Bên bán không thực hiện thỏa thuận thì làm gì để đòi lại được tiền cọc

Câu hỏi của khách hàng: Bên bán không thực hiện thỏa thuận thì làm gì để đòi lại được tiền cọc

Em chào các anh chị, có anh chị nào giúp em trường hợp này với ạ.
Sếp em có mua 1 căn hộ khách sạn, đã ký “thỏa thuận đặt mua” với số tiền 303.950.000vnđ , thỏa thuận này được ký vào ngày 14/10/2017 bên em đã thanh toán số tiền đặt mua 303.950.000vnđ, nhưng đến nay bên em vẫn chưa ký được hợp đồng mua bán căn hộ, nên bên em có gửi yêu cầu thanh lý lại số tiền 303.950.000vnđ cho bên em, họ nói sẽ giải quyết nhưng vẫn không thấy trả lời gì cả.
Trong thỏa thuận đặt mua có khoản 4.2 với nội dung: “Trường hợp Bên A(bên bán) không thực hiện ký kết hợp đồng mua bán căn hộ với bên B(bên mua) mà không phải là do lỗi của bên B, thì bên A có trách nhiệm hoàn trả cho bên B toàn bộ số tiền đặt mua mà bên B đã thực hiện thanh toán cho bên A, đồng thời bên A phải chịu phạt một khoản tiền mặt bằng 100% số tiền đặt mua đã được thanh toán đó, trừ trường hợp quy định tại khoản 4.3 điều này và trường hợp bất khả kháng theo quy định tại điều 5 của thỏa thuận này”
Khoản 4.3 :” trong trường hợp quá hạn 15 ngày kể từ ngày đến hạn ký hợp đồng mua bán căn hộ mà bên B từ chối hoặc không thực hiện việc ký hợp đồng mua bán căn hộ trong thời gian thông báo của bên A, thì được hiểu là bên B đã đơn phương chấm dứt thỏa thuận này. Theo đó, Bên A sẽ không có nghĩa vụ hoàn trả số tiền đặt mua mà bên B đã thực hiện thanh toán cho bên A, trừ trường hợp bên B có văn bản thông báo lý do chính đáng và được bên A chấp thuận bằng văn bản”
Điều 5 là điều bất khả kháng do thiên tai, bảo lụt gây ra (mà bên A không hề có những điều đó ạ)
Từ ngày ký “thỏa thuận đặt mua” đến giờ họ đã gửi cho bên em 2 văn bản lùi ngày ký hợp đồng, văn bản lần thứ 2 là lùi đến tháng 8/2018, bên em không chịu nên đã gửi yêu cầu thanh lý lại số tiền đặt mua, giờ họ nói cho lùi đến tháng 10/2018 họ chấp nhận trả lãi theo ngân hàng đến ngày ký hợp đồng, nhưng sếp em không chịu giờ nói họ thanh lý thỏa thuận đặt mua thì họ cứ im lặng
Vậy giờ bên em có cách nào để họ thanh lý lại số tiền đó cho bên em không ạ? Anh chị nào có cách chỉ giúp em với
Em xin chân thành cảm ơn anh chị đã giúp em.

Luật sư Tư vấn Bộ luật dân sự – Gọi 1900.0191

Dựa trên thông tin được cung cấp và căn cứ vào các quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành, các cam kết, thỏa thuận quốc tế được ký kết nhân danh Nhà nước, Chính phủ Việt Nam.

1./ Thời điểm tư vấn: 04/12/2018

2./ Cơ sở Pháp Luật điều chỉnh vấn đề Yêu cầu bên nhận đặt cọc trả lại tiền

• Bộ luật dân sự năm 2015
• Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015
• Luật thương mại năm 2005 (được sửa đổi, bổ sung bởi Luật quản lý  ngoại thương năm 2017)

3./ Luật sư trả lời Bên bán không thực hiện thỏa thuận thì làm gì để đòi lại được tiền cọc

Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Trong trường hợp của bạn, việc hai bên ký kết thỏa thuận đặt mua thực chất là xác lập với nhau biện pháp đảm bảo đặt cọc nhằm bảo đảm việc giao kết hợp đồng mua bán. Sếp của bạn được xác định là bên đặt cọc.

Căn cứ Khoản 2 Điều 328 Bộ luật dân sự:

“Điều 328. Đặt cọc

… 2.Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; … nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”

Theo đó, trừ trường hợp hai bên có thỏa thuận khác về việc trả cọc, nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết hợp đồng thì bên đặt cọc sẽ được trả số tiền đã đặt cọc và một khoản tiền tương đương số tiền mà bên kia đã dùng để đặt cọc. Tức là, nếu hai bên không thỏa thuận được về cách giải quyết số tiền cọc 303.950.000 đồng thì khi bên A từ chối ký kết hợp đồng theo thỏa thuận đã ký kết lúc đặt cọc thì Bên A có nghĩa vụ trả lại số tiền cọc của bên B (tức là 303.950.000 đồng) và một số tiền tương đương là 303.950.000 đồng cho bên B. Nếu bên A không thực hiện nghĩa vụ, bên B có quyền yêu cầu bên A thực hiện hoặc yêu cầu các chủ thể có thẩm quyền giải quyết theo quy định. Chủ thể có thẩm quyền ở đây có thể là Tòa án.

Tuy nhiên, khi đưa ra Tòa án giải quyết, bên bạn phải có tài liệu, chứng cứ chứng minh được việc bên kia nhận tiền cọc với số tiền là 303.950.000 đồng nhưng đã không thực hiện việc ký kết hợp đồng như đã thỏa thuận. Nay yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp, yêu cầu Bên A trả lại số tiền 303.950.000 đồng mà Bên B đã đặt cọc cùng 303.950.000 đồng tiền cọc của bên A.

Việc trả số tiền trên của Bên A không phải dựa trên quy định tại Khoản 4.2 thỏa thuận đặt mua: “Trường hợp Bên A(bên bán) không thực hiện ký kết hợp đồng mua bán căn hộ với bên B(bên mua) mà không phải là do lỗi của bên B, thì bên A có trách nhiệm hoàn trả cho bên B toàn bộ số tiền đặt mua mà bên B đã thực hiện thanh toán cho bên A, …”

Trong trường hợp hai bên có thỏa thuận về việc Bên A chỉ có nghĩa vụ hoàn trả lại số tiền đặt cọc là 303.950.000 đồng mà Bên B đã đặt cọc thì Bên A sẽ chỉ có nghĩa vụ hoàn trả số tiền trên cho Bên B, không phải trả cho bên B “khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc”. Bên A sẽ có nghĩa vụ hoàn trả số tiền trên cho Bên B cùng với số tiền phạt vi phạm. Tuy nhiên, số tiền phạt vi phạm  mà hai bên đã thỏa thuận tại Khoản 4.2: “…đồng thời bên A phải chịu phạt một khoản tiền mặt bằng 100% số tiền đặt mua đã được thanh toán đó …” lại không phù hợp với quy định của pháp luật hiện nay. Bởi theo quy định tại Điều 301 Luật thương mại thì mức phạt đối với vi phạm nghĩa vụ hợp đồng hoặc tổng mức phạt đối với nhiều vi phạm trong trường hợp trên do các bên thoả thuận trong hợp đồng, nhưng không quá 8% giá trị phần nghĩa vụ hợp đồng bị vi phạm

 Mà căn cứ Điều 418 Bộ luật dân sự:

“Điều 418. Thỏa thuận phạt vi phạm

1.Phạt vi phạm là sự thỏa thuận giữa các bên trong hợp đồng, theo đó bên vi phạm nghĩa vụ phải nộp một khoản tiền cho bên bị vi phạm.

2.Mức phạt vi phạm do các bên thỏa thuận, trừ trường hợp luật liên quan có quy định khác.

… Trường hợp các bên có thỏa thuận về phạt vi phạm nhưng không thỏa thuận về việc vừa phải chịu phạt vi phạm và vừa phải bồi thường thiệt hại thì bên vi phạm nghĩa vụ chỉ phải chịu phạt vi phạm.”

Như vậy, trong trường hợp bạn đưa ra, bên A chỉ có nghĩa vụ trả lại số tiền 303.950.000 đồng cùng chịu phạt một khoản tiền bằng 8% giá trị hợp đồng (tức là 8% của 303.950.000 đồng, là 24.316.000 đồng). Bên B có quyền yêu cầu bên A thực hiện nghĩa vụ trên. Trong trường hợp bên A không thực hiện, bên B có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết theo thủ tục tố tụng dân sự nhưng phải cung cấp được tài liệu, chứng cứ chứng minh yêu cầu của Bên B là hợp pháp, đúng với sự thật khách quan.

Với những tư vấn trên, Công ty Luật LVN mong rằng đã có thể giải đáp được nhu cầu của quý khách, nếu quý khách vẫn còn chưa rõ hoặc có thông tin mới với trường hợp này, quý khách có thể liên hệ Bộ phận Tư vấn pháp luật Miễn phí số: 1900.0191 để được Luật sư hỗ trợ ngay lập tức.