GS.TSKH Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, một chuyên gia trong lĩnh vực quản lý thị trường bất động sản cho rằng: “Đi tới tận gốc rễ của vấn đề, việc không thiết lập được một hệ thống đăng ký bất động sản (ĐKBĐS) thống nhất làm cho thị trường thiếu công khai, minh bạch, tồn tại nhiều rủi ro pháp lý, làm khó cho người tham gia thị trường, đó là lỗi hệ thống”. Chúng tôi trân trọng giới thiệu bài viết của GS.TSKH Đặng Hùng Võ về vấn đề này

Để đánh giá về tính hiệu quả của một thị trường, người ta dùng các chỉ số để nói lên tình trạng của thị trường. Thị trường bất động sản cũng cần những chỉ số này.

Chỉ không công khai khi thủ tục quá phức tạp, chi phí quá lớn

Người ta thường dùng các loại chỉ số để đánh giá thị trường bất động sản, bao gồm: một là tổng giá trị sản xuất, kinh doanh về bất động sản trên tổng giá trị sản xuất của toàn xã  hội; hai là tổng vốn đầu tư bất động sản trên tổng vốn đầu tư của toàn xã hội; ba là tỷ lệ của giá bất động sản trên thị trường trên giá định theo lý thuyết từ khả năng sinh lợi của bất động sản; bốn là tỷ lệ của phần chi cho nhà ở trong thu nhập của người lao động trên giá thuê nhà ở trên thị trường, năm là tỷ lệ của các giao dịch ngầm trên tổng lượng giao dịch của thị trường; sáu là mức độ giao dịch thuận lợi khi thực hiện đăng ký giao dịch về bất động sản thể hiện số lượng thủ tục, số ngày thực hiện và lượng phí phải chi trả; bảy là tỷ lệ lượng đơn thư khiếu kiện về thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằng trên tổng số người bị thu hồi đất; tám là tổng chi phí đầu tư cho môi trường cảnh quan trên tổng đầu tư cho bất động sản.

Trong các chỉ số trên, chỉ số thứ  5 về lượng giao dịch ngầm trên tổng lượng giao dịch trên thị trường là chỉ số nói lên tính minh bạch và công khai của thị trường. Về tâm lý, người giao dịch bất động sản luôn luôn muốn công khai hoá để được pháp luật bảo hộ. Người ta chỉ không công khai giao dịch khi thủ tục quá phức tạp hoặc chi phí phải trả quá lớn (kể cả nộp thuế cho nhà nước). Như vậy, chỉ số thứ 5  này liên quan chặt chẽ đến chỉ số thứ 6 về số lượng thủ tục, số ngày thực hiện và lượng phí phải trả khi tham gia giao dịch trên thị trường bất động sản. Chỉ số thứ 6 này đã được ngân hàng thế giới sử dụng làm một trong các chỉ số chính để đánh giá về môi trường kinh doanh ở mỗi nước. Đây là một chỉ số quan trọng, thể hiện công cụ hành chính tác động qua hệ thống đăng ký bất động sản để quản lý thị trường có hiệu quả hay không?

Hệ thống đăng ký bất động sản – Công cụ quản lý thị trường

Lúc ban đầu, hệ thống ĐKBĐS là hệ thống hành chính của nhà nước, thực hiện đăng ký khi quyền đối với bất động sản bắt đầu thuộc về một người nào đó phù hợp với pháp luật để quyền đó được pháp luật bảo hộ. Như vậy, hệ thống đăng ký ở đây đóng vai trò đăng ký pháp lý về quyền đối với bất động sản trong quá trình phát triển hệ thống đăng ký bất động sản được chuyển dần từ hệ thống hành chính của nhà nước sang hệ thống dân sự theo xu hướng xã hội hoá một số công việc hành chính mà nhà nước không cần thiết phải nắm giữ. Cũng trong quá trình phát triển đó, hệ thống đăng ký pháp lý được chuyển dần thành hệ thống đăng ký đa mục tiêu, với nghĩa tạo thành một hệ thống thông tin đầy đủ, chính xác, kịp thời về bất động sản, không chỉ bao gồm nội dung pháp lý, mà bao gồm cả nội dung về tự nhiên (vị trí, hình dạng, kích thước) của thửa đất và tài sản gắn liền thể hiện trên bản đồ địa chính ); quy hoạch (mục đích sử dụng hiện trạng và quy hoạch sử dụng trong tương lai); về tài chính (giá đất và biến động của đất theo thời gian, thuế đất, lợi ích từ sử dụng bất động sản). Đến nay, quá trình phát triển nói trên của hệ thống đăng ký đã được thể hiện cụ thể ở những nước công nghiệp phát triển, hệ thống thông tin bất động sản được sử dụng để đăng ký pháp lý về bất động sản đồng thời đóng vai trò công cụ để thực hiện quản lý thị trường bất động sản bằng pháp luật (sự phù hợp pháp luật trong sử dụng đất và việc thực hiện các quyền của người có bất động sản), quy hoạch (xây dựng quy hoạch và giám sát việc thực hiện quy hoạch), và tài chính (định giá bất động sản và thu nhập thuế tài sản, thuế chuyển quyền), ngoài ra hệ thống này còn được sử dụng như một hạ tầng thông tin xã hội để phục vụ quản lý các hoạt động khác có liên quan đến bất động sản như số nhà, nhân khẩu, điện thoại, truyền hình cáp, điện dân dụng, cấp nước v.v…

Xây dựng hệ thống ĐKBĐS thống nhất – Một bước đi khó nhọc

Luật đất đai 1993 đã quy định về hệ thống đăng ký đất đai thống nhất trên cơ sở kết quả của dự án VIE/91/004 nghiên cứu khả thi về xây dựng hệ thống quản lý đất đai hiện đại cho Việt Nam do UNDP tài trợ. Tưởng rằng hệ thống này sẽ được sử dụng làm cơ sở để tiếp tục đăng ký đối với tài sản gắn liền với đất và sẽ được đầu tư trên đất như một lẽ tự nhiên, giản dị và đúng. Nhưng thực tế, sau vài tháng triển khai Luật Đất đai này, Nghị định số 60/NĐ-CP ngày 5/7/1994 về quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất tại đô thị đã quy định tách riêng một hệ thống đăng ký cho đất ở, nhà ở tại đô thị. Thế là tại tất cả các thành phố trực thuộc trung ương đã phải xoay lại tổ chức bằng cách nhập Sở Địa chính với Sở Nhà đất thành Sở Địa chính – Nhà đất, nhiều tỉnh có đô thị lớn đã giao chức năng quản lý nhà ở cho Sở địa chính. Như vậy, các địa phương đã phải thay đổi tổ chức để thống nhất hệ thống đăng ký, triển khai thực tế cũng tạm ổn.

Luật Đất đai 2003 được Quốc hội thông qua cũng đã thiết kế một hệ thống đăng ký bất động sản thống nhất trên cơ sở hệ thống đất đai thống nhất, và việc đăng ký tài sản gắn liền với đất sẽ được thực hiện theo Luật Đăng ký bất động sản (lúc đó nhiều ý kiến cho rằng luật đất đai không được quy định về tài sản gắn liền). Thế rồi, hơn một năm sau ngày Luật đất đai có hiệu lực thi hành Nghị định số 95/2005/NĐ-CP ngày 15/7/2005 về việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu công trình xây dựng là quy định tách riêng một hệ thống đăng ký công trình xây dựng gắn liền với đất. Trong năm 2005, Dự án Luật Nhà ở và Dự án Luật đăng ký bất động sản được Quốc hội xem xét. Luật Nhà ở được Quốc hội thông qua ngày 29/11/2005 và Luật đăng ký bất động sản bị dừng lại. Luật Nhà ở đã quy định xây dựng hệ thống đăng ký riêng cho đất có nhà ở. Về mặt pháp luật, Luật Nhà ở và Luật đất đai có xung đột: theo Luật Đất đai thì đăng ký đất đai là bắt buộc để Nhà nước xác định tính pháp lý của ranh giới thửa đất – đó là ranh giới của phạm vi sử dụng. Theo Luật Nhà ở thì đăng ký đất đai có nhà ở là “ôtuỳtâm” của chủ nhà, ranh giới thửa đất cũng không cần ai xác định.

Quốc hội đã quyết định về một hệ thống ĐKBĐS thống nhất

Tại kỳ  họp tháng 11/2007, Quốc hội khoá XII đã thông qua Nghị quyết số 07/2007/QH12 ngày 12/11/2007 về kế hoạch phát triển kinh tế – xã hội năm 2008, trong đó có nội dung rất cụ thể: “Rà soát, sửa đổi những vướng mắc trong Luật Đất đai, Luật Nhà ở và các luật có liên quan đến cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất… Thống nhất cấp một loại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cùng với quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên cơ sở Luật đất đai, giao cho một cơ quan đầu mối thực hiện; đơn giản hoá hồ sơ, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; phấn đấu đến năm 2010 cơ bản hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với tất cả các loại đất trên phạm vi toàn quốc”.

Quyết định của Quốc hội về vấn đề này như một kết thúc lạc quan để chấm dứt bước đi nhọc nhằn tới một hệ thống đăng ký bất động sản thống nhất. Chính phủ đã thực hiện nghiêm Nghị quyết này, Bộ Tư pháp đã xây dựng dự án Luật đăng ký bất động sản thống nhất để Chính phủ trình Quốc hội. Dự án Luật này đã sửa được những vướng mắc nằm giữa Luật Đất đai và Luật Nhà ở. Đến nay, dự thảo Luật Đăng ký bất động sản rất rõ ràng, trong sáng, phù hợp với lý luận và thực tiễn về quản lý thị trường bất động sản, giải quyết được những bất cập trong thực tiễn triển khai gần 15 năm qua ở nước ta. Mọi vướng mắc như đã để lại sau lưng. Còn gì vướng mắc phía trước chỉ có thể là một nghịch lý./.

GS.TSKH Đặng Hùng Võ

GS. TSKH Đặng Hùng Võ:  Ai cũng thấy phiền nhiễu khi tách riêng hai hệ thống đăng ký cho đất không có nhà ở và đất có nhà ở. Thứ nhất, chủ nhà cứ phải thay giấy chứng nhận liên tục khi nay dùng nhà để ở, mai dùng nhà để làm cửa hàng, ngày kia lại để ở hay  như làm xong nhà ở trên đất được giao chưa có nhà ở cũng phải thay đổi giấy. Đổi giấy nhiều lần như thế tốn kém lắm! Thứ hai, hầu hết đất có nhà ở tại nông thôn  thường gắn với vườn ao, đất có nhà ở tại đô thị thường gắn với đất dịch vụ thương mại, vậy đất sử dụng đa mục đích như thế thì đăng ký ở hệ thống nào hay phải đăng ký ở cả hai hệ thống v.v… Kể tiếp tục thì còn nhiều bất cập khác nữa.