Đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà thì phải chịu trách nhiệm gì?

Đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà thì phải chịu trách nhiệm gì?

Em có thuê một nhà trọ và ký hợp đồng thuê trong vòng một năm. Tuy nhiên, do điều kiện nên phải hủy hợp đồng và chịu mất 1.400.000 đồng tiền đặt cọc. Trong hợp đồng không có điều khoản nào quy định về trách nhiệm của người đơn phương chấm dứt hợp đồng, tuy nhiên chủ nhà không cho phép em chuyển và còn giữ đồ của em. Xin hỏi, hành vi đó của chủ nhà có vi phạm pháp luật không?

Gửi bởi: vương ngọc toản

Trả lời có tính chất tham khảo

1. Về việc đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà

Điều 426 của Bộ luật Dân sự quy định:

“Điều 426. Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng dân sự

1. Một bên có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng nếu các bên có thoả thuận hoặc pháp luật có quy định.

…

4. Bên có lỗi trong việc hợp đồng bị đơn phương chấm dứt phải bồi thường thiệt hại”.

Căn cứ vào quy định tại Điều 426 nêu trên và theo quy định tại khoản 2 Điều 498 của Bộ luật Dân sự năm 2005 thì bên thuê nhà có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà khi bên cho thuê có một trong các hành vi sau đây:

a) Không sửa chữa nhà khi chất lượng nhà giảm sút nghiêm trọng;

b) Tăng giá thuê nhà bất hợp lý.

c) Quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba.

Khi đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà thì bên thuê nhà phải báo cho bên cho thuê trước một tháng, nếu không có thỏa thuận khác.

Do vậy, nếu đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà theo đúng quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều 498 của Bộ luật Dân sự thì thì bên thuê nhà sẽ được lấy lại tiền đặt cọc và không phải bồi thường cho bên cho thuê.

Tuy nhiên, trường hợp mà bạn nêu không thuộc một trong ba trường hợp đơn phương chấm dứt hợp đồng theo quy định tại khoản 2 Điều 498, do vậy, nếu bạn đơn phương chấm dứt hợp đồng thì bạn sẽ phải bồi thường thiệt hại cho bên cho thuê theo quy định tại khoản 4 Điều 426.

2. Về hành vi chiếm giữ tài sản của bạn

Theo quy định của pháp luật, bạn có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà và bạn phải thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ với bên cho thuê khi đơn phương chấm dứt hợp đồng. Trường hợp không thống nhất được việc giải quyết hậu quả của việc đơn phương chấm dứt hợp đồng, các bên có thể yêu cầu Tòa án giải quyết. Bên cho thuê không có quyền chiếm giữ tài sản của bạn. Do bạn không nêu rõ hành vi của bên cho thuê, cho nên chúng tôi chỉ xin nêu ra quy định của Bộ luật Hình sự hiện hành về tội cưỡng đoạt tài sản để bạn tham khảo, đối chiếu và xác định hành vi của bên cho thuê, cụ thể:

“Điều 135. Tội cưỡng đoạt tài sản

1. Người nào đe doạ sẽ dùng vũ lực hoặc có thủ đoạn khác uy hiếp tinh thần người khác nhằm chiếm đoạt tài sản, thì bị phạt tù từ một năm đến năm năm.

…

5. Người phạm tội còn có thể bị phạt tiền từ mười triệu đồng đến một trăm triệu đồng, tịch thu một phần hoặc toàn bộ tài sản”.

Các văn bản liên quan:

Bộ luật 33/2005/QH11 Dân sự

Bộ luật 15/1999/QH10 Hình sự

Trả lời bởi: Nguyễn Thị Phương Liên – Vụ Các vấn đề chung về xây dựng pháp luật