Sử dụng hợp đồng ủy quyền để bán căn hộ cho vợ của bên ủy quyền

Năm 2007 tôi mua một căn hộ chung cư. Do thời điểm đó căn hộ chưa được cấp sổ, người bán chỉ có hợp đồng góp vốn mua nhà chung cư với chủ đầu tư nên tôi và bên bán chỉ làm hợp đồng ủy quyền có công chứng. Trong hợp đồng có ghi điều khoản: Sau khi nhận được giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, bên được ủy quyền được quyền quản lý, sử dụng, mua bán/chuyển nhượng, tặng cho…. nhà ở. Năm 2012, căn hộ của tôi đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng mang tên chủ cũ. Vậy với Hợp đồng ủy quyền đã ký với chủ cũ thì tôi có thể bán căn hộ cho vợ tôi không? Xin chân thành cảm ơn và mong có câu trả lời sớm.

Gửi bởi: Nguyễn Hữu Long

Trả lời có tính chất tham khảo

Hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, còn bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao, nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định khác (Điều 581 Bộ luật Dân sự).

Đối tượng của hợp đồng là công việc phải thực hiện. Theo đó, khi ký hợp đồng ủy quyền, bạn không có quyền sở hữu căn hộ đó nhưng có quyền thực hiện các công việc được bên ủy quyền giao cho. Nếu trong hợp đồng ủy quyền đã có điều khoản “Sau khi nhận được giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, bên được ủy quyền được quyền quản lý, sử dụng, mua bán/chuyển nhượng, tặng cho…. nhà ở” như bạn nêu thì bạn đương nhiên có quyền thay mặt chủ sở hữu căn hộ bán căn hộ đó theo quy định của pháp luật. Nhưng sẽ có hai trường hợp xảy ra như sau:

– Trường hợp thứ nhất: Nếu tất cả các đồng sở hữu căn hộ (trong trường hợp căn hộ thuộc sở hữu của nhiều người) đều đã ủy quyền cho bạn theo Hợp đồng ủy quyền đã ký thì một mình bạn có thể ký hợp đồng bán căn hộ đó.

– Trường hợp thứ hai: Nếu chỉ một/một số trong số những đồng sở hữu căn hộ ủy quyền cho bạn theo hợp đồng đã ký thì khi bán căn hộ phải có chữ ký của bạn (với tư cách là đại diện theo ủy quyền) và cả chữ ký của những đồng sở hữu còn lại. Tức là bạn không được tự mình thực hiện việc bán căn hộ đó.

Cho dù thuộc trường hợp nào thì khi thực hiện việc bán căn hộ theo ủy quyền, bạn cần lưu ý các vấn đề sau:

– Hợp đồng ủy quyền giữa bạn và chủ cũ phải còn hiệu lực;

– Tuân theo quy định của pháp luật dân sự về phạm vi đại diện:

+ Người đại diện chỉ được thực hiện giao dịch dân sự trong phạm vi đại diện.

+ Người đại diện phải thông báo cho người thứ ba trong giao dịch dân sự biết về phạm vi đại diện của mình.

+ Người đại diện không được xác lập, thực hiện các giao dịch dân sự với chính mình hoặc với người thứ ba mà mình cũng là người đại diện của người đó, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

Như vậy, với tư cách là người đại diện theo ủy quyền của chủ sở hữu căn hộ, bạn có thể bán căn hộ cho bất kỳ người nào, kể cả vợ mình, trừ trường hợp người mua (người thứ ba) cũng là người mà bạn đại diện cho họ. (Việc đại diện cho người thứ ba nói đến ở đây có thể là đại diện theo pháp luật hoặc đại diện theo ủy quyền, ví dụ như: đại diện theo pháp luật cho con chưa thành niên theo Khoản 1 Điều 141 BLDS, đại diện với tư cách là người giám hộ của vợ bạn nếu vợ bạn mất năng lực hành vi dân sự theo Điều 24 Luật Hôn nhân và gia đình và khoản 2 Điều 141 BLDS…). Như vậy, nếu vợ bạn có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch thì bạn có thể lập hợp đồng bán căn hộ đó với bên bán là chủ sở hữu căn hộ (đại diện theo ủy quyền là bạn) và bên mua là vợ bạn. Hợp đồng mua bán được thực hiện với các điều kiện, trình tự và thủ tục theo quy định của pháp luật.

Các văn bản liên quan:

Bộ luật 33/2005/QH11 Dân sự

Luật 22/2000/QH10 Hôn nhân và gia đình

Trả lời bởi: CTV3