Trình tự, thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất

Bài luận về Trình tự, thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất hiện nay.

---

MỤC LỤC

MỞ ĐẦU

NỘI DUNG

I.MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ ĐĂNG KÝ GIAO DỊCH BẢO ĐẢM BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

1) Khái niệm về giao dịch bảo đảm

2) Các quy định pháp luật về đối tượng được đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất

3) Nguyên tắc đăng ký, cung cấp thông tin về giao dịch bảo đảm

4) Thời hạn có hiệu lực của đăng ký giao dịch bảo đảm

5) Từ chối đăng ký giao dịch bảo đảm

II.TRÌNH TỰ, THỦ TỤC ĐĂNG KÝ GIAO DỊCH BẢO ĐẢM BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

1) Nộp hồ sơ đăng ký

a) Hồ sơ đăng ký

b) Địa điểm và cách thức nộp hồ sơ

2) Cơ quan có thẩm quyền thẩm tra, tiếp nhận hồ sơ đăng ký

3) Sửa chữa sai sót về đăng ký thế chấp do lỗi của người thực hiện đăng ký

4) Thời hạn giải quyết hồ sơ đăng ký

5) Trả kết quả đăng ký

6) Lưu hồ sơ đăng ký

7) Lệ phí đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất

III. THỰC TRẠNG VIỆC ÁP DỤNG TRÌNH TỰ, THỦ TỤC ĐĂNG KÝ GIAO DỊCH BẢO ĐẢM BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

KẾT LUẬN

---

MỞ ĐẦU

Trong những năm qua, chúng ta có thể thấy thiết chế Đăng ký giao dịch bảo đảm (ĐKGDBĐ) đã có những đóng góp tích cực, thực sự trở thành công cụ hữu hiệu để công khai và minh bạch hóa tình trạng pháp lý của tài sản bảo đảm, góp phần nâng cao tính an toàn pháp lý cho các bên tham gia giao dịch, khuyến khích sự lưu thông của nguồn vốn, giúp thị trường hoạt động hiệu quả, sản xuất, kinh doanh phát triển. Pháp luật về ĐKGDBĐ đã được điều chỉnh thống nhất, phù hợp với xu hướng hội nhập quốc tế, yêu cầu cải cách thủ tục hành chính, tạo được sự thuận tiện cho người dân và cộng đồng doanh nghiệp. Công tác quản lý Nhà nước như tổ chức bộ máy, đội ngũ cán bộ cũng được chú trọng. Việc tuyên truyền phổ biến pháp luật, đào tạo nghiệp vụ, ứng dụng công nghệ thông tin, đẩy mạnh cải cách thủ tục hành chính trong hoạt động ĐKGDBĐ cũng được tăng cường.

Sau đây sẽ là một số tìm hiểu của người viết về trình tự, thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất.

NỘI DUNG

I.MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ ĐĂNG KÝ GIAO DỊCH BẢO ĐẢM BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT:

1) Khái niệm về giao dịch bảo đảm:

Dựa theo các quy định tại Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29 tháng 12 năm 2006 về giao dịch bảo đảm và Nghị định số 83/2010/NĐ-CP về đăng ký giao dịch bảo đảm thì:

– Giao dịch bảo đảm là giao dịch mà trong đó một bên (thông thường là bên có nghĩa vụ), đem tài sản của mình (hoặc của bên thứ ba) ra thế chấp cho bên có quyền. Nhằm bảo đảm trong trường hợp không thực hiện đúng nghĩa vụ, thì tài sản thế chấp sẽ được đem ra xử lý – trên cơ sở bảo đảm quyền lợi cho bên có quyền. Ví dụ: ông B có 1 căn nhà trị giá 10 tỷ và dùng tài sản này của mình thế chấp để vay tiền ngân hàng với số tiền là 1 tỷ.

– Đăng ký giao dịch bảo đảm là việc cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm ghi vào “Sổ đăng ký giao dịch bảo đảm” hoặc nhập vào Cơ sở dữ liệu về việc bên bảo đảm dùng tài sản của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên nhận bảo đảm.

– Bên bảo đảm là bên có nghĩa vụ hoặc người thứ ba cam kết bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự, bao gồm bên cầm cố, bên thế chấp, bên đặt cọc, bên ký cược, bên ký quỹ, bên bảo lãnh và tổ chức chính trị – xã hội tại cơ sở trong trường hợp tín chấp.

– Bên nhận bảo đảm là bên có quyền trong quan hệ dân sự mà việc thực hiện quyền đó được bảo đảm bằng một hoặc nhiều giao dịch bảo đảm, bao gồm bên nhận cầm cố, bên nhận thế chấp, bên nhận đặt cọc, bên nhận ký cược, bên nhận bảo lãnh, tổ chức tín dụng trong trường hợp tín chấp và bên có quyền được ngân hàng thanh toán, bồi thường thiệt hại trong trường hợp ký quỹ.

– Người thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm là viên chức hoặc công chức của cơ quan đăng ký.

– Các giao dịch bảo đảm bắt buộc phải đăng ký là các giao dịch liên quan đến:

a) Thế chấp quyền sử dụng đất;

b) Thế chấp quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng;

c) Thế chấp tàu bay, tàu biển;

d) Thế chấp một tài sản để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ;

đ) Các trường hợp khác, nếu pháp luật có quy định.

e) Các giao dịch bảo đảm bằng tài sản khác được đăng ký khi cá nhân, tổ chức có yêu cầu.

2) Các quy định pháp luật về đối tượng được đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất:

Theo quy định của Luật Đất đai năm 2003, chỉ các đối tượng sau đây được đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, bao gồm:

– Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước.

– Tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tiền đã trả cho việc nhận chuyển nhượng đó không có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước.

– Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư tại Việt Nam được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.

– Người Việt Nam định cư ở nước ngoài về đầu tư tại Việt Nam được Nhà nước Việt Nam giao đất có thu tiền sử dụng đất,

– Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế.

– Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không phải là đất thuê.

Bên cạnh đó, Luật Đất đai cũng quy định các đối tượng không được đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất bao gồm:

– Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã trả có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước.

– Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất.

– Tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm.

– Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao sử dụng đất tại Việt Nam.

– Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất.

– Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất, thuê lại đất trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế.

– Cơ sở tôn giáo, cộng đồng dân cư sử dụng đất.

3) Nguyên tắc đăng ký, cung cấp thông tin về giao dịch bảo đảm

Việc thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, cầm cố tàu bay, thế chấp tàu bay, thế chấp tàu biển được đăng ký trên cơ sở nội dung kê khai trong đơn yêu cầu đăng ký, các giấy tờ trong hồ sơ đăng ký và thông tin được lưu giữ tại cơ quan đăng ký.

Giao dịch bảo đảm bằng tài sản khác được đăng ký trên cơ sở nội dung kê khai trong đơn yêu cầu đăng ký. Nội dung kê khai trong đơn yêu cầu đăng ký phải phù hợp với thỏa thuận của các bên tham gia giao dịch bảo đảm.

Cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm thực hiện việc đăng ký theo đúng thứ tự nộp hồ sơ yêu cầu đăng ký.

Thông tin lưu trữ trong Sổ đăng ký giao dịch bảo đảm, Cơ sở dữ liệu về giao dịch bảo đảm và Hệ thống dữ liệu quốc gia về giao dịch bảo đảm được công khai cho cá nhân, tổ chức có yêu cầu tìm hiểu.

4) Thời hạn có hiệu lực của đăng ký giao dịch bảo đảm

Việc đăng ký giao dịch bảo đảm có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký đến thời điểm xóa đăng ký theo đơn của người yêu cầu xóa đăng ký.

Thời điểm đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất là thời điểm cơ quan đăng ký nhận hồ sơ đăng ký hợp lệ.

Thời điểm đăng ký giao dịch bảo đảm khác được xác định như sau:

a) Trong trường hợp tài sản bảo đảm là tàu bay, tàu biển thì thời điểm đăng ký giao dịch bảo đảm là thời điểm thông tin về giao dịch bảo đảm được ghi vào Sổ đăng bạ tàu bay, Sổ đăng ký tàu biển quốc gia Việt Nam;

b) Trong trường hợp khác thì thời điểm đăng ký giao dịch bảo đảm là thời điểm nội dung của đơn yêu cầu đăng ký được nhập vào Cơ sở dữ liệu về giao dịch bảo đảm.

5) Từ chối đăng ký giao dịch bảo đảm

Cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm từ chối đăng ký khi có một trong các căn cứ sau đây:

a) Không thuộc thẩm quyền đăng ký;

b) Hồ sơ đăng ký không hợp lệ;

c) Người yêu cầu đăng ký không nộp lệ phí đăng ký hoặc không thanh toán lệ phí đúng thời hạn;

d) Yêu cầu đăng ký thay đổi, đăng ký văn bản thông báo về việc xử lý tài sản bảo đảm, sửa chữa sai sót trong trường hợp đã xóa đăng ký giao dịch bảo đảm;

đ) Khi phát hiện thông tin trong hồ sơ đăng ký không phù hợp với thông tin được lưu trữ tại cơ quan đăng ký;

e) Khi phát hiện thông tin trong hồ sơ đăng ký giao dịch bảo đảm bằng tàu bay, tàu biển, quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất không đúng sự thật hoặc có giấy tờ giả mạo.

Trong trường hợp từ chối đăng ký thì cơ quan đăng ký phải lập thành văn bản gửi cho người yêu cầu đăng ký, trong đó nêu rõ lý do từ chối và hướng dẫn người yêu cầu đăng ký thực hiện theo đúng quy định của pháp luật.

II.TRÌNH TỰ, THỦ TỤC ĐĂNG KÝ GIAO DỊCH BẢO ĐẢM BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Tổ chức, cá nhân có nhu cầu đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất cần trải qua trình tự cơ bản sau:

– Bước 1: Cá nhân, tổ chức hoàn thiện hồ sơ theo hướng dẫn.

– Bước 2: Bộ phận Tiếp nhận và trả kết quả thuộc Văn phòng UBND cấp huyện tiếp nhận hồ sơ và chuyển cho Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất.

– Bước 3: Công chức chuyên môn Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất thụ lý hồ sơ, kiểm tra xử lý trình lãnh đạo Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất xét duyệt hồ sơ và chuyển kết quả cho Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả để trả cho cá nhân, tổ chức.

+ Cách thức thực hiện:

Hồ sơ được tiếp nhận và trả kết quả tai Bộ phận Tiếp nhận của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện nơi có đất hoặc Ủy ban nhân dân xã nơi có đất.

+ Thời hạn giải quyết:

Giải quyết ngay trong ngày; trường hợp nhận hồ sơ sau 15 giờ thì giải quyết ngay trong ngày tiếp theo.

Trường hợp hồ sơ phức tạp cần xác minh thì thời gian giải quyết không quá 03 ngày.

+ Yêu cầu, điều kiện thực hiện:

– Quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất không thuộc diện phong toả của cơ quan có thẩm quyền quyết định.

– Không có tranh chấp

Sau đây chúng ta sẽ đi sâu nghiên cứu cụ thể về trình tự, thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất.

1) Nộp hồ sơ đăng ký

a) Hồ sơ đăng ký

Hồ sơ đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất gồm có:

a) Đơn yêu cầu đăng ký giao dịch bảo đảm;

b) Hợp đồng bảo đảm hoặc hợp đồng bảo đảm có công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật;

c) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc các Giấy chứng nhận đã cấp qua các thời kỳ;

d) Bản sao có chứng thực giấy tờ chứng minh tư cách pháp lý của người yêu cầu đăng ký; trường hợp người yêu cầu đăng ký là người được ủy quyền thì phải có Văn bản ủy quyền.

Đơn yêu cầu đăng ký giao dịch bảo đảm phải được kê khai theo đúng mẫu do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành đính kèm theo Thông tư liên tịch số 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT.

Đơn yêu cầu đăng ký phải có đầy đủ chữ ký, con dấu (nếu có) của tổ chức, cá nhân là các bên tham gia giao dịch bảo đảm, hợp đồng hoặc người được tổ chức, cá nhân đó ủy quyền; Tổ trưởng Tổ quản lý, thanh lý tài sản hoặc người được ủy quyền, trong trường hợp Tổ trưởng Tổ quản lý, thanh lý tài sản là người yêu cầu đăng ký, trừ các trường hợp sau đây:

a) Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, hợp đồng thế chấp nhà ở, hợp đồng thế chấp tài sản khác gắn liền với đất hoặc hợp đồng thế chấp tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai đã có công chứng, chứng thực hoặc xác nhận theo quy định của pháp luật thì chỉ cần chữ ký, con dấu của một bên ký kết hợp đồng thế chấp hoặc người được uỷ quyền;

b) Yêu cầu đăng ký thay đổi nội dung đã đăng ký về bên nhận thế chấp, sửa chữa sai sót thông tin về bên nhận thế chấp, yêu cầu đăng ký văn bản thông báo về việc xử lý tài sản thế chấp, yêu cầu xóa đăng ký thế chấp đã có chữ ký, con dấu của bên nhận thế chấp;

c) Yêu cầu xóa đăng ký thế chấp có chữ ký, con dấu của bên thế chấp và văn bản đồng ý xóa đăng ký thế chấp của bên nhận thế chấp.

Đơn yêu cầu đăng ký chỉ cần chữ ký của Tổ trưởng Tổ quản lý, thanh lý tài sản trong trường hợp Tổ trưởng Tổ quản lý, thanh lý tài sản của doanh nghiệp bị lâm vào tình trạng phá sản là người yêu cầu đăng ký.

b) Địa điểm và cách thức nộp hồ sơ:

Dựa theo Thông tư liên tịch số 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT của Bộ tư pháp và Bộ tài nguyên môi trường hướng dẫn việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất và Nghị định số 83/2010/NĐ-CP về đăng ký giao dịch bảo đảm thì nếu:

1.Người yêu cầu đăng ký là cá nhân, hộ gia đình, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở nộp hồ sơ đăng ký tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện nơi có đất, tài sản gắn liền với đất.

2.Người yêu cầu đăng ký là tổ chức trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư ở Việt Nam, cá nhân nước ngoài, tổ chức nước ngoài nộp hồ sơ đăng ký tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp tỉnh nơi có đất, tài sản gắn liền với đất.

3.Trong trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thuộc khu vực nông thôn thì hộ gia đình, cá nhân trong nước được lựa chọn việc nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện hoặc nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân xã nơi có đất, tài sản gắn liền với đất.

Trường hợp hồ sơ đăng ký nộp tại Ủy ban nhân dân xã thì trong thời hạn 03 ngày làm việc, Ủy ban nhân dân xã có trách nhiệm chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện.

Phương thức nộp hồ sơ đăng ký giao dịch bảo đảm được thực hiện theo một trong các cách sau đây: Nộp trực tiếp tại trụ sở của cơ quan đăng ký; Gửi qua đường bưu điện; Gửi qua fax hoặc gửi qua thư điện tử đối với đăng ký giao dịch bảo đảm bằng động sản tại các Trung tâm Đăng ký giao dịch, tài sản với điều kiện người yêu cầu đăng ký đã đăng ký khách hàng thường xuyên tại Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm thuộc Bộ Tư pháp; Gửi qua hệ thống đăng ký trực tuyến.

2) Cơ quan có thẩm quyền thẩm tra, tiếp nhận hồ sơ đăng ký

Sau khi nhận được hồ sơ yêu cầu đăng ký, người thực hiện đăng ký thực hiện các việc sau đây:

a) Kiểm tra tính hợp lệ của hồ sơ đăng ký. Trường hợp hồ sơ không hợp lệ thì cán bộ tiếp nhận hồ sơ từ chối nhận hồ sơ đăng ký và hướng dẫn người yêu cầu đăng ký thực hiện theo đúng quy định;

b) Ghi thời điểm nhận hồ sơ (giờ, phút, ngày, tháng, năm) vào Phiếu tiếp nhận hồ sơ; ký và ghi rõ họ, tên vào phần cán bộ tiếp nhận hồ sơ;

c) Vào Sổ tiếp nhận hồ sơ đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;

d) Cấp cho người yêu cầu đăng ký Phiếu tiếp nhận hồ sơ.

Trường hợp hồ sơ yêu cầu đăng ký được nộp tại bộ phận tiếp nhận và trả kết quả theo cơ chế một cửa của Ủy ban nhân dân cấp huyện, thì cán bộ tiếp nhận hồ sơ có trách nhiệm phải chuyển hồ sơ yêu cầu đăng ký cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất ngay trong ngày làm việc để giải quyết theo quy định tại khoản 1 Điều 19 Thông tư liên tịch số 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT này.

Sau khi nhận hồ sơ yêu cầu đăng ký, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất kiểm tra hồ sơ yêu cầu đăng ký nếu có căn cứ từ chối đăng ký theo quy định tại khoản 1 Điều 11 Nghị định số 83/2010/NĐ-CP thì Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất từ chối đăng ký bằng văn bản và chuyển hồ sơ đăng ký, văn bản từ chối đăng ký cho bộ phận tiếp nhận hồ sơ để trả lại hồ sơ đăng ký và hướng dẫn người yêu cầu đăng ký thực hiện đúng quy định.

Trường hợp không có căn cứ từ chối đăng ký thì trong thời hạn quy định tại Điều 6 của Thông tư này, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất ghi nội dung đăng ký thế chấp vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; vào Sổ Địa chính, Sổ theo dõi biến động đất đai theo hướng dẫn tại Thông tư số 09/2007/TT-BTNMT, Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT và Thông tư số 20/2010/TT-BTNMT ngày 22 tháng 10 năm 2010 của Bộ Tài nguyên và Môi trường về quy định bổ sung về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Ngoài ra, theo quy định tại Điều 21 Thông tư liên tịch số 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT thì nếu trong trường hợp hộ gia đình, cá nhân có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1, 2 và 5 Điều 50 Luật Đất đai năm 2003 thì nộp một (01) bộ hồ sơ đăng ký thế chấp theo hướng dẫn tại các Điều 10, 11, 12 và 13 của Thông tư này (không bao gồm Giấy chứng nhận) và một (01) bộ hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Nghị định số 88/2009/NĐ-CP để Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thực hiện việc đăng ký thế chấp và trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận.

Khoản 1, 2 và 5 Điều 50 Luật Đất đai năm 2003 như sau:

“1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định, được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận không có tranh chấp mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:

a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất đai trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hoà, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hoà miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính;

c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất;

d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, nay được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

đ) Giấy tờ về thanh lý, hoá giá nhà ở gắn liền với đất ở theo quy định của pháp luật;

e) Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất.

2.Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, nay được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đất không có tranh chấp thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

…

5.Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Toà án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau khi thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.”

Sau khi nhận hồ sơ hợp lệ do cán bộ tiếp nhận hồ sơ chuyển đến, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thực hiện các công việc sau:

a) Chứng nhận việc đăng ký thế chấp vào Đơn yêu cầu đăng ký thế chấp và trả kết quả đăng ký theo quy định tại Điều 27 của Thông tư này;

b) Thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật.

Sau khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm ghi nội dung đã đăng ký thế chấp vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Sổ Địa chính, Sổ theo dõi biến động đất đai và trả Giấy chứng nhận đã cấp cho người yêu cầu đăng ký.

Trong trường hợp người đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất không đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật thì Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hủy việc đăng ký thế chấp, thông báo bằng văn bản cho người yêu cầu đăng ký và không phải chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại theo quy định tại Điều 49 Nghị định số 83/2010/NĐ-CP.

3) Sửa chữa sai sót về đăng ký thế chấp do lỗi của người thực hiện đăng ký

Trường hợp người thực hiện đăng ký tự phát hiện trong hồ sơ địa chính có sai sót về nội dung đã đăng ký do lỗi của mình thì người thực hiện đăng ký phải kịp thời báo cáo Giám đốc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc Trưởng phòng Tài nguyên và Môi trường (đối với nơi chưa thành lập Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất) xem xét, quyết định việc chỉnh lý thông tin trong hồ sơ địa chính và gửi văn bản thông báo về việc chỉnh lý thông tin đó cho người yêu cầu đăng ký theo địa chỉ ghi trên đơn yêu cầu đăng ký.

Trường hợp Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất nhận được yêu cầu sửa chữa sai sót do người yêu cầu đăng ký phát hiện thì trong thời hạn quy định tại Điều 6 của Thông tư này, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thực hiện các công việc sau:

a) Đính chính thông tin sai sót về nội dung đăng ký trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Sổ Địa chính, Sổ theo dõi biến động đất đai nếu có sai sót trên Giấy chứng nhận;

b) Chứng nhận vào Đơn yêu cầu sửa chữa sai sót;

c) Cấp văn bản đính chính thông tin sai sót về nội dung đăng ký trên Đơn yêu cầu đăng ký nếu có sai sót trên Đơn yêu cầu đăng ký.

Việc sửa chữa sai sót do lỗi của người thực hiện đăng ký không thay đổi thời điểm đăng ký thế chấp và người yêu cầu đăng ký không phải nộp lệ phí sửa chữa sai sót.

4) Thời hạn giải quyết hồ sơ đăng ký

Thời hạn này được tính từ ngày cơ quan đăng ký nhận được hồ sơ đăng ký hợp lệ.

Dựa theo Điều 6 Thông tư liên tịch số 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT và Điều 18 Nghị định số 83/2010/NĐ-CP về đăng ký giao dịch bảo đảm thì:

1.Trong trường hợp hồ sơ đăng ký hợp lệ có một trong các loại Giấy chứng nhận đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp qua các thời kỳ gồm: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp theo quy định của Luật Đất đai năm 1987, Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai năm 2003; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở được cấp theo Luật Nhà ở năm 2005; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở được cấp theo quy định của Nghị định số 60/CP ngày 05 tháng 7 năm 1994 của Chính phủ về quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng được cấp theo Nghị định số 95/2005/NĐ-CP ngày 15 tháng 7 năm 2005 về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu công trình xây dựng; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp theo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các luật liên quan đến đầu tư xây dựng cơ bản năm 2009 và Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19 tháng 10 năm 2009 của Chính phủ về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm giải quyết hồ sơ đăng ký ngay trong ngày nhận hồ sơ đăng ký hợp lệ; nếu nhận hồ sơ sau 15 giờ thì hoàn thành việc đăng ký ngay trong ngày làm việc tiếp theo.

2.Trong trường hợp hồ sơ đăng ký hợp lệ có một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 Luật Đất đai năm 2003 thì việc đăng ký thế chấp được thực hiện trong thời hạn không quá 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận hồ sơ đăng ký hợp lệ.

3.Trong trường hợp hồ sơ đăng ký nộp tại Ủy ban nhân dân xã hoặc tại bộ phận tiếp nhận và trả kết quả theo cơ chế một cửa của Ủy ban nhân dân quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh (sau đây gọi là Ủy ban nhân dân cấp huyện) thì thời hạn giải quyết hồ sơ đăng ký được tính từ ngày Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất nhận hồ sơ do Ủy ban nhân dân xã hoặc do bộ phận tiếp nhận và trả kết quả theo cơ chế một cửa chuyển đến.

4.Thời hạn giải quyết hồ sơ đăng ký quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này không tính thời gian thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc thời gian thực hiện việc chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

5) Trả kết quả đăng ký

Dựa theo Điều 27 Thông tư liên tịch số 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT thì:

1.Người yêu cầu đăng ký trực tiếp nhận kết quả đăng ký tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc tại bộ phận tiếp nhận và trả kết quả theo cơ chế một cửa của Ủy ban nhân dân cấp huyện sau khi xuất trình Phiếu hẹn trả kết quả và Giấy biên nhận thu lệ phí đăng ký.

Trong trường hợp có thỏa thuận giữa người yêu cầu đăng ký và Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất về phương thức trả kết quả đăng ký thì thực hiện theo phương thức đã thỏa thuận.

2.Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trả lại cho người yêu cầu đăng ký các loại giấy tờ sau:

a) Đơn yêu cầu đăng ký có chứng nhận của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất (01 bản chính);

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất có ghi nội dung đăng ký thế chấp, nội dung đăng ký thay đổi, xóa đăng ký hoặc có nội dung sửa chữa sai sót (01 bản chính);

c) Văn bản đính chính sai sót về nội dung đăng ký (01 bản chính) trong trường hợp người thực hiện đăng ký tự phát hiện có sai sót trong hồ sơ địa chính do lỗi của mình hoặc Văn bản đính chính sai sót về nội dung đăng ký và Đơn yêu cầu đăng ký có chứng nhận của cơ quan đăng ký có sai sót (01 bản chính) trong trường hợp người yêu cầu đăng ký phát hiện sai sót và có Đơn yêu cầu sửa chữa sai sót.

6.Trường hợp việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất được thực hiện cùng với thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật đất đai thì Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trả cho người yêu cầu đăng ký Đơn yêu cầu đăng ký có xác nhận của cơ quan đăng ký thế chấp. Sau khi hoàn thành việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm trả Giấy chứng nhận đã cấp cho người yêu cầu đăng ký.

7.Trường hợp người yêu cầu đăng ký nộp hồ sơ và nhận kết quả đăng ký tại Ủy ban nhân dân xã thì trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày hoàn thành việc đăng ký, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm gửi kết quả đăng ký cho Ủy ban nhân dân xã để trả kết quả cho người yêu cầu đăng ký.

Kết quả đăng ký giao dịch bảo đảm được sẽ được cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm trả cho người yêu cầu đăng ký theo một trong các phương thức như là: trực tiếp tại cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm; gửi qua đường bưu điện hoặc phương thức khác do cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm và người yêu cầu đăng ký thỏa thuận.

6) Lưu hồ sơ đăng ký

Dựa theo Điều 28 Thông tư liên tịch số 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT, hồ sơ lưu về đăng ký thế chấp gồm có:

a) Đơn yêu cầu đăng ký có chứng nhận của cơ quan đăng ký (01 bản sao);

b) Hợp đồng thế chấp (01 bản chính);

c) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất có chứng nhận đăng ký thế chấp hoặc văn bản chứng minh sự thỏa thuận giữa người sử dụng đất và chủ sở hữu tài sản về việc đất được dùng để tạo lập tài sản gắn liền với đất trong trường hợp đăng ký thế chấp tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai mà chủ sở hữu tài sản không đồng thời là người sử dụng đất (01 bản sao);

d) Văn bản uỷ quyền trong trường hợp người yêu cầu đăng ký thế chấp là người được ủy quyền (01 bản sao hoặc 01 bản sao có chứng thực).

7) Lệ phí đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất

Dựa theo Thông tư liên tịch số 69/2011/TTLT-BTC-BTP, người yêu cầu đăng ký giao dịch bảo đảm phải nộp lệ phí đăng ký bằng cách nộp trực tiếp hoặc chuyển tiền thông qua dịch vụ của bưu điện và gửi giấy chuyển tiền kèm theo đơn yêu cầu đăng ký hoặc cũng có thể chuyển tiền vào tài khoản (nếu có) của Cục Đăng ký hoặc Chi nhánh nơi tiếp nhận đơn và gửi cho Cục Đăng ký hoặc Chi nhánh chứng từ xác nhận việc chuyển khoản.

Về mức thu lệ phí đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất là 80.000 đồng/hồ sơ và xóa đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất là 20.000 đồng/hồ sơ.

Đối với hộ gia đình trên địa bàn các xã, cá nhân khi đăng ký giao dịch bảo đảm để vay vốn tại tổ chức tín dụng phục vụ sản xuất – kinh doanh và tiêu dùng trong lĩnh vực nông, lâm, diêm nghiệp và thủy sản  thì không phải nộp lệ phí đăng ký giao dịch bảo đảm, cụ thể quy định tại Nghị định 41/2010/NĐ-CP ngày 12-4-2010 của Chính phủ về chính sách tín dụng phục vụ phát triển nông nghiệp, nông thôn;

III. THỰC TRẠNG VIỆC ÁP DỤNG TRÌNH TỰ, THỦ TỤC ĐĂNG KÝ GIAO DỊCH BẢO ĐẢM BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Bên cạnh những thành quả đạt được, hoạt động ĐKGDBĐ còn tồn tại khá nhiều hạn chế như: Hệ thống VBPL hiện hành về ĐKGDBĐ còn phân tán, thiếu đồng bộ chưa được pháp điển hóa trong một văn bản luật. Không ít tổ chức, cá nhân đến thời điểm này vẫn chưa nhận thức đúng, đầy đủ các quy định pháp luật về ĐKGDBĐ dẫn đến cách hiểu, cách thực hiện thiếu thống nhất, chưa đúng pháp luật. Thêm vào đó, sự phối hợp, chia sẻ thông tin và áp dụng pháp luật về ĐKGDBĐ giữa các tổ chức hành nghề công chứng, cơ quan ĐKGDBĐ, cơ quan đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản và các tổ chức tín dụng còn thiếu thống nhất, chưa hiệu quả. Cụ thể một vài ví dụ trong những hạn chế đó là:

– Về thời hạn giải quyết hồ sơ, qua kiểm tra cho thấy, tại một số Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện chỉ tiếp nhận, thực hiện việc đăng ký thế chấp vào một số ngày làm việc trong tuần (ví dụ: Văn phòng đăng ký thành phố Hưng Yên, tỉnh Hưng Yên; Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Kỳ Sơn và huyện Lương Sơn, tỉnh Hoà Bình; Văn phòng đăng ký huyện Mai Sơn và huyện Thuận Châu tỉnh Sơn La….). Điều này chưa phù hợp với quy định của pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm, đồng thời chưa đáp ứng được yêu cầu nhanh chóng, kịp thời và thuận lợi cho người dân khi thực hiện các quyền liên quan đến bất động sản.

– Về quy trình xử lý hồ sơ yêu cầu đăng ký, cụ thể là việc thẩm tra, xử lý hồ sơ của cán bộ đăng ký, qua kiểm tra một số hồ sơ lưu cho thấy, hiện nay vẫn còn tồn tại việc Văn phòng thực hiện đăng ký đối với một số trường hợp bên thế chấp không có quyền thế chấp quyền sử dụng đất hoặc thực hiện đăng ký đối với đơn yêu cầu đăng ký có nội dung kê khai chưa đầy đủ, chưa đúng với nội dung của hợp đồng (Ví dụ: đất thuộc quyền sử dụng của nhiều bên, hợp đồng thế chấp có đầy đủ chữ ký của các đồng sử dụng nhưng khi đơn yêu cầu đăng ký giao dịch bảo đảm chỉ có chữ ký của một bên mà không có văn bản ủy quyền của các đồng sử dụng khác). Ngoài ra, một số đơn yêu cầu đăng ký không ghi đầy đủ thông tin của bên thế chấp, bên nhận thế chấp như kê khai thiếu về số giấy tờ chứng minh tư cách pháp lý của các bên.

– Về công tác cập nhật thông tin đăng ký, lưu trữ hồ sơ. Hiện nay, công tác lưu trữ và cung cấp thông tin về giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất ở một số Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp tỉnh, cấp huyện còn có thiếu sót do chưa lập được hồ sơ địa chính. Mặt khác do số lượng hồ sơ yêu cầu đăng ký thế chấp nhiều, trong khi số lượng, trình độ và năng lực của cán bộ đăng ký hầu hết là kiêm nhiệm, không đồng đều nên việc chỉnh lý thông tin về nội dung đăng ký thế chấp vào Sổ theo dõi biến động đất đai, Sổ địa chính không thực hiện được một cách đầy đủ, thường xuyên, chưa phù hợp với quy định của pháp luật.

Do đó, khi kiểm tra trực tiếp hồ sơ tại một số Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trong cả nước cho thấy, trong một số trường hợp, khi thực hiện đăng ký, cán bộ đăng ký mới chỉ chứng nhận việc đăng ký vào Đơn mà không thực hiện việc ghi thông tin về việc thế chấp vào Sổ Địa chính và Sổ theo dõi biến động đất đai. Điều này là chưa phù hợp với quy định của Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT và Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT-BTP-BTNMT.

Thực tiễn cho thấy, hạn chế của pháp luật về ĐKGDBĐ sẽ là tác nhân gây ra rất nhiều cản trở sự phát triển của hệ thống ĐKGDBĐ tại Việt Nam.Vì thế, cùng với các hoạt động rà soát nhằm loại bỏ những quy định không phù hợp, mâu thuẫn trong các văn bản hiện hành, chúng ta cần nhanh chóng xây dựng và ban hành VBQPPL có giá trị pháp lý cao như Luật ĐKGDBĐ để tăng cường hiệu quả của công tác ĐKGDBĐ, góp phần phát huy tối đa mọi nguồn lực cho sự phát triển kinh tế xã hội của đất nước.

KẾT LUẬN

Đăng ký giao dịch bảo đảm là cơ sở pháp lý quan trọng đối với hoạt động đầu tư vốn trong và ngoài nước để phát triển sản xuất kinh doanh nhằm xác định thứ tự ưu tiên thanh toán giữa các bên cùng nhận cầm cố, thế chấp trong trường hợp một tài sản để thế chấp, cầm cố nhiều nơi. Qua đó, bảo vệ quyền lợi và lợi ích hợp pháp của các bên trong giao dịch bảo đảm, góp phần tạo điều kiện thuận lợi cho thị trường tín dụng phát triển nhanh, ổn định; đồng thời tạo thuận lợi cho mọi hoạt động xét xử của toà án đối với các tranh chấp về giao dịch bảo đảm.

 

---

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

• Luật Đất đai năm 2003
• Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29 tháng 12 năm 2006 về giao dịch bảo đảm
• Nghị định số 83/2010/NĐ-CP về đăng ký giao dịch bảo đảm
• Thông tư liên tịch số 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT
• Thông tư số 05/2011/TT-BTP
• Thông tư liên tịch số 69/2011/TTLT-BTC-BTP
• Thông tư số 09/2007/TT-BTNMT
• Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT
• Thông tư số 20/2010/TT-BTNMT ngày 22 tháng 10 năm 2010 của Bộ Tài nguyên và Môi trường về quy định bổ sung về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
• Nghị định số 88/2009/NĐ-CP
• Nghị định 41/2010/NĐ-CP ngày 12-4-2010 của Chính phủ về chính sách tín dụng phục vụ phát triển nông nghiệp, nông thôn