Theo bản án phúc thẩm bà Loan và ông Sơn có nghĩa vụ trả cho bà Thúy số tiền là 130.000.000 đồng. Theo yêu cầu của cơ quan thi hành án, bà Thúy liên hệ Văn phòng đăng ký đất đai của huyện được nơi đây xác nhận bà Loan và ông Sơn đang đứng tên diện tích đất ở là 200m2(đã có sổ đỏ). Sau đó Chấp hành viên mời vợ chồng họ đến thì họ cho biết diện tích đất này họ đã làm thủ tục công chứng chuyển nhượng cho người khác (trước khi có bản án), nhưng do đất bị thu hồi 30m2 để làm đường nên chưa sang tên; qua đó hiện nay diện tích đất này vợ chồng ông Sơn vẫn đứng tên.
1. Vậy, Chấp hành viên có quyền kê biên diện tích đất này để thi hành án cho bà Thúy không?
2. Vợ chồng ông Sơn được mách nước, nên đã làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất (đã công chứng), nhưng chưa sang tên cho người mua; mục đích là tẩu tán tài sản. Vậy, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có công chứng, nhưng chưa đăng ký sang tên, chưa nộp thuế dẫn đến người mua chưa có sổ đỏ thì Chấp hành viên có quyền kê biên, phát mãi tài sản này không? Hợp đồng này có giá trị pháp lý không? Theo Luật Đất đai thì thời điểm nào hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mới hoàn thành và được công nhận?
Gửi bởi: Võ Thắng
Trả lời có tính chất tham khảo
Nội dung bạn hỏi, chúng tôi có ý kiến trao đổi như sau:
1. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất và hiệu lực pháp luật
Theo quy định tại Khoản 2 Điều 188 Luật Đất đai 2013 thì việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản và phải được công chứng theo quy định của Bộ luật Dân sự 2005, Luật Công chứng 2014. Do vậy, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính và người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất được công nhận quyền sử dụng đất kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được công chứng nhưng việc chuyển nhượng chưa đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai thì chưa có hiệu lực pháp luật.
2. Vấn đề kê biên quyền sử dụng đất chuyển nhượng trước khi có bản án
Trong thi hành án dân sự, nếu tài sản của người phải thi hành án đã được chuyển nhượng hoàn thành cho người khác trước khi có bản án thì cơ quan thi hành án dân sự không kê biên, xử lý để thi hành án.
Tuy nhiên, có trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất trước khi có bản án nhưng đến thời điểm thi hành án thì vẫn chưa hoàn thành thủ tục theo chuyển nhượng theo quy định của pháp luật, vì thế về mặt pháp lý thì quyền sử dụng đất vẫn chưa được chuyển cho người nhận chuyển nhượng tương tự như trường hợp bạn nêu, bởi thế đây là một khó khăn đối với công tác thi hành án dân sự. Thực tiễn có nơi Chấp hành viên cơ quan thi hành án dân sự xác minh cho thấy tại thời điểm thi hành án (tức là sau khi có bản án) giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên người phải thi hành án nên tiến hành kê biên để đảm bảo thi hành án, nếu có tranh chấp về quyền sử dụng đất đó thì hướng dẫn cho người tranh chấp khởi kiện đề nghị Tòa án giải quyết tranh chấp hoặc xác định quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản; trường hợp có căn cứ xác định giao dịch liên quan đến tài sản thi hành án nhằm trốn tránh nghĩa vụ thi hành án thì Chấp hành viên thông báo cho người được thi hành án để yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch đó vô hiệu hoặc yêu cầu cơ quan có thẩm quyền hủy giấy tờ liên quan đến giao dịch đó.
Do đó, trường hợp bạn nêu, nếu có căn cứ xác định mục đích của việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhằm né tránh và tẩu tán tài sản thi hành án, Chấp hành viên cần yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch đó vô hiệu hoặc yêu cầu cơ quan có thẩm quyền hủy giấy tờ liên quan đến giao dịch đó theo quy định tại khoản 2 Điều 75 Luật Thi hành án dân sự 2008 đã được sửa đổi, bổ sung năm 2014 để kê biên, xử lý quyền sử dụng đất đảm bảo thi hành án.
Các văn bản liên quan:
Bộ luật 33/2005/QH11 Dân sự
Luật 26/2008/QH12 Thi hành án dân sự
Luật 45/2013/QH13 Đất đai
Trả lời bởi: Lê Anh Tuấn – Tổng cục Thi hành án dân sự
Tham khảo thêm:
Để được tư vấn hướng dẫn trực tiếp cho tất cả các vướng mắc, đưa ra lời khuyên pháp lý an toàn nhất, quý khách vui lòng liên hệ Luật sư - Tư vấn pháp luật qua điện thoại 24/7 (Miễn phí) số: 1900.0191 để gặp Luật sư, Chuyên viên tư vấn pháp luật.
