Hủy hợp đồng tặng cho nhà ở nhưng bên nhận tặng cho không đồng ý

Hủy hợp đồng tặng cho nhà ở nhưng bên nhận tặng cho không đồng ý

Ông A đã lập hợp đồng tặng cho nhà cho con trai là B tại phòng công chứng vào ngày 15/7/2011. Con trai đã nhận nhà và đến sinh sống nhưng chưa làm thủ tục chuyển quyền sở hữu sang tên mình. Ngày 15/10/2011 ông A đổi ý không muốn tặng cho nhà nữa và yêu cầu con trai trả lại nhà và hủy hợp đồng. Anh B không đồng ý nên ông A làm đơn khởi kiện, yêu cầu tòa án giải quyết với nội dung hủy hợp đồng tặng cho nhà, buộc B phải trả lại nhà cho mình. Hỏi yêu cầu của ông A có được chấp nhận không, tại sao?

Gửi bởi: Đoàn Minh Bách Tùng

Trả lời có tính chất tham khảo

Các bên chỉ được hủy bỏ Hợp đồng tặng cho nhà ở và quyền sử dụng đất khi tài sản chưa được đăng ký quyền sở hữu/sử dụng cho bên nhận tặng cho. Trường hợp của bạn, do bên nhận chưa đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở nên hai bên có thể hủy bỏ hợp đồng tặng cho đó. Tuy nhiên, việc hủy hợp đồng tặng cho của ông A rất khó thực hiện vì những lý do dưới đây:

1. Khoản 1 Điều 467 Bộ luật Dân sự đã quy định việc tặng cho bất động sản phải được lập thành văn bản và có công chứng. Do vậy, trình tự giao kết hợp đồng cũng như việc sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng được thực hiện theo hướng dẫn của Luật Công chứng.

Điều 44 Luật Công chứng quy định: Việc sửa đổi, bổ sung, huỷ bỏ hợp đồng, giao dịch đã được công chứng chỉ được thực hiện khi có sự thoả thuận, cam kết bằng văn bản của tất cả những người đã tham gia hợp đồng, giao dịch đó và phải được công chứng. Người thực hiện việc công chứng sửa đổi, bổ sung, huỷ bỏ hợp đồng, giao dịch phải là công chứng viên của tổ chức hành nghề công chứng đã thực hiện việc công chứng đó. Trường hợp tổ chức hành nghề công chứng đã thực hiện việc công chứng chấm dứt hoạt động hoặc giải thể thì công chứng viên thuộc tổ chức hành nghề công chứng đang lưu trữ hồ sơ công chứng thực hiện việc sửa đổi, bổ sung, huỷ bỏ hợp đồng, giao dịch.

Quy định trên áp dụng với trường hợp cả hai bên trong hợp đồng tặng cho cùng thỏa thuận thống nhất hủy bỏ hợp đồng. Trường hợp của bạn thì không đáp ứng được điều kiện này vì bên nhận tặng cho không đồng ý hủy hợp đồng.

2. Pháp luật Việt Nam không có quy định nào về việc đơn phương chấm dứt hợp đồng tặng cho. Do vậy, ông A cũng không thể tiến hành việc đơn phương chấm dứt hợp đồng được.

3. Ông A có thể vận dụng quy định sau đây để hủy việc tặng cho: đó là quy định của Bộ luật Dân sự về tặng cho có điều kiện.

Ðiều 470 Bộ luật Dân sự quy định: Bên tặng cho có thể yêu cầu bên được tặng cho thực hiện một hoặc nhiều nghĩa vụ dân sự trước hoặc sau khi tặng cho. Ðiều kiện tặng cho không được trái pháp luật, đạo đức xã hội. Trong trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ trước khi tặng cho, nếu bên được tặng cho đã hoàn thành nghĩa vụ mà bên tặng cho không giao tài sản thì bên tặng cho phải thanh toán nghĩa vụ mà bên được tặng cho đã thực hiện. Trong trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ sau khi tặng cho mà bên được tặng cho không thực hiện thì bên tặng cho có quyền đòi lại tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại.

Như vậy, bên cạnh việc hủy bỏ hợp đồng theo thỏa thuận của hai bên và theo trình tự, thủ tục đã nêu tại phần trên thì trường hợp này, bên tặng cho có thêm quyền đòi lại tài sản nếu: khi tặng cho tài sản bên cho có yêu cầu bên nhận phải thực hiện một nghĩa vụ dân sự mà sau đó bên nhận không thực hiện được thì bên cho có quyền đòi lại tài sản đã tặng cho (hủy bỏ hợp đồng) mà không cần có sự đồng ý của bên nhận. Lưu ý, quy định này chỉ được áp dụng khi hợp đồng tặng cho của ông A và anh B là hợp đồng tặng cho có điều kiện.

4. Về việc ông A yêu cầu Tòa án tuyên hủy hợp đồng tặng cho.

Điều 6 Luật Công chứng quy định về Giá trị pháp lý của văn bản công chứng: Văn bản công chứng có hiệu lực thi hành đối với các bên liên quan; trong trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện nghĩa vụ của mình thì bên kia có quyền yêu cầu Toà án giải quyết theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp các bên tham gia hợp đồng, giao dịch có thoả thuận khác. Văn bản công chứng có giá trị chứng cứ; những tình tiết, sự kiện trong văn bản công chứng không phải chứng minh, trừ trường hợp bị Toà án tuyên bố là vô hiệu.

Như vậy, ông A có thể khởi kiện yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng tặng cho vô hiệu nhưng ông A phải đưa ra được các căn cứ để Tòa tuyên vô hiệu theo quy định của Bộ luật Dân sự:

* Giao dịch dân sự không có một trong các điều kiện được quy định tại Điều 122 của Bộ luật Dân sự thì vô hiệu (theo Điều 127 Bộ luật Dân sự):

– Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

+ Người tham gia giao dịch có năng lực hành vi dân sự;

+ Mục đích và nội dung của giao dịch không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội;

+ Người tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện.

– Hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch trong trường hợp pháp luật có quy định.

* Giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đức xã hội (Điều 128 Bộ luật Dân sự):

Giao dịch dân sự có mục đích và nội dung vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đức xã hội thì vô hiệu.

Điều cấm của pháp luật là những quy định của pháp luật không cho phép chủ thể thực hiện những hành vi nhất định.

Đạo đức xã hội là những chuẩn mực ứng xử chung giữa người với người trong đời sống xã hội, được cộng đồng thừa nhận và tôn trọng.

* Giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo (Điều 129 Bộ luật Dân sự):

Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch khác thì giao dịch giả tạo vô hiệu, còn giao dịch bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của Bộ luật dân sự.

Trong trường hợp xác lập giao dịch giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba thì giao dịch đó vô hiệu.

* Giao dịch dân sự vô hiệu do người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự xác lập, thực hiện (Điều 130 Bộ luật Dân sự):

Khi giao dịch dân sự do người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự hoặc người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự xác lập, thực hiện thì theo yêu cầu của người đại diện của người đó, Tòa án tuyên bố giao dịch đó vô hiệu nếu theo quy định của pháp luật giao dịch này phải do người đại diện của họ xác lập, thực hiện.

* Giao dịch dân sự vô hiệu do bị nhầm lẫn (Điều 131 Bộ luật Dân sự):

Khi một bên có lỗi vô ý làm cho bên kia nhầm lẫn về nội dung của giao dịch dân sự mà xác lập giao dịch thì bên bị nhầm lẫn có quyền yêu cầu bên kia thay đổi nội dung của giao dịch đó, nếu bên kia không chấp nhận thì bên bị nhầm lẫn có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch vô hiệu.

Trong trường hợp một bên do lỗi cố ý làm cho bên kia nhầm lẫn về nội dung của giao dịch thì được giải quyết theo quy định tại Điều 132 Bộ luật Dân sự.

* Giao dịch dân sự vô hiệu do bị lừa dối, đe dọa (Điều 132 Bộ luật Dân sự):

Khi một bên tham gia giao dịch dân sự do bị lừa dối hoặc bị đe dọa thì có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự đó là vô hiệu.

Lừa dối trong giao dịch là hành vi cố ý của một bên hoặc của người thứ ba nhằm làm cho bên kia hiểu sai lệch về chủ thể, tính chất của đối tượng hoặc nội dung của giao dịch dân sự nên đã xác lập giao dịch đó.

Đe dọa trong giao dịch là hành vi cố ý của một bên hoặc người thứ ba làm cho bên kia buộc phải thực hiện giao dịch nhằm tránh thiệt hại về tính mạng, sức khỏe, danh dự, uy tín, nhân phẩm, tài sản của mình hoặc của cha, mẹ, vợ, chồng, con của mình.

* Giao dịch dân sự vô hiệu do người xác lập không nhận thức và làm chủ được hành vi của mình (Điều 133 Bộ luật Dân sự):

Người có năng lực hành vi dân sự nhưng đã xác lập giao dịch vào đúng thời điểm không nhận thức và làm chủ được hành vi của mình thì có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự đó là vô hiệu.

* Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức (Điều 134 Bộ luật Dân sự):

Trong trường hợp pháp luật quy định hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch mà các bên không tuân theo thì theo yêu cầu của một hoặc các bên, Tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác quyết định buộc các bên thực hiện quy định về hình thức của giao dịch trong một thời hạn; quá thời hạn đó mà không thực hiện thì giao dịch vô hiệu.

Ngoài những căn cứ nêu trên, ông A còn phải chú ý tới quy định về thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu theo Điều 136 Bộ luật Dân sự:

– Thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu được quy định tại các điều từ Điều 130 đến Điều 134 của Bộ luật Dân sự là 2 năm, kể từ ngày giao dịch dân sự được xác lập.

– Đối với các giao dịch dân sự được quy định tại Điều 128 và Điều 129 của Bộ luật Dân sự thì thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu không bị hạn chế.

Trên đây là một số quy định của pháp luật để ông A có thể tham khảo và tìm hướng giải quyết cho trường hợp của mình.

Các văn bản liên quan:

Luật 82/2006/QH11 Công chứng

Bộ luật 33/2005/QH11 Dân sự

Trả lời bởi: CTV3