Tranh chấp nhà đất và quyền thừa kế với người Việt Nam định cư ở nước ngoài

Tranh chấp nhà đất và quyền thừa kế với người Việt Nam định cư ở nước ngoài

Trước khi chúng tôi kết hôn (năm 2004), vợ tôi có muamảnh đất nông nghiệp (từ năm 2003). Sau đó vợ chồng chúng tôi xây dựng nhà ở vàmở doanh nghiệp kinh doanh mua bán trên mảnh đất đó. Năm 2007, cơ quan cấp giấychứng nhận quyền sử dụng đất do một mình vợ tôi đứng tên (thời hạn sử dụng đếntháng 10/2013). Tháng 6/2012, vợ tôi qua đời không để lại di chúc. Nay cha mẹvợ tôi định cư ở nước ngoài (quốc tịch Mỹ) về tranh chấp đòi lại đất và tài sảngắn liền với đất với lý do: ông bà cho con gái đứng tên dùm quyền sử dụng đất (nhưngông bà không có giấy tờ gì). Vậy tôi phải giải quyết như thế nào? Đây có phảilà tài sản chung của vợ chồng tôi không? Tôi và hai con có quyền thừa kế toànbộ di sản của vợ không? Di sản được phân chia như thế nào? Người định cư nướcngoài có quyền tranh chấp và chia di sản của con không?

Hiện tại quyền sử dụng đất đã thế chấp trong ngânhàng để đảm bảo khoản vay (đến tháng 6/2013 sẽ đáo hạn) nhưng trong thời kỳtranh chấp nên tôi không đáo hạn thì ngân hàng có phát mại tài sản không? Hìnhthức như thế nào? Nếu phát mại thì bán theo giá quy định nhà nước hay giá thịtrường? Tôi xin chân thành cảm ơn!

Gửi bởi: Nguyen Hoang

Trả lời có tính chất tham khảo

1. Xácđịnh quyền sử dụng/quyền sở hữu đối với nhà đất.

* Quyềncủa bố mẹ vợ bạn đối với nhà đất nêu trên;

Theo như bố mẹ vợ bạn nói thì mảnh đất trên là củaông bà và ông bà chỉ nhờ vợ bạn đứng tên giúp. Nhưng ông bà không có giấy tờ gìđể chứng minh nên không thể kiểm chứng được tính xác thực. Hơn nữa, theo quyđịnh của Luật Đất đai thì: Giấy chứngnhận quyền sử dụng đất là giấy chứng nhận do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để bảo hộ quyềnvà lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất. Tại Điều 10 Luật Đất đai cũngnêu rõ những bảo đảm cho người sử dụng đất, trong đó có việc: Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụngđất cho người sử dụng đất. Theo đó, việc vợ bạn được cấp Giấy chứng nhận quyềnsử dụng đất năm 2007 đã chứng minh vợ bạn là người sử dụng đất của mảnh đất đó;cơ quan nhà nước có thẩm quyền không cấp giấy chứng nhận cho một người nếukhông có căn cứ chứng minh người đó là chủ sử dụng đất. Ngay cả trong trườnghợp, nếu mảnh đất đó đúng là của bố mẹ vợ bạn và họ chỉ ủy quyền cho vợ bạnthực hiện các thủ tục liên quan đến quyền sử dụng đất đó thì khi cấp giấy chứngnhận quyền sử dụng đất thì cơ quan có thẩm quyền sẽ cấp cho bố mẹ vợ bạn, chứkhông phải cấp cho vợ bạn. Như vậy, từ những lý lẽ mà bố mẹ vợ bạn đưa ra khôngthể chứng minh được họ là chủ sử dụng của mảnh đất đó, càng không thể khẳngđịnh họ là chủ sở hữu của ngôi nhà xây trên đất (vì theo thông tin bạn cung cấpthì ngôi nhà là do vợ chồng bạn xây dựng, điều này bạn có thể đưa ra các bằngchứng để chứng minh).

* Quyền củabạn đối với nhà đất (đây có phải là tài sản chung vợ chồng hay không);

Đối vớiquyền sử dụng đất: Theo Điều 27 Luật Hôn nhân và gia đình: Quyền sử dụng đất mà vợ chồng có được sau khi kết hôn là tài sản chungcủa vợ chồng. Quyền sử dụng đất mà vợ hoặc chồng có được trước khi kết hôn,được thừa kế riêng chỉ là tài sản chung khi vợ chồng có thỏa thuận. Theoquy định này thì mảnh đất này do vợ bạn nhận chuyển nhượng từ năm 2003 (trướckhi hai bạn kết hôn) nên căn cứ vào đó có thể xác định đó là tài sản riêng củavợ bạn. Nhưng, nếu hai vợ chồng bạn đã có văn bản thỏa thuận về việc tài sản đólà tài sản chung của hai vợ chồng thì mảnh đất đó là tài sản chung của hai vợchồng bạn.

Đối vớitài sản gắn liền trên đất: Nhà ở là do hai vợ chồng bạn cùng xây dựng trongthời kỳ hôn nhân nên bạn có thể chứng minh được đó là tài sản chung của hai vợchồng bạn (ví dụ: nguồn tiền xây nhà là do hai vợ chồng bạn cùng bỏ ra hoặcđược xây dựng bằng tiền thu nhập chung của gia đình…).

Lưu ý: Nếu hai vợ chồng bạn chưa lập Văn bản thỏa thuận tài sảnchung vợ chồng thì việc chứng minh mảnh đất trên là tài sản chung của vợ chồngbạn là khác phức tạp. Theo thông tin bạn cung cấp thì hiện nay quyền sử dụngđất nêu trên đang thế chấp tại ngân hàng để vay vốn. Vậy, bạn có thể viện dẫnhợp đồng thế chấp này để làm một trong những chứng cứ để xác định đó là tài sảnchung hay tài sản riêng. Nếu trong hợp đồng thế chấp, chỉ có một mình vợ bạnđứng tên bên thế chấp (tức là bên chủ sử dụng tại sản) thì tại thời điểm đó, vợchồng bạn vẫn công nhận đó là tài sản riêng của vợ bạn. Ngược lại, nếu tronghợp đồng thế chấp, bên thế chấp là cả hai vợ chồng bạn, do đó có thể coi là haivợ chồng bạn đã ngầm thỏa thuận đây là tài sản chung của hai vợ chồng, và haivợ chồng cùng có quyền định đoạt tài sản chung đó. Tuy nhiên, đây chỉ là mộttrong những cơ sở để bạn dựa vào để xác định, bạn cần đưa ra những căn cứ xácthực hơn để chứng minh quyền của mình đối với tài sản đó.

2. Quyềnthừa kế đối với di sản do vợ bạn để lại;

* Xác địnhdi sản do vợ bạn để lại

Ðiều 634 Bộ luật Dân sự quyđịnh: Di sản bao gồm tài sản riêng củangười chết, phần tài sản của người chết trong tài sản chung với người khác.Với trường hợp của bạn, để xác định di sản do vợ bạn để lại thì cần xác địnhxem quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở nêu trên là tài sản chung vợ chồng haylà tài sản riêng của vợ bạn.

– Nếu là tài sản chung của vợchồng bạn thì di sản do vợ bạn để lại là: một phần hai giá trị quyền sử dụngđất và quyền sở hữu nhà ở đó.

– Nếu là tài sản riêng củavợ bạn thì di sản do vợ bạn để lại là: toàn bộ giá trị quyền sử dụng đất vàquyền sở hữu nhà ở đó.

* Những ngườiđược hưởng di sản do vợ bạn để lại

Do vợ bạn không để lại di chúc nên quyền sử dụng đất,quyền sở hữu nhà ở được xác định là di sản do vợ bạn để lại được chia cho cácthừa kế theo pháp luật, được xác định theo Điều 676 Bộ luật Dân sự theo thứ tựsau đây:

– Hàng thừakế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôicủa người chết;

– Hàng thừa kế thứ hai gồm:ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của ngườichết; cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bàngoại;

– Hàng thừa kế thứ ba gồm:cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruộtcủa người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột,cậu ruột, cô ruột, dì ruột, chắt ruột của người chết mà người chết là cụ nội,cụ ngoại.

Những người ở hàng thừa kếsau chỉ được hưởng thừa kế, nếu không còn ai ở hàng thừa kế trước do đã chết,không có quyền hưởng di sản, bị truất quyền hưởng di sản hoặc từ chối nhận disản. Theo quy định trên thì di sản của vợ bạn sẽ được chia cho những người sau:

(i) Bạn – với tư cách làchồng của người để lại di sản;

(ii) Hai con của hai vợchồng bạn – với tư cách là con của người để lại di sản;

(iii) Bố, mẹ vợ của bạn -với tư cách là bố, mẹ đẻ của người để lại di sản.

(iv) các đồng thừa kế khácnếu có.

Như vậy, bạn và hai con củabạn không thể hưởng toàn bộ di sản do vợ bạn để lại, trừ trường hợp: bố, mẹ vợcủa bạn và những người thừa kế khác (nếu có) từ chối nhận di sản theo Điều 642 Bộluật Dân sự hoặc thuộc trường hợp những người không được quyền hưởng di sảntheo Điều 643 Bộ luật Dân sự. Bạn cũng lưu ý là: Bố mẹ vợ của bạn mặc dù đãnhập quốc tịch Mỹ nhưng không vì thế mà bị mất đi quyền hưởng di sản thừa kếcủa con gái họ.

* Phân chia di sản thừa kế

Theo quy định tại Khoản 2 Điều676 Bộ luật Dân sự, những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằngnhau. Nếu mặc nhiên coi những người thừa kế của vợ bạn gồm 05 người là: bạn,hai con, bố mẹ vợ thì khi phân chia di sản, di sản của vợ bạn được chia thành05 phần bằng nhau và chia đều cho mỗi người thừa kế.

Việcphân chia di sản có thể căn cứ vào Ðiều 685 Bộ luật Dân sự vềphân chia di sản theo pháp luật: Những người thừa kế có quyền yêucầu phân chia di sản bằng hiện vật; nếu không thể chia đều bằng hiện vật thìnhững người thừa kế có thể thỏa thuận về việc định giá hiện vật và thỏa thuậnvề người nhận hiện vật; nếu không thỏa thuận được thì hiện vật được bán đểchia.

Khi chia di sản là quyền sửdụng đất, quyền sở hữu nhà ở của vợ bạn thì gia đình nên lưu ý đến trường hợpcủa bố mẹ vợ bạn, cụ thể như sau: Vì bố mẹ vợ bạn là người Việt Nam định cư ở nướcngoài nên khi nhận di sản thừa kế là quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở thìsẽ có hai khả năng:

– Khả năng thứ nhất: Bố mẹ vợ bạn có quyền đứng tên chủ sử dụng/sởhữu đối với phần di sản là một phần nhà đất do vợ bạn để lại. Khi cùng các đồngthừa kế khác tiến hành phân chia di sản thừa kế thì bố mẹ vợ bạn có quyền làmthủ tục đăng ký sang tên quyền sở hữu/quyền sở hữu đối với phần nhà đất mà mìnhđược hưởng thừa kế. Nhưng để được đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụngđất, quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì bố mẹ vợ bạn phải đáp ứng được điềukiện quy định tại Luật số 34/2009/QH12 sửa đổi, bổ sung điều 126 Luật Nhà ở vàĐiều 121 Luật Đất đai:

“1. Người Việt Nam định cư ở nước ngoàithuộc các đối tượng sau đây được cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cho phép cưtrú tại Việt Nam từ ba tháng trở lên thì có quyền sở hữu nhà ở để bản thân vàcác thành viên trong gia đình sinh sống tại Việt Nam:

a) Người có quốc tịch Việt Nam;

b) Người gốc Việt Nam thuộc diện người về đầu tư trực tiếp tại Việt Namtheo pháp luật về đầu tư; người có công đóng góp cho đất nước; nhà khoa học,nhà văn hoá, người có kỹ năng đặc biệt mà cơ quan, tổ chức của Việt Nam có nhucầu và đang làm việc tại Việt Nam; người có vợ hoặc chồng là công dân Việt Namsinh sống ở trong nước.

2. Người gốc Việt Nam không thuộc các đối tượng quy định tại điểm b khoản 1Điều này được cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cấp Giấy miễn thị thực và đượcphép cư trú tại Việt Nam từ ba tháng trở lên thì có quyền sở hữu một nhà ởriêng lẻ hoặc một căn hộ chung cư tại Việt Nam để bản thân và các thành viêntrong gia đình sinh sống tại Việt Nam.”

– Khả năng thứ hai: Nếu bố mẹ vợ bạn không đáp ứng được điều kiện nêutrên thì không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ởđược hưởng thừa kế, mà chỉ được hưởng giá trị của phần thừa kế đó (theo Khoản 5Điều 113 Luật Đất đai; Điều 72 Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 quy địnhchi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở). Trong trường hợp này, bạn có thểthương lượng với bố mẹ vợ về việc: bạn sẽ nhận toàn bộ nhà đất là di sản do vợbạn để lại, đồng thời bạn sẽ thanh toán cho bố mẹ vợ bạn giá trị phần di sản màhọ được hưởng bằng tiền.

3. Liênquan đến vấn đề quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở nêu trên đang thế chấptại Ngân hàng.

* Việc bạnkhông trả nợ Ngân hàng khi đến hạn.

Ðiều 355 Bộ luật Dân sự quy định: Trong trường hợp đã đến hạn thực hiện nghĩa vụ dân sự mà bên có nghĩavụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ thì Ngân hàng có quyền xửlý tài sản thế chấp. Do vậy, nếu đến hạn trả nợ (tháng 6/2013), bạn không thựchiện nghĩa vụ trả nợ với Ngân hàng thì Ngân hàng có quyền xử lý tài sản thếchấp, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận về việc gia hạn trả nợ hoặc thỏathuận khác.

Tuy nhiên,theo chúng tôi, việc tranh chấp nhà đất của gia đình bạn không có liên quan đếnnghĩa vụ trả nợ của bạn đối với Ngân hàng, cho dù thế nào đi nữa thì bạn vẫnphải hoàn thành nghĩa vụ trả nợ của mình với Ngân hàng theo hợp đồng tín dụngđã ký. Chính vì vậy, bạn nên hoàn thành nghĩa vụ trả nợ đối với ngân hàng,tránh những thiệt hại không đáng có cho mình, như: phải trả lãi quá hạn, chịuphạt do chậm thực hiện nghĩa vụ,việc xửlý tài sản sẽ rất phức tạp….

* Phương thức xử lý tài sản bảo đảm:

Việc xử lýtài sản bảo đảm được thực hiện theo Điều 336 Bộ luật Dân sự: xử lý theo phươngthức do các bên đã thỏa thuận hoặc được bán đấu giá theo quy định của pháp luậtđể thực hiện nghĩa vụ. Bên nhận thế chấp được ưu tiên thanh toán từ số tiền bántài sản thế chấp.

Các phương thức xử lý tài sản bảođảm theo thoả thuận (Điều 59 Nghị định số 11/2012/NĐ-CP ngày 22/02/2012 củaChính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày29/12/2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm): Bán tài sản bảo đảm; Bên nhậnbảo đảm nhận chính tài sản bảo đảm để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ củabên bảo đảm; Bên nhận bảo đảm nhận các khoản tiền hoặc tài sản khác từ ngườithứ ba trong trường hợp thế chấp quyền đòi nợ; Phương thức khác do các bên thoảthuận.

* Giá bán tài sản thế chấp

Trongtrường hợp bán/chuyển nhượng, bán đấu giá tài sản thế chấp là quyền sử dụngđất, quyền sở hữu nhà ở thì ngân hàng và bên thế chấp và các bên liên quan (nhưngười mưa…) có quyền thỏa thuận về giá bán/chuyển nhượng. Giá bán có thể dựatrên khung giá quy định của nhà nước và giá thị trường.

Các văn bản liên quan:

Bộ luật 33/2005/QH11 Dân sự

Nghị định 71/2010/NĐ-CP Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở

Luật 34/2009/QH12 Sửa đổi, bổ sung Điều 126 của Luật nhà ở và Điều 121 của Luật đất đai

Luật 22/2000/QH10 Hôn nhân và gia đình

Luật 13/2003/QH11 Đất đai

Nghị định 11/2012/NĐ-CP Về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29 tháng 12 năm 2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm

Trả lời bởi: CTV3