Kê biên, xử lý quyền sử dụng đất chưa được cấp giấy chứng nhận

Kê biên, xử lý quyền sử dụng đất chưa được cấp giấy chứng nhận

 

 

Tôi bị kê biên tài sản để trả nợ ngân hàng nhưng tôi không nhất trí với việc định giá tài sản đất và nhà. Cụ thể như sau: Ngôi nhà hiện tôi đang ở diện tích đất trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là 190 m2. Diện tích thực tế 259 m2. Khi cơ quan thi hành án xuống kê biên kê luôn của tôi 259 m2 mặc dù trong biên bản kê biên tôi nhất trí với cơ quan thi hành án chỉ kê biên 190 m2 đất không được kê biên số diện tích thửa còn lại và nhà ở. Vậy mà sau một tháng kê biên, cơ quan thi hành án lại gửi thông báo kê biên hết số diện tích đất thực tế và nhà ở của tôi. Đồng thời quyền sử dụng đất này là đất cấp cho hộ gia đình, cơ quan thi hành án cũng không phân chia tài sản cho 3 đứa con tôi đã trên 18 tuổi. Vậy, cho tôi hỏi tôi có thể yêu cầu cơ quan thi hành án không được kê biên số diện tích 69 m2 còn lại được không? Nếu đất cấp cho hộ gia đình thì tôi phải làm thủ tục như thế nào để cơ quan thi hành án chia quyền lợi cho 3 đứa con tôi?

 

Gửi bởi: Lê Thị Năm

Trả lời có tính chất tham khảo

 

Vụ việc bạn hỏi có nhiều nội dung, tình tiết nhưng không có hồ sơ cụ thể nên chúng tôi không khẳng định cơ quan thi hành án dân sự kê biên tài sản đúng hay sai. Tuy nhiên, chúng tôi nêu một số vấn đề bạn tham khảo:

1. Về vấn đề có được kê biên, xử lý diện tích đất ngoài diện tích đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay không ?

Theo quy định tại Điều 110 Luật Thi hành án dân sự năm 2008, Chấp hành viên chỉ kê biên quyền sử dụng đất của người phải thi hành án thuộc trường hợp được chuyển quyền sử dụng theo quy định của pháp luật về đất đai. Người phải thi hành án chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà thuộc trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai hoặc thuộc diện quy hoạch phải thu hồi đất, nhưng chưa có quyết định thu hồi đất thì vẫn được kê biên, xử lý quyền sử dụng đất đó.

Như vậy, nếu qua xác minh cho thấy diện tích đất của người phải thi hành án chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng người phải thi hành án đã sử dụng ổn định hoặc đã nhận chuyển nhượng và thuộc trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai (Điều 100, 101 Luật Đất đai năm 2013, trước đây là Điều 50 Luật Đất đai năm 2003) thì cơ quan thi hành án có quyền kê biên diện tích đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Chấp hành viên căn cứ vào nội dung bản án, quyết định; tính chất, mức độ, nghĩa vụ thi hành án; điều kiện của người phải thi hành án; đề nghị của đương sự và tình hình thực tế của địa phương để lựa chọn việc áp dụng biện pháp cưỡng chế thi hành án thích hợp. Việc áp dụng biện pháp cưỡng chế thi hành án phải tương ứng với nghĩa vụ của người phải thi hành án và các chi phí cần thiết. Trường hợp người phải thi hành án chỉ có một tài sản duy nhất lớn hơn nhiều lần so với nghĩa vụ phải thi hành án mà tài sản đó không thể phân chia được hoặc việc phân chia làm giảm đáng kể giá trị của tài sản thì Chấp hành viên vẫn có quyền áp dụng biện pháp cưỡng chế để thi hành án.

2. Về vấn đề bảo đảm quyền lợi cho 03 con của bạn?

Nếu đúng là diện tích đất bạn nêu là đất thuộc quyền sử dụng của hộ gia đình thì ngoài bạn còn có phần quyền sử dụng đất của các thành viên khác trong gia đình mà chỉ có bạn là người phải thi hành án thì căn cứ quy định của Bộ luật Dân sự và Điều 74 Luật Thi hành án dân sự, trước khi cưỡng chế đối với tài sản thuộc sở hữu chung của người phải thi hành án với người khác, kể cả quyền sử dụng đất, Chấp hành viên phải thông báo cho chủ sở hữu chung biết việc cưỡng chế. Chủ sở hữu chung có quyền khởi kiện yêu cầu Toà án xác định phần sở hữu của họ đối với tài sản chung. Trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày nhận được thông báo, nếu chủ sở hữu chung không khởi kiện thì người được thi hành án hoặc Chấp hành viên có quyền yêu cầu Toà án xác định phần sở hữu của người phải thi hành án trong khối tài sản chung để bảo đảm thi hành án.

Vì thế, nếu xác định được phần diện tích đất của 03 người con của bạn, đồng thời việc không kê biên, bán đấu giá diện tích của 03 người con không làm mất hoặc giảm đáng kể giá trị tài sản thì không kê biên diện tích đất thuộc quyền sử dụng của 03 con của bạ. Bạn và 03 con bạn có quyền đề nghị cơ quan thi hành án xem xét và cũng nên đề nghị cơ quan thi hành án tạo điều kiện cho bạn và các thành viên trong hộ gia đình bạn thỏa thuận với người được thi hành án trong việc xử lý nhà đất để đảm bảo quyền lợi của các bên phù hợp với quy định của pháp luật.

 

Các văn bản liên quan:

Bộ luật 33/2005/QH11 Dân sự

Luật 26/2008/QH12 Thi hành án dân sự

Luật 45/2013/QH13 Đất đai

Trả lời bởi: Lê Anh Tuấn – Tổng cục Thi hành án dân sự