Gia hạn hợp đồng nhà nhưng chuyển đi trước khi ký hợp đồng gia hạn thì có bị mất cọc không?

Câu hỏi của khách hàng: Gia hạn hợp đồng nhà nhưng chuyển đi trước khi ký hợp đồng gia hạn thì có bị mất cọc không?

Chào luật sư,

Mình đang gặp trường hợp rắc rối với hợp đồng thuê nhà và mất cọc như sau, mong  luật sư cho mình ý kiến.

Mình ký hợp đồng thuê nhà chung cư với chủ A vào tháng 1/6/2017 với hợp đồng 1 năm, 1 tháng 18 triệu, cọc 2 tháng 34 triệu.

Vào tháng 11/2017, chủ A bán nhà cho chủ B đang là chủ mới của căn hộ, tuy nhiên không có ký kết hợp đồng gì, và khi bán nhà thì chủ mới có vô xem nhà sơ qua và không có ý kiến, chỉ đếm là cái gì của chủ cũ.

7/5/2018, là gần hết hạn hợp đồng cũ, chủ cũ báo tăng giá nhà lên 19 triệu khi ký hợp đồng mới, và mình không đồng ý nên mình đi tìm nhà khác thuê.

Đến 12/5, mình không tìm được nhà nào trống cho thuê nên mình có nhắn tin là mình sẽ chịu thuê tiếp với giá 18 triệu. Tuy nhiên chưa ký hợp đồng và thỏa thuận này qua chat.

Ngày 17/5 qua môi giới mình tìm được 1 căn hộ cần bán gấp nên mình quyết định mua và báo chủ nhà mình không thuê tiếp nữa. Chủ nhà báo mình như vậy là hủy cọc và mất cọc (cọc của chủ cũ A chuyển cho chủ mới B).

Ngày 2/6 mình dọn nhà và trả nhà cho chủ mới, mình cũng thuê người dọn dẹp, tuy nhiên chủ mới báo là nhà hư hao nhiều nên không đồng ý trả cọc.
có 2 lý do chủ mới đưa ra:
1.Mình hủy hợp đồng (chỉ mới qua chat)
2.Bồi thường thiệt hai

Ngày 28/6, chủ mới sửa xong nhà và báo mình chi phí 28 triệu, gồm rất nhiều món mà mình không biết vì sao mình phải chịu:

-Thay máy nước nóng vì hư (cái này mình trước khi trả nhà không thấy bị hư vì mình vẫn dùng)
-Thay cửa vì cửa hư hic mà thật sự lúc mình nhận nhà là đã như vậy
-Làm chống thấm tường, bức tường gần nhà vệ sinh bị ẩm, chủ nhà tháo tủ ra hết và tính cho mình hết
-…

Và rất nhiều chi phí vô lý khác nhưng mình không nói chuyện được với chủ nhà.

Bây giờ khả năng mất cọc của mình rất lớn vì hầu như mình không có cách nào lấy lại tiền, nhờ luật sư giúp mình tư vấn thêm mình phải làm thế nào.

Mình nói thêm là chị này gặp nhiều vấn đề với cư dân ở tòa nhà liên quan đến tiền. Và chị rất khó nói chuyện.

Mong được tư vấn.

---

Luật sư Tư vấn Bộ luật dân sự – Gọi 1900.0191

Dựa trên thông tin được cung cấp và căn cứ vào các quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành, các cam kết, thỏa thuận quốc tế được ký kết nhân danh Nhà nước, Chính phủ Việt Nam.

1./ Thời điểm tư vấn: 29/10/2018

2./ Cơ sở Pháp Luật điều chỉnh vấn đề Xử lý tiền cọc

• Bộ  luật dân sự năm 2015;
• Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015;
• Luật nhà ở năm 2014

3./ Luật sư trả lời Gia hạn hợp đồng nhà nhưng chuyển đi trước khi ký hợp đồng gia hạn thì có bị mất cọc không?

Theo quy định của pháp luật thì đặt cọc được hiểu là việc một bên (bên đặt cọc) giao cho bên kia (bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để đảm bảo giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Do vậy, trong trường hợp, bên đặt cọc không thực hiện nghĩa vụ như đã giao kết thì người này sẽ bị mất cọc.

Căn cứ Khoản 2 Điều 328 Bộ luật dân sự:

“Điều 328. Đặt cọc

… 2.Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”

Theo đó, việc đặt cọc có thể được sử dụng để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng hoặc thực hiện hợp đồng hoặc cả hai.

Trong trường hợp của bạn, nếu tiền cọc là để đảm bảo cho nghĩa vụ giao kết hợp đồng thì khi bạn không giao kết hợp đồng theo thỏa thuận, bên nhận cọc có quyền nhận số tiền cọc trên.

Tuy nhiên, nếu số tiền cọc của bạn là để đảm bảo nghĩa vụ thực hiện hợp đồng thì nếu bạn không giao kết hợp đồng, bạn sẽ không có nghĩa vụ để thực hiện, và do đó, bạn không bị coi là vi phạm nghĩa vụ được bảo đảm. Và số tiền cọc trên sẽ được bên nhận tiền cọc trả lại cho bạn.

Theo chi tiết bạn đưa ra thì tiền cọc của bạn lần đầu là để cọc cho việc thực hiện nghĩa vụ (thêu nhà trong thời hạn 1 năm). Nên, việc đặt cọc tiếp theo cũng được xem là cọc cho việc thực hiện nghĩa vụ thuê nhà trong thời hạn 1 năm tiếp theo, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

Nếu tiền cọc là cọc cho việc thực hiện hợp đồng thì hợp đồng thuê nhà được xem là hợp đồng chính, và nếu hợp đồng chính không có hiệu lực (cũng như chưa được thực hiện) thì việc cọc cũng mặc nhiên không có hiệu lực. Mà căn cứ Điều 120 Luật nhà ở thì hợp đồng thuê nhà ở phải được lập thành hợp đồng có những nội dung theo quy định của pháp luật. Còn việc sửa đổi hợp đồng thì phải được thể hiện với cùng hình thức với hợp đồng ban đầu.

Nói cách khác, việc thỏa thuận qua chat không phải là sự kiện làm phát sinh, thay đổi hợp đồng thuê nhà. Và do vậy, bạn sẽ không bị mất số tiền cọc mà bạn đã đưa cho bên nhận cọc. nên, bạn có quyền yêu cầu bên nhận cọc trả lại số tiền mà bạn đã sử dụng để đặt cọc.

Còn về việc bên nhận cọc sử dụng số tiền cọc đó để bù trừ cho nghĩa vụ bồi thường. Nếu thiệt hại là có xảy ra, và thiệt hại là do lỗi sử dụng của bạn (không phải hao mòn do sử dụng) thì bạn có trách nhiệm bồi thường thiệt hại. Ngược lại, bạn không phải bồi thường. Trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

Ngoài ra, do việc đặt cọc là giao dịch giữa bạn và chủ nhà ban đầu nên việc xử lý tiền cọc ban đầu là của chủ nhà ban đầu và bạn. Người có nghĩa vụ trả lại số tiền cọc kia là chủ nhà ban đầu. Do vậy, bạn có quyền yêu cầu chủ nhà cũ trả lại tiền cọc (trừ trường hợp các bên có thỏa thuận chuyển tiền cọc cùng các quyền, nghĩa vụ liên quan cho chủ mới).

Trong trường hợp bạn không đồng ý với việc bồi thường mà bên nhận cọc yêu cầu thì bạn có quyền khởi kiện ra Tòa án yêu cầu giải quyết. Nhưng do bạn là bên khởi  kiện nên bạn sẽ phải chứng minh được bạn không phải là bên gây thiệt hại đó và việc yêu cầu bạn chi trả số tiền bồi thường trên là không có căn cứ pháp luật, ảnh hưởng tới quyền và lợi ích hợp pháp của mình.

Như vậy, trong trường hợp của bạn, nếu không đồng ý với yêu cầu trên của chủ nhà, bạn có quyền khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết.

Với những tư vấn trên, Công ty Luật LVN mong rằng đã có thể giải đáp được nhu cầu của quý khách, nếu quý khách vẫn còn chưa rõ hoặc có thông tin mới với trường hợp này, quý khách có thể liên hệ Bộ phận Tư vấn pháp luật Miễn phí số: 1900.0191 để được Luật sư hỗ trợ ngay lập tức.