Có được ủy quyền mua bán, thế chấp quyền sử dụng đất hay không

Câu hỏi của khách hàng: Có được ủy quyền mua bán, thế chấp quyền sử dụng đất hay không

Ông Hưng và bà Minh là chủ sở hữu căn nhà tại phố H, quận T TP Hà Nội, đã được UBND quận T cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ năm 2004. Ngày 24/8/2006 tại văn phòng công chứng số 2, ông Hưng, bà Minh đã lập Hợp đồng ủy quyền cho bà Hương được thay mặt ông bà để tiến hành làm thủ tục xây dựng nhà, sau đó được tiếp tục quản lý, sửa chữa, xây dựng lại, cho thuê, thế chấp hoặc bán căn nhà trên; được lập văn bản, ký tên trên các giấy tờ liên quan và thực hiện các quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật trong phạm vi ủy quyền này.
Ngày 18/02/2007, Bà Hương ký hợp đồng bán căn nhà trên cho bà Linh với giá 270 cây vàng. Bà Linh đã thanh toán 250 cây vàng, còn thiếu 20 cây vàng hai bên thỏa thuận thanh toán sau khi hoàn tất thủ tục sang tên. Sau đó, vì không đi làm thủ tục sang tên cho bà Linh được nên ngày 16/6/2007 bà Hương thỏa thuận bớt cho bà Linh 05 cây vàng để bà Linh tự làm thủ tục.
Ngày 25/8/2007 bà Linh đã làm xong thủ tục sang tên căn nhà trên nhưng không thanh toán nốt số tiền còn thiếu là 15 cây vàng. Bà Hương yêu cầu bà Linh phải thanh toán nốt 15 cây vàng còn thiếu. Tuy nhiên, bà Linh cho rằng, ngày 18/02/2007 bà Hương có thỏa thuận với bà: giá bán ngôi nhà là 270 cây vàng, bà Hương có nghĩa vụ xin phép và xây dựng ngôi nhà lên 3 tầng có bản vẽ và giấy phép xây dựng đầy đủ. Nhưng sau đó, bà Hương chỉ lập hợp đồng bán cho bà Linh căn nhà cấp 4 có gác xép bê tông và giao nhà với hiện trạng như vậy cho bà Linh. Bà Hương đã không thực hiện hợp đồng đúng với kết cấu nhà khi thỏa thuận. Vì vậy bà không thực hiện việc thanh toán 15 cây vàng còn lại để bù trừ nghĩa vụ. Bên cạnh đó, bà Linh cho rằng Bà Hương không có quyền khởi kiện vụ án ra tòa do bà không phải là chủ thể của hợp đồng mua bán nhà mà ông Hưng, bà Minh mới là chủ thể của hợp đồng mua bán nhà.
Xác định quan hệ pháp luật tranh chấp?
Hướng giải quyết vụ việc?

---

Luật sư Tư vấn Bộ luật dân sự – Gọi 1900.0191

Dựa trên thông tin được cung cấp và căn cứ vào các quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành, các cam kết, thỏa thuận quốc tế được ký kết nhân danh Nhà nước, Chính phủ Việt Nam.

1./ Thời điểm tư vấn: 27/11/2018

2./ Cơ sở Pháp Luật điều chỉnh vấn đề Giá trị của hợp đồng ủy quyền trong việc bán nhà

• Bộ luật dân sự năm 2015
• Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015

3./ Luật sư trả lời Có được ủy quyền mua bán, thế chấp quyền sử dụng đất hay không

Theo quy định của pháp luật dân sự thì hợp đồng ủy quyền được hiểu là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định. Việc bên được ủy quyền bán tài sản theo hợp đồng ủy quyền mà có tranh chấp phát sinh thì:

-Quan hệ pháp luật tranh chấp là quan hệ pháp luật dân sự giữa bên mua và bên bán về việc thanh toán tiền mua tài sản, là tranh chấp về hợp đồng mua bán tài sản giữa ông Hưng và bà Minh cùng bên mua là bà Linh. Bởi, thực chất bên bán tài sản trong hợp đồng mua bán nhà ở là ông Hưng cùng bà Minh, không phải bà Hương. Bà Hương chỉ là bên được ủy quyền thực hiện việc bán nhà thay cho ông Hưng cùng bà Minh mà thôi. Căn cứ Điều 565 và Điều 567 Bộ luật dân sự và những thông tin bạn cung cấp thì bà Hương là bên được ủy quyền bán lại ngôi nhà trên, tư cách chủ thể tham gia bán trong hợp đồng mua bán nhà ở vẫn là ông Hưng và bà Minh. Nếu có quyền và nghĩa vụ gì phát sinh trên hợp đồng mua bán nhà ở này cho bên bán thì chủ thể có quyền và nghĩa vụ đó là ông Hưng cùng bà Minh, không phải bà Hương.

Tóm lại, quan hệ pháp luật tranh chấp là quan hệ pháp luật dân sự về việc thực hiện hợp đồng mua bán nhà ở giữa ông Hưng, bà Minh là bên bán cùng bà Linh là bên mua. Bà Hương là bên được ủy quyền xác lập, bán ngôi nhà, việc bán nhà hoàn toàn được xây dựng trên quyền bán nhà của ông Hưng, bà Minh và Hợp đồng ủy quyền của hai người này với bà Hương.

-Về hướng giải quyết. Các bên có thể thỏa thuận với nhau về việc thực hiện những nghĩa vụ còn lại hoặc yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật. Do, bà Hương chỉ là bên được ủy quyền trước đó trong việc “tiến hành làm thủ tục xây dựng nhà, sau đó được tiếp tục quản lý, sửa chữa, xây dựng lại, cho thuê, thế chấp hoặc bán căn nhà” nên về mặt pháp lý, bà Hương không có quyền thực hiện việc khởi kiện ra Tòa án khi hợp đồng mua bán có tranh chấp, do việc này vượt quá phạm vi ủy quyền. Tuy nhiên, bà Hương có thể thay mặt ông Hưng và bà Minh tham gia thực hiện việc khởi kiện tại Tòa án nếu có Hợp đồng ủy quyền về việc cho bà Hương thay mặt tham gia vụ kiện trên của ông Hưng và bà Minh. Bởi bản chất của việc này, bên khởi kiện vẫn là ông Hưng và bà Minh, bà Hương chỉ là người đại diện của hai người này trong quan hệ pháp luật trên.

Trong trường hợp, bà Hương không được ủy quyền tham gia giải quyết tranh chấp thì chính ông Hưng hoặc bà Minh hoặc cả hai người này phải tiến hành tham gia thủ tục tố tụng để yêu cầu bà Linh hoàn thành nghĩa vụ thanh toán.

Như vậy, trong trường hợp của bạn, quan hệ dân sự tranh chấp là quan hệ mua- bán (cụ thể là việc bên mua thực hiện nghĩa vụ thanh toán) giữa bên bán là ông Hưng cùng bà Minh và bên mua là bà Linh. Các bên có thể thỏa thuận để giải quyết tranh chấp trên hoặc làm đơn yêu cầu Tòa án giải quyết theo thủ tục tố tụng dân sự.

Với những tư vấn trên, Công ty Luật LVN mong rằng đã có thể giải đáp được nhu cầu của quý khách, nếu quý khách vẫn còn chưa rõ hoặc có thông tin mới với trường hợp này, quý khách có thể liên hệ Bộ phận Tư vấn pháp luật Miễn phí số: 1900.0191 để được Luật sư hỗ trợ ngay lập tức.