căn hộ mua bán

Các bên thống nhất mua, bán căn hộ có những đặc điểm sau:

– Vị trí: căn hô số … – tầng … – Tòa nhà …

– Diện tích sử dụng: … m²

– Diện tích sàn xây dựng: … m²

Chất lượng: đáp ứng đủ tiêu chuẩn tại Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về Nhà chung cư QCVN 04:2019/BXD

– Tình trạng: mới 100% chưa qua sử dụng

Điều 3. Giá bán căn hộ

1. Giá bán:

Đơn giá bán: 30.000.000 đồng/m² (Mức giá đã bao gồm thuế VAT 10%).

Tổng giá bán: 30.000.000 x … m² =

Ngoài giá bán, bên B phải thanh toán kinh phí bảo trì cho bên A đối với phần sở hữu chung của căn hộ tại chung cư. Mức phí bảo trì là 2% tổng giá bán.

Phí bảo trì:

Tổng giá trị hợp đồng:

2. Các khoản kinh phí khác:

Phí quản lý vận hành: 5.000 đồng/m²/tháng

Phí dịch vụ vệ sinh: 150.000 đồng/tháng

Điều 4. Cách thức thanh toán

Bên B thực hiện nghĩa vụ thanh toán giá bán và các khoản kinh phí khác cho bên A bằng hình thức chuyển khoản tới số tài khoản của đại diện bên A. Cụ thể như sau:

1. Giá bán căn hộ được thanh toán làm 2 đợt:

+ Đợt 1: thanh toán 70% giá trị hợp đồng, tương đương với … đồng (Bằng chữ:…) vào thời điểm ký kết Hợp đồng này.

+ Đợt 2: thanh toán 30% giá trị hợp đồng, tương đương với … đồng (Bằng chữ:…) vào thời điểm 05 (năm) năm kể từ ngày ký kết Hợp đồng này.

2. Phí bảo trì được thanh toán trực tiếp, toàn bộ một lần vào thời điểm ký kết Hợp đồng, tức vào đợt 1 theo Khoản .1.

3. Các khoản kinh phí sử dụng căn hộ hàng tháng tại Khoản .2 được thanh toán vào ngày mùng 5 hàng tháng.

       Thông tin tài khoản của bên A:

   Chủ tài khoản: …

   Số tài khoản: …

   Ngân hàng: …                    

   Chi nhánh: …

Điều 5. Thuế, phí, lệ phí liên quan

Lệ phí trước bạ, các loại thuế, phí và lệ phí khác có liên quan đến việc mua bán căn hộ chung cư do bên B chịu trách nhiệm nộp vào thời điểm bên A tiến hành thủ tục cấp GCN tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền và xuyên suốt quá trình sử dụng căn hộ.

Điều 6. Giao nhận căn hộ

1. Các bên thống nhất thời điểm bàn giao căn hộ là 9:00 sáng ngày …/…/… Các bên cùng nhau lập và xác nhận Biên bản giao, nhận căn hộ chung cư vào thời điểm hoàn thành việc giao, nhận.

2. Trường hợp bên A không cử đại diện đến giao căn hộ thì bên B gia hạn thời gian chuyển giao căn hộ. Hết thời hạn gia hạn mà bên A vẫn không thực hiện nghĩa vụ bàn giao, bên B được hoàn trả khoản tiền mà mình đã thanh toán, nhận tiền phạt vi phạm và có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng.

3. Trường hợp bên A bàn giao căn hộ không đạt tiêu chuẩn theo Điều 2 của Hợp đồng này, các bên thỏa thuận về việc giảm giá bán căn hộ trong vòng 10 ngày, kể từ ngày giao nhận. Mức giảm không vượt quá 10% giá bán đã xác định trong Hợp đồng này.

4. Trường hợp bên B không đến hoặc không cử đại diện đến nhận căn hộ trong ngày giao nhận mà không có thông báo và lý do chính đáng, bên A mặc nhiên coi như bên B đã đồng ý, chính thức nhận bàn giao căn hộ trong thực tế. Bên A hoàn thành nghĩa vụ giao căn hộ.

Điều 7. Bảo hành căn hộ

1. Bên A có trách nhiệm bảo hành căn hộ đã bán theo đúng quy định tại Điều 46 của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 6 năm 2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở và các quy định sửa đổi, bổ sung của Nhà nước vào từng thời điểm.

2. Thời hạn bảo hành là 24 tháng, kể từ ngày giao, nhận căn hộ.

3. Bên B có trách nhiệm thông báo kịp thời về các hư hỏng thuộc diện được bảo hành. Trong thời hạn 15 ngày, kể từ ngày nhận được thông báo, bên A có trách nhiệm thực hiện bảo hành các hư hỏng theo đúng thỏa thuận và theo quy định của pháp luật. Bên A thực hiện bảo hành căn hộ bằng cách thay thế, sửa chữa các điểm bị khuyết tật hoặc thay thế các đồ vật cùng loại có chất lượng tương đương hoặc tốt hơn.

Trường hợp chậm thực hiện hoặc không thực hiện nghĩa vụ bảo hành, bên B chịu phạt vi phạm theo Điều 12 của Hợp đồng này, đồng thời phải bồi thường thiệt hại phát sinh trực 4. Các trường hợp không tiến hành bảo hành:

+ Hao mòn và khấu hao thông thường;

+ Hư hỏng do lỗi của người sử dụng;

+ Hết thời hạn bảo hành.

Điều 8. Phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và việc sử dụng căn hộ trong nhà chung cư

1. Bên B có quyền sở hữu riêng đối với toàn bộ phần diện tích căn hộ đã mua và các trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với căn hộ; có quyền sở hữu, sử dụng đối với phần diện tích, thiết bị thuộc sở hữu chung trong nhà chung cư quy định tại khoản 3 Điều này.

2. Các diện tích và trang thiết bị kỹ thuật thuộc quyền sở hữu riêng của bên A bao gồm: Khu trung tâm thương mại, hầm gửi xe, bể bơi, khu café và khu vui chơi giải trí tại tầng hầm của Tòa …

3. Các phần diện tích và thiết bị thuộc sở hữu chung, sử dụng chung của các chủ sở hữu trong nhà chung cư bao gồm: Nhà sinh hoạt cộng đồng của nhà chung cư; không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung trong nhà chung cư bao gồm khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy, đường thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kỹ thuật, hệ thống cấp điện, cấp nước, cấp ga, hệ thống thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, thoát nước, bể phốt, thu lôi, cứu hỏa và các phần khác không thuộc phần sở hữu riêng của bên B theo Khoản 1 Điều này.

Điều 9. Quyền của bên A

– Yêu cầu bên B thanh toán trả tiền mua căn hộ theo đúng thỏa thuận trong Hợp đồng này. Trường hợp bên B thanh toán chậm thì phải thanh toán cả tiền lãi trên số tiền chậm trả, tương ứng với thời hạn chậm trả. Mức lãi trên số tiền chậm trả là 10%/năm.

– Yêu cầu bên B nhận bàn giao căn hộ theo đúng thời hạn thỏa thuận;

– Được bảo lưu quyền sở hữu căn hộ cho đến khi bên B hoàn tất các nghĩa vụ thanh toán tiền theo thỏa thuận;

– Yêu cầu bên B phối hợp, tạo mọi điều kiện cần thiết trong quá trình bảo hành căn hộ;

– Được quyền thay đổi trang thiết bị, vật liệu xây dựng công trình nhà chung cư có giá trị chất lượng tương đương theo quy định của pháp luật về xây dựng; trường hợp thay đổi trang thiết bị, vật liệu hoàn thiện bên trong căn hộ thì phải có sự đồng thuận của bên B;

Điều 10. Nghĩa vụ của bên A

– Cung cấp cho bên B các loại tài liệu, giấy tờ sau tại thời điểm ký kết hợp đồng: 01 (một) bản vẽ thiết kế mặt bằng căn hộ mua bán, 01 (một) bản vẽ thiết kế mặt bằng tầng nhà có căn hộ mua bán, 01 (một) bản vẽ thiết kế mặt bằng tòa nhà chung cư có căn hộ mua bán đã được phê duyệt, các giấy tờ pháp lý khác liên quan đến việc mua bán căn hộ;

– Bàn giao căn hộ theo đúng thời hạn thỏa thuận;

– Cam kết chất lượng, tình trạng căn hộ tại thời điểm giao, nhận;

– Tiến hành bảo hành căn hộ khi có hư hỏng thuộc diện bảo hành và trong thời hạn bảo hành;

– Làm thủ tục để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp GCN cho bên B.

Điều 11. Quyền của bên B

– Nhận bàn giao căn hộ từ bên A đúng thời hạn thỏa thuận;

– Yêu cầu bên A hoàn tất thủ tục đề nghị cấp GCN trước thời điểm giao nhận căn hộ;

– Được giảm giá bán căn hộ khi tình trạng căn hộ không đạt mức đã thỏa thuận (mức giảm do các bên thống nhất tại thời điểm giao nhận căn hộ);

– Được toàn quyền sở hữu, sử dụng và thực hiện các giao dịch đối với căn hộ đã mua theo quy định của pháp luật;

– Yêu cầu bên A bảo hành căn hộ đối với những hư hỏng thuộc diện bảo hành và đang trong thời gian bảo hành;

Điều 12. Nghĩa vụ của bên B

– Thanh toán giá bán căn hộ đầy đủ, đúng hạn theo đợt;

– Thanh toán phí quản lý vận hành và phí dịch vụ vệ sinh đầy đủ, đúng hạn hàng tháng;

– Nhận bàn giao căn hộ theo đúng thời hạn thỏa thuận;

– Thanh toán lệ phí trước bạ, các loại thuế, phí và lệ phí khác có liên quan đến việc mua bán căn hộ;

– Thanh toán các khoản chi phí dịch vụ như: điện, nước, truyền hình cáp, truyền hình vệ tinh, thông tin liên lạc,… và các khoản thuế, phí khác phát sinh theo đúng nhu cầu sử dụng của mình;

– Chấp hành các quy định của Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư do Bộ Xây dựng ban hành và Bản nội quy quản lý sử dụng nhà chung cư đính kèm theo hợp đồng này;

– Tạo điều kiện thuận lợi cho bên A quản lý vận hành, bảo trì, bảo hành căn hộ và toàn bộ phần diện tích khác của nhà chung cư;

– Sử dụng căn hộ đúng mục đích để ở theo quy định của Luật Nhà ở 2014.

Điều 13. Bất khả kháng    

1. Sự kiện bất khả kháng là sự kiện xảy ra một cách khách quan không thể lường trước được và không thể khắc phục được mặc dù đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết và khả năng cho phép.

2. Những trường hợp sau đây các bên công nhận là sự kiện bất khả kháng:

+ Do chiến tranh hoặc do thiên tai hoặc do thay đổi chính sách pháp luật của Nhà nước;

+ Do phải thực hiện quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc các trường hợp khác do pháp luật quy định;

+ Do tai nạn, ốm đau thuộc diện phải đi cấp cứu tại cơ sở y tế.

3. Khi xuất hiện sự kiện bất khả kháng, bên bị tác động bởi bất khả kháng phải thông báo bằng điện thoạicho bên còn lại ngay tại thời điểm xảy ra sự kiện.  Trong thời hạn 20 ngày, kể từ ngày thông báo, bên bị tác động bởi bất khả kháng phải xuất trình giấy tờ chứng minh sự tồn tại của bất khả kháng và mọi biện pháp cần thiết mà mình đã áp dụng để ngăn chặn hoặc khắc phục thiệt hại của bất khả kháng.

4. Việc bên bị tác động bởi trường hợp bất khả kháng không thực hiện được nghĩa vụ của mình sẽ không bị coi là vi phạm nghĩa vụ theo hợp đồng và cũng không phải là cơ sở để bên còn lại có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng.

5. Các bên tạm dừng thực hiện nghĩa vụ hợp đồng trong thời gian xảy ra sự kiện bất khả kháng. Sau khi sự kiện bất khả kháng chấm dứt, các bên khôi phục việc thực hiện nghĩa vụ của mình.

Điều 14. Phạt vi phạm hợp đồng

Bên vi phạm Hợp đồng phải bồi thường thiệt hại thực tế phát sinh từ hành vi vi phạm, đồng thời phải chịu phạt vi phạm. Các khoản tiền phạt được thỏa thuận như sau:

+ Phạt vi phạm nghĩa vụ giao, nhận: … đồng

+ Phạt vi phạm nghĩa vụ thanh toán: … đồng

+ Phạt vi phạm nghĩa vụ bảo hành: … đồng

+ Phạt vi phạm các nội dung của hợp đồng: … đồng

+ Phạt vi phạm đơn phương chấm dứt hợp đồng: … đồng

Điều 15. Giải quyết tranh chấp

– Mọi tranh chấp liên quan đến Hợp đồng này đều được giải quyết thông qua thương lượng, hòa giải giữa các bên.

– Trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày phát sinh tranh chấp mà các bên không thương lượng, hòa giải được thì một trong các bên có quyền yêu cầu Tòa án nhân dân có thẩm quyền tiến hành giải quyết.

Điều 16. Chấm dứt hợp đồng

– Hợp đồng chấm dứt khi một trong các bên vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ chính của mình:

+ Nghĩa vụ chính của bên A trong Hợp đồng này được xác định là bàn giao căn hộ.

+ Nghĩa vụ chính của bên B trong Hợp đồng này được xác định là thanh toán giá trị hợp đồng.

– Bên vi phạm phải chịu phạt vi phạm nội dung của hợp đồng và bồi thường thiệt hại theo mức tổn thất thực tế mà bên còn lại gánh chịu do hành vi vi phạm của mình.

Điều 17. Hiệu lực hợp đồng

– Hợp đồng có hiệu lực kể từ ngày ký, tức ngày …/…/…

– Hợp đồng gồm 09 (chín) trang, được lập thành 02 bản có giá trị ngang nhau, mỗi bên giữ một bản.

– Các Phụ lục và sửa đổi, bổ sung (bằng văn bản, có xác nhận của các bên nếu có) đính kèm hợp đồng được xem là bộ phận không thể tách rời và có giá trị pháp lý như những điều khoản được ghi nhận trong Hợp đồng này.

Bên A                                                                                Bên B

(Ký, ghi rõ họ tên và đóng dấu)                                               (Ký và ghi rõ họ tên)