Nhà sát ranh để cửa trổ sang đất người khác thì có vi phạm không?

Câu hỏi của khách hàng: Nhà sát ranh để cửa trổ sang đất người khác thì có vi phạm không?

Xin chào mọi người, mình muốn tư vấn về luật xây dựng
Có 1 lô đất sát bên lô đất của gia đình mình (đất của gia đình mình chưa xây nhà)
Hiện họ đang xây nhà, xây hết diện tích đất của họ, sau nhà sát ranh giới đất với mình thì ở dưới họ trổ cửa sau, trên lầu họ trổ cửa sổ hướng thẳng ra đất của mình
Mình có nói với họ không được trổ cửa, họ nói là cửa mở vô nhà họ chứ họ không mở ra
Xin hỏi cộng đồng và các luật sư như vậy là họ đã vi phạm luật xây dựng hay không?
Xin cảm ơn

---

Luật sư Tư vấn Bộ luật dân sự – Gọi 1900.0191

Dựa trên thông tin được cung cấp và căn cứ vào các quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành, các cam kết, thỏa thuận quốc tế được ký kết nhân danh Nhà nước, Chính phủ Việt Nam.

1./ Thời điểm tư vấn: 13/12/2018

2./ Cơ sở Pháp Luật điều chỉnh vấn đề Quyền trổ cửa sổ quay sang bất động sản liền kề

Bộ luật dân sự năm 2015

3./ Luật sư trả lời Nhà sát ranh để cửa trổ sang đất người khác thì có vi phạm không?

Trước hết, về nguyên tắc, pháp luật sẽ bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của tất cả các đối tượng, không riêng bên nào cả. Mọi chủ thể đều được thực hiện quyền của mình, tuy nhiên, việc thực hiện quyền này phải nằm trong phạm vi không xâm phạm tới quyền và lợi ích hợp pháp của chủ thể khác.

Theo thông tin bạn cung cấp thì hai bên đang có tranh chấp về việc thực hiện quyền đối với bất động sản liền kề. Bạn có thể hiểu quyền đối với bất động sản liền kề là quyền được thực hiện trên một bất động sản (gọi là bất động sản chịu hưởng quyền) nhằm phục vụ cho việc khai thác một bất động sản khác thuộc quyền sở hữu của người khác (gọi là bất động sản hưởng quyền).

Quyền này được có thể được xác lập do địa thế tự nhiên, theo quy định của luật, theo thỏa thuận hoặc theo di chúc.

Căn cứ Điều 178 Bộ luật dân sự:

“Điều 178. Trổ cửa nhìn sang bất động sản liền kề

1.Chủ sở hữu nhà chỉ được trổ cửa ra vào, cửa sổ quay sang nhà bên cạnh, nhà đối diện và đường đi chung theo quy định của pháp luật về xây dựng.

2.Mặt dưới mái che trên cửa ra vào, mặt dưới mái che cửa sổ quay ra đường đi chung phải cách mặt đất từ 2,5 mét trở lên.”

Theo đó, chủ sở hữu nhà chỉ được trổ cửa ra vào, cửa sổ quay sang nhà bên cạnh, nhà đối diện và đường đi chung  khi việc xây dựng đảm bảo an toàn cho công trình liền kề.Cụ thể, việc xây dựng công trình phải tuân thủ tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật được áp dụng cho công trình.

Mà theo quy định về quy chuẩn xây dựng thì từ tầng hai trở lên, trên các bức tường cách ranh giới đất với công trình bên cạnh không được mở cửa đi, cửa sổ, lỗ thông hơi (chỉ được mở các cửa đi, cửa sổ, lỗ thông hơi trên các bức tường cách ranh giới đất với nhà bên cạnh ít nhất 2 m). Khi mở cửa cần có biện pháp tránh tia nhìn trực tiếp vào nội thất nhà bên cạnh.

Hơn nữa, mép ngoài cùng của ban công trông sang nhà hàng xóm phải cách ranh giới đất giữa hai nhà ít nhất là 2m.

Tuy nhiên, trong trường hợp có thỏa thuận được mở cửa thì trên bức tường xây cách ranh giới đất dưới 2 m có thể được mở các lỗ cửa nhưng phải đề phòng trường hợp lửa cháy lan giữa hai nhà Các lỗ cửa này phải là cửa cố định (chớp lật hoặc lắp chết kính) có mép dưới cao hơn mặt sàn ít nhất 2 m. Khi thỏa thuận bị hủy bỏ, việc bít các lỗ cửa này là mặc nhiên, không phải thương lượng, xét xử.

Ngoài ra, theo tiêu chuẩn thiết kế nhà ở riêng lẻ 9411 năm 2012 thì các bên không được phép mở cửa đi, cửa sổ, cửa thông gió nếu tường nhà xây sát với ranh giới lô đất hoặc ranh giới nền nhà thuộc quyền sử dụng của người khác. Và chỉ được phép mở cửa đi, cửa sổ, lỗ thông hơi nếu tường xây cách ranh giới lô đất, ranh giới nền nhà bên cạnh từ 2,0 m trở lên.

Như vậy, trong trường hợp của bạn, việc bên kia xây dựng , trổ cửa ra vào, cửa sổ  như vậy là vi phạm pháp luật, gây ảnh hưởng tới quyền và lợi ích của chính gia đình bạn. Việc khi mở cửa hướng vào trong không làm thay đổi tính chất vi phạm trên, bởi, việc vi phạm này dựa trên việc khi mở cửa, những người đó sẽ nhìn được vào nội thất của gia đình bạn.

Với những tư vấn trên, Công ty Luật LVN mong rằng đã có thể giải đáp được nhu cầu của quý khách, nếu quý khách vẫn còn chưa rõ hoặc có thông tin mới với trường hợp này, quý khách có thể liên hệ Bộ phận Tư vấn pháp luật Miễn phí số: 1900.0191 để được Luật sư hỗ trợ ngay lập tức.