Có được đòi lại đất thiếu so với giấy tờ hợp pháp không?

Câu hỏi của khách hàng: Có được đòi lại đất thiếu so với giấy tờ hợp pháp không?

Cho mình xin ý kiến mọi người về vấn đề này nhe!
Nhà mình có một miếng đất 150m2, nhưng sau khi đo đạc thì thiếu trên 20m. Và 20m đó bà chủ đất đã bán trước cho nhà bên cạnh làm đường đi mấy năm, giấy tờ tay.
Mình về sau nên tin tưởng mua trên sổ đỏ thôi, mình cũng trả tiền trên từng m. Sau này mới biết bà chủ đất bán 2 lần. Vậy xin cho hỏi mình được đòi lại số đất thiếu đó hợp pháp không? Cám ơn mọi người!

Luật sư Tư vấn Bộ luật dân sự – Gọi 1900.0191

Dựa trên thông tin được cung cấp và căn cứ vào các quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành, các cam kết, thỏa thuận quốc tế được ký kết nhân danh Nhà nước, Chính phủ Việt Nam.

1./ Thời điểm tư vấn: 04/01/2019

2./ Cơ sở Pháp Luật điều chỉnh vấn đề Quyền đòi lại quyền sử dụng đất theo hợp đồng chuyển nhượng

• Bộ luật Dân sự 2015
• Luật Đất đai 2013
• Bộ luật hình sự năm 2015 (được sửa đổi, bổ sung năm 2017)

3./ Luật sư trả lời Có được đòi lại đất thiếu so với giấy tờ hợp pháp không?

Trong trường hợp một phần diện tích đất được bán hai lần cho hai đối tượng khác nhau. Để xác định chủ thể nào mới là đối tượng có quyền sử dụng phần đất trên, bạn cần xác định giá trị của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng phần đất trên trong hai lần chuyển nhượng.

Do bạn không đưa ra thời điểm cụ thể mà hai bên xác lập hợp đồng chuyển nhượng, nên, tôi sẽ áp dụng pháp luật hiện hành để giải quyết vấn đề của bạn.

Đầu tiên, với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Căn cứ điểm a Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng, chứng thực (trừ trường hợp kinh doanh bất động sản-tức là hợp đồng chuyển  nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên). Trong trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không được công chứng/chứng thực theo quy định của pháp luật thì đây sẽ là một căn cứ để hợp đồng chuyển nhượng vô hiệu- Điều 129 Bộ luật dân sự.

Tuy nhiên, việc hợp đồng chuyển nhượng không được công chứng, chứng thực không phải luôn luôn khiến hợp đồng vô hiệu. Theo quy định tại Khoản 2 Điều 129 Bộ luật dân sự thì giao dịch dân sự nói chung (hay hợp đồng dân sự nói riêng) đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.

Xét về mặt hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng đầu tiên (chuyển nhượng quyền sử dụng phần đất đang được dùng làm lối đi).

+Trong trường hợp hợp đồng chuyển nhượng này có hiệu lực. Người mua đầu tiên được xác định là chủ sử dụng đất hợp pháp của phần đất đi trên, người chủ đất đã bán cho bạn không có quyền bán quyền sử dụng phần đất đó nữa. Và do vậy, hợp đồng chuyển nhượng thứ hai (tức là hợp đồng chuyển nhượng giữa bạn và chủ đất trên sổ đỏ) sẽ bị vô hiệu do không đáp ứng đủ các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự (Điều 117 Bộ luật dân sự). Khi đó, bạn không được xác định là chủ sử dụng đất hợp pháp đối với phần đất này. Tuy nhiên, bạn có quyền yêu cầu bên bán đất trả lại số tiền mua quyền sử dụng phần đất 20 mét vuông trên.

+Trong trường hợp hợp đồng chuyển nhượng trên không có hiệu lực (tức bị Tòa án tuyên vô hiệu theo quy định của pháp luật) thì tại thời điểm chủ đất bán quyền sử dụng đất cho bạn, người này vẫn là chủ sử dụng đất và có quyền bán quyền sử dụng cả phần đất 20 mét vuông. Nói cách khác, hợp đồng chuyển nhượng giữa bạn và chủ đất có hiệu lực pháp luật toàn bộ. Bạn được xác định là người sử dụng đất hợp pháp sau khi hoàn thành việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Khi đó, bạn có quyền yêu cầu bên đang sử dụng đất trả lại quyền sử dụng đất cho bạn.

Hai bên (bạn và người hiện đang sử dụng đất) có thể thỏa thuận với nhau về việc tiếp tục/chấm dứt việc cho người mua lần đầu sử dụng đất. Trong trường hợp không thỏa thuận được, một trong hai bên cần làm đơn yêu cầu hòa giải tại cơ sở (UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp) theo quy định tại Điều 202, Điều 203 Luật đất đai trước khi khởi kiện ra Tòa án nhân dân yêu cầu giải quyết theo thủ tục tố tụng dân sự. Bởi, việc tranh chấp đã được hòa giải tại cơ sở nhưng không thành là một trong những điều kiện để xác định thẩm quyền giải quyết tranh chấp của Tòa án.

Ngoài ra, theo những thông tin bạn cung cấp, gia đình bạn xác lập, thực hiện hợp đồng chuyển nhượng này là trên sự tin tưởng những thông tin mà chủ đất cung cấp và nội dung trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ). Gia đình bạn hoàn toàn không biết về việc trước đó bà chủ đất đã bán quyền sử dụng đất đối với 20 mét vuông trên cho nhà bên cạnh. Nói cách khác, việc bà chủ đất kia bán quyền sử dụng mảnh đất với diện tích 150m² cho gia đình bạn mà không thông báo hay nói gì về việc trước đó đã bán 20 mét vuông cho nhà bên cạnh được xem là hành vi lừa dối. Bởi lẽ, thông tin này là thông tin bà chủ đất có nghĩa vụ phải thông báo cho gia đình bạn, hơn nữa gia đình bạn không biết và cần phải biết. Nên, việc bà chủ đất không chịu trả lại số tiền gia đình bạn đã dùng để mua quyền sử dụng 20 mét vuông đất có thể coi là hành vi lừa đảo chiếm đoạt tài sản của người khác theo quy định của pháp luật hình sự (Điều 174 Bộ luật Hình sự).

Như vậy, trong trường hợp của bạn, bạn cần xác định lại giá trị của hợp đồng chuyển nhượng giữa chủ đất và bạn đối với phần đất 20 mét vuông trên. Nếu, việc chuyển nhượng này là hợp pháp, bạn được xác định là chủ sử dụng đất hợp pháp và bạn sẽ có quyền yêu cầu bên đang sử dụng đất trả lại phần đất này cho bạn sử dụng. Trường hợp ngược lại, bạn có quyền yêu cầu bên đã bán đất cho bạn trả lại phần tiền tương ứng mà bạn bỏ ra để mua quyền sử dụng 20 mét vuông đất trên.

Với những tư vấn trên, Công ty Luật LVN mong rằng đã có thể giải đáp được nhu cầu của quý khách, nếu quý khách vẫn còn chưa rõ hoặc có thông tin mới với trường hợp này, quý khách có thể liên hệ Bộ phận Tư vấn pháp luật Miễn phí số: 1900.0191 để được Luật sư hỗ trợ ngay lập tức.