Không bán được đất do không tách thửa được thì có phải chịu phạt cọc không?

Câu hỏi của khách hàng: Không bán được đất do không tách thửa được thì có phải chịu phạt cọc không?

Xin chào các luật sư và moi người tôi có vấn đề này muốn hỏi xin luật sư và mọi người ai hiểu rõ xem giúp tôi và cho tôi câu trả lời: chuyện là Nhà tôi có diện tích gần 10m và bán 1 lô đất 5m với số tiền 220 triệu để trả nợ cho ngân hàng vì đến hạn ngân hàng đòi tiền nợ nếu không đủ trả sẻ niêm nhà vậy nên ba mẹ tôi có kêu bán lô đất và khi bán thì bên mua có đặt tiền cọc trước 20 triệu và viết một tờ giấy tay mà nội dung là nếu bên tôi không bán đất cho bên mua thì phải bồi gấp 3 lần tiền cọc và lúc đó chỉ có bên mua và ba mẹ tôi không có tôi ở nhà. và sau khi thỏa thuận xong thì lúc lên xã để xin cắt đất ra bán thì xã lại bảo không tách thửa được vì diện tích đất còn lại không đủ 5m để cất nhà ở vì đất ở mặt tiền vậy nên lúc này ba mẹ tôi mới gọi bên mua ra và cũng trình bày vấn đề như vậy và bên mua cũng hỏi nhiều nơi để tìm cách tách nhưng cũng không được và ba mẹ tôi có xin trả lại tiền cọc nhưng mua nhất quyết không chịu nhận và giữ chân suốt 3 tháng liền. lúc này lãi ngân hàng càng ngày càng tăng vì hện quá 3 tháng với ngân hàng trả nên ba mẹ tôi có kêu bán hết căn nhà nhưng khi ra giá bán hết nhà với giá 600 triệu và bên đặt cọc mua bảo là nhà tôi cố tình nâng cao giá để họ không mua được và họ đi về không trả lời lúc này ba mẹ tôi mới kêu được người và bán cả căn nhà để lấy tiền trả ngân hàng. Và sau khi sự việc sảy ra như vậy thì bên đặt cọc viết đơn kiện nhà tôi và đòi bên tôi phải đền lại gắp 3 lần số tiền cọc vì đã viết giấy tay bán cho họ 5m đất nhưng lại không bán cho họ.
vậy cho tôi xin hỏi là họ làm như vậy thì nhà tôi có phải bồi thường hay không vì đất không tách được chứ không phải nhà tôi không bán. xin luật sư hãy đọc và cho tôi xin hướng giải quyết . Tôi xin chân thành cảm ơn

---

Luật sư Tư vấn Bộ luật dân sự – Gọi 1900.0191

Dựa trên thông tin được cung cấp và căn cứ vào các quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành, các cam kết, thỏa thuận quốc tế được ký kết nhân danh Nhà nước, Chính phủ Việt Nam.

1./ Thời điểm tư vấn: 14/01/2019

2./ Cơ sở Pháp Luật điều chỉnh vấn đề Trách nhiệm chịu phạt cọc của bên bán

• Bộ luật Dân sự 2015;
• Luật Đất đai 2013.

3./ Luật sư trả lời Không bán được đất do không tách thửa được thì có phải chịu phạt cọc không?

Đất đai là tài sản thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước đứng ra làm chủ sở hữu. Theo quy định của pháp luật đất đai thì quyền năng của chủ sử dụng đất như quyết định chuyển nhượng, tặng cho,… quyền sử dụng đất chỉ được Nhà nước công nhận khi chủ sử dụng đất có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác trên đất. Trên thực tế, trước khi mua bán quyền sử dụng đất, nhà ở và các tài sản trên đất, các bên thường đưa ra vấn đề đặt cọc để đảm bảo việc ký kết, thực hiện hợp đồng mua bán. Trong trường hợp không ký kết, thực hiện hợp đồng sau khi đã đặt cọc được xử lý theo một số quy định sau:

-Thứ nhất, về việc đặt cọc. Căn cứ Khoản 1 Điều 328 Bộ luật dân sự và thông tin bạn cung cấp thì bố, mẹ của bạn được xác định là bên nhận đặt cọc, bên mua là bên đặt cọc và tài sản đặt cọc là 20 triệu đồng, việc đặt cọc đảm bảo cho việc giao kết và thực hiện hợp đồng giữa hai bên. Mà căn cứ theo quy định tại Khoản 2 Điều 328 Bộ luật dân sự:

“Điều 328. Đặt cọc

… 2.Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”

Theo đó, để xác định trách nhiệm của bố và mẹ của bạn đối với bên mua đã đặt cọc tiền kia, bạn cần xác định lỗi khiến cho hai bên không ký kết, thực hiện được hợp đồng là của bên nào. Tất nhiên, trong trường hợp có sự vi phạm nhưng hai bên có thể tự thỏa thuận với nhau thì các bên có thể căn cứ vào chính thỏa thuận của mình để giải quyết mâu thuẫn sao cho việc giải quyết trên phù hợp với pháp luật, phù hợp với đạp đức xã hội.

-Thứ hai, để xác định lỗi, bạn cần xem xét đến các yếu tố sau:

+Đầu tiên là về việc tách thửa đất. Hiện nay, tách thửa đất là việc phân chia quyền sở hữu đất của một người sang cho nhiều người khác nhau. Việc tách thửa đất phải được thực hiện theo đúng quy định của pháp luật. Và căn cứ vào tình hình cụ thể, mỗi địa phương sẽ ban hành các quy định cụ thể về diện tích tối thiểu được phép tách thửa. Nói cách khác, bạn cần phải tìm hiểu quyết định của ủy ban nhân tỉnh nơi có đất về diện tích tối thiểu được phép tách thửa. Trong trường hợp của bạn, Ủy ban nhân dân xã trả lời bạn là không tách thửa được vì diện tích đất còn lại không đủ 5m để cất nhà ở vì đất ở mặt tiền có thể do không đáp ứng các quy định về điều kiện tách thửa tại địa phương. Do vậy, yêu cầu tách thửa của gia đình bạn là không phù hợp với quy định pháp luật tại thời điểm đó.

+Tuy nhiên, việc đất có thể tách thửa hay không lại không ảnh hưởng đến việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất của bố, mẹ bạn và người mua đã đặt cọc tiền. Bởi hai bên hoàn toàn có thể chuyển nhượng phần quyền sử dụng đất ngay cả khi không thể thực hiện việc tách thửa được. Trong trường hợp đó, hai bên thực hiện việc chuyển nhượng như bình thường đối với một phần mảnh đất đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ ghi nhận trên toàn bộ phần diện tích ban đầu chỉ tiến hành ghi nhận thêm chủ sở hữu. Nói cách khác, lúc đó, bên mua sẽ không được đứng tên riêng trên Giấy chứng nhận mà được xác định là một trong những chủ sở hữu chung của toàn bộ mảnh đất và được ghi nhận quyền sở hữu quyền sử dụng phần diện tích đất nhận chuyển nhượng từ bố và mẹ của bạn. Như vậy, việc yêu cầu bên mua đã đặt cọc tiền mua quyền sử dụng đất của toàn bộ phần đất khi không thực hiện tách thửa được của bố mẹ bạn đã là hành vi không phù hợp với quy định của pháp luật. Việc từ chối của bên mua đã đặt cọc không phải là căn cứ cho việc bên mua đã đặt cọc có hành vi vi phạm để gia đình bạn bán đất cho người khác mà không thực hiện việc phạt cọc như hai bên đã thỏa thuận trước đó.

Căn cứ Khoản 2 Điều 98 Luật đất đai:

“Điều 98.Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

… 2.Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện. …”

+Thứ  ba, về việc bồi thường cho người đã đặt cọc mua đất. Theo thông tin bạn cung cấp thì bố, mẹ của bạn và bên mua đã đặt cọc tiền đã có thỏa thuận với nhau về việc phạt cọc với số tiền gấp 3 lần tài sản đặt cọc (tức là số tiền phạt cọc là 60 triệu) nếu bố, mẹ của bạn không thực hiện việc giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc không thực hiện hợp đồng đã được giao kết. Nên, trong trường hợp bên mua không có hành vi vi phạm mà bố, mẹ của bạn không giao kết hợp đồng, không thực hiện hợp đồng đã được giao kết thì bố, mẹ của bạn có nghĩa vụ trả số tiền phạt cọc theo thỏa thuận trước đó của các bên. Trường hợp bố, mẹ bạn không thực hiện nghĩa vụ thì người này có thể khởi kiện ra Tòa án để yêu cầu giải quyết theo thủ tục tố tụng dân sự nếu hai bên không thỏa thuận được biện pháp giải quyết mâu thuẫn.

Như vậy, trong trường hợp của bạn, với những thông tin bạn cung cấp thì gia đình bạn là bên đã có hành vi vi phạm việc đặt cọc. Nên, bố, mẹ của bạn là bên có nghĩa vụ phải trả số tiền phạt cọc theo thỏa thuận của các bên trước đó. Các bên có thể thỏa thuận việc giải quyết khác đi (tức là có thể thỏa thuận lại về việc phạt cọc). Trường hợp không thỏa thuận được, bên mua đã đặt cọc cũng là bên có quyền khởi kiện vụ án yêu cầu giải quyết.

Với những tư vấn trên, Công ty Luật LVN mong rằng đã có thể giải đáp được nhu cầu của quý khách, nếu quý khách vẫn còn chưa rõ hoặc có thông tin mới với trường hợp này, quý khách có thể liên hệ Bộ phận Tư vấn pháp luật Miễn phí số: 1900.0191 để được Luật sư hỗ trợ ngay lập tức.