Những khó khăn, vướng mắc trong quá trình giải quyết tranh chấp đất đai liên quan đến chữ “hộ” trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Những khó khăn, vướng mắc trong quá trình giải quyết tranh chấp đất đai liên quan đến chữ “hộ” trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Chữ “hộ” trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có từ thời bao cấp, nguồn gốc là do thực hiện chính sách nhường cơm xẻ áo, giao đất theo bình quân nhân khẩu, cụ thể là trong hộ khẩu có bao nhiêu người từ 15 tuổi trở lên thì được giao đất. Từ đó, người có hộ khẩu thường được hiểu là thành viên của hộ gia đình, nhận thức này vẫn còn tồn tại cho đến nay. Do đó, trong quá trình cấp giấy chứng nhận, việc ghi tên người sử dụng đất trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho hộ trên thực tế không thống nhất, có nhiều vướng mắc.

Trong khi đó, các giao dịch dân sự liên quan đến giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho hộ gia đình vẫn xảy ra nhiều. Các văn bản pháp luật về hộ gia đình thì chưa quy định rõ ràng nên khi xảy ra tranh chấp việc giải quyết gặp rất nhiều khó khăn không chỉ cho người dân mà cả cơ quan tiến hành tố tụng. Theo quy định của điều 106, Điều 107 và Điều 109 Bộ luật dân sự năm 2005, hộ gia đình được hiểu là: 

“hộ gia đình gồm các thành viên có tài sản chung, cùng đóng góp công sức để hoạt động kinh tế chung trong sản xuất nông, lâm, ngư nghiệp hoặc một số lĩnh vực sản xuất, kinh doanh khác do pháp luật quy định. Hộ gia đình là chủ thể tham gia giao dịch dân sự; Tài sản chung của hộ gia đình gồm quyền sử dụng đất, tài sản do các thành viên cùng nhau tạo lập…; “Việc định đoạt tài sản là tư liệu sản xuất, tài sản chung có giá trị lớn của hộ gia đình phải được các thành viên từ 15 tuổi trở lên đồng ý”.

Tuy nhiên, tại khoản 3 điều 43 Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật Đất đai lại quy định: “a. Trường hợp hộ gia đình sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất là tài sản chung của cả vợ và chồng thì ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng; trường hợp hộ gia đình đề nghị chỉ ghi họ, tên vợ hoặc họ, tên chồng thì phải có văn bản thoả thuận của vợ và chồng có chứng thực của UBND xã, phường, thị trấn.

b. Trường hợp hộ gia đình sử dụng đất là tài sản chung của cả hộ gia đình không thuộc trường hợp quy định tại điểm a khoản này thì ghi họ, tên chủ hộ.”

Như vậy, có sự mâu thuẫn giữa các quy định hướng dẫn thi hành Luật đất đai năm 2003 với Bộ luật dân sự năm 2005. Theo quy định hướng dẫn thi hành Luật đất đai năm 2003 nêu trên thì cá nhân chủ hộ giao dịch tài sản là quyền sử dụng đất của hộ gia đình phải có được sự đồng ý của các thành viên trong hộ nếu không giao dịch đó sẽ vô hiệu; còn Bộ luật dân sự quy định người đại diện hộ gia đình xác lập giao dịch vì lợi ích chung của hộ làm phát sinh quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình. Trong trường hợp vì lợi ích chung của các thành viên trong hộ chủ hộ đã đứng ra xác lập giao dịch nhưng có thành viên không đồng ý xảy tranh chấp yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch vô hiệu. Với quy định không thống nhất, các cơ quan pháp luật lúng túng không biết nên giải quyết như thế nào, trong trường hợp này có 02 quan điểm:

* Quan điểm thứ nhất:

Nên áp dụng quy định của Bộ luật dân sự. Bởi vì, Bộ luật dân sự là luật chung điều chỉnh tất cả các giao dịch dân sự phát sinh trong xã hội. Mặc khác, giao dịch dân sự do chủ hộ đại diện xác lập vì mục đích chung cho hộ không vì mục đích cá nhân nếu hầu hết các thành viên trong hộ đều thống nhất, chỉ có một vài thành viên không thống nhất vì lợi ích cá nhân của họ không phải vì lợi ích của hộ nên không được chấp nhận. Trường hợp này vẫn công nhận hiệu lực pháp lý của giao dịch dân sự theo quy định của BLDS.

* Quan điểm thứ hai:

Nên áp dụng quy định của Hướng dẫn thi hành Luật Đất đai để tuyên bố giao dịch trên là vô hiệu là hoàn toàn hợp lý. Bởi vì, đây là tài sản chung của cả hộ tất cả mọi người đều có quyền ngang nhau đối với phần tài sản sở hữu chung này. Nên tất cả các giao dịch liên quan đến tài sản trong hộ đều phải được các thành viên trong hộ đồng ý thì mới có giá trị pháp lý là hợp lý. Như vậy, mới bảo đảm được quyền và lợi ích của đương sự. Và trên thực tế, khi tài sản đặc biệt là quyền sử dụng đất tham gia bất kỳ giao dịch nào đều nhận được yêu cầu của các cơ quan chức năng phải có biên bản đồng ý của tất cả các thành viên trong hộ nếu không thì không xác lập được giao dịch. Với yêu cầu nêu trên, các cơ quan chức năng cũng chỉ căn cứ vào việc các thành viên trong hộ có đồng hay không để xác định giá trị pháp lý của giao dịch mà không xem xét đến giao dịch đó có vì lợi ích của hộ như Bộ luật dân sự quy định.

Chính những quy định vênh nhau giữa các luật mà mỗi cơ quan chức năng có những cách hiểu khác nhau gây khó khăn cho người dân và cả cơ quan tố tụng khi có tranh chấp xảy ra không biết giải quyết như thế nào cho hợp tình, hợp lý nhận được sự đồng thuận của người dân .

Một trong những vướng mắc lớn nhất hiện nay là giữa những quy định về hộ gia đình trong Bộ luật Dân sự và hộ gia đình trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chưa có sự đồng nhất. Trong khi, chưa có văn bản pháp luật nào quy định rõ căn cứ vào giấy tờ gì hoặc dựa vào tiêu chí nào để xác định chính xác số lượng thành viên trong một hộ sử dụng đất. Hầu hết, khi giải quyết các tranh chấp đất hiện nay Tòa án đều căn cứ vào sổ hộ khẩu, tuy nhiên sổ hộ khẩu gia đình chỉ sử dụng cho mục đích đăng ký để quản lý nhân khẩu thường trú của hộ gia đình. Ngoài ra, việc đăng ký hộ khẩu thường trú thường xuyên có biến động do cắt đi, tách hộ, nhập hộ, thậm chí không ít trường hợp nhập nhờ hộ khẩu.

Chưa kể thế nào là hộ gia đình? Xác định thành viên hộ là những ai? Thời điểm để coi là thành viên trong hộ quan hệ với tài sản của hộ như thế nào? có phải căn cứ vào sổ hộ khẩu để xác định thành viên? Nhiều trường hợp khi con cháu, họ hàng nhập khẩu nhờ vào gia đình để đi học, đi làm. Khi có giao dịch hợp đồng lại phát sinh nhiều sự kiện pháp lý ngoài mong muốn của chủ hộ. Nếu xảy ra tranh chấp giải quyết như thế nào? Do pháp luật quy định chưa rõ nên dẫn đến nhiều vướng mắc.

Điển hình: Anh K và chị T kết hôn năm 1996. Sau khi kết hôn, vợ, chồng anh, chị sống cùng gia đình chồng. Đến năm 2006, gia đình chồng cho vợ chồng anh, chị ra ở riêng nên tất cả các thành viên trong gia đình chồng (căn cứ vào sổ hộ khẩu năm 2006) đã làm hợp đồng tặng cho phần đất nông nghiệp có diện tích 2.2718m² cho vợ chồng anh K, nhưng khi đăng ký quyền sử dụng đất lại cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ, anh K đại diện hộ đứng tên. Do hoàn cảnh khó khăn tại thời điểm đó anh K và chị T chưa cất nhà riêng cũng chưa tách hộ khẩu.

Đến đầu năm 2007, anh chị tách hộ khẩu ra ở riêng, từ đó anh, chị là người trực tiếp canh tác phần đất 2.2718m². Đến năm 2012, do mâu thuẩn trong đời sống vợ chồng nên anh, chị làm đơn yêu cầu xin ly hôn, chia tài sản chung. Khi giải quyết vụ án Tòa án nhân dân huyện L đã căn cứ vào sổ hộ khẩu hiện tại của anh K, chị T để giải quyết yêu cầu chia tài sản chung. Nhưng đến phiên xử phúc thẩm thì Tòa án cấp phúc thẩm căn cứ vào sổ hộ khẩu lúc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ hộ khẩu năm 2006) để xác định thành viên trong hộ và hủy bản án sơ thẩm do không đưa đầy đủ người tham gia tố tụng.

Xét thấy, trường hợp này người đứng tên trong GCNQSDĐ khi được cấp giấy có cùng hộ khẩu với ông bà, cha, mẹ, anh, chị mà chính những người trong hộ đồng ý tặng cho đất cho người này nay người đó lại có hộ khẩu mới với các thành viên hoàn toàn mới. Việc Tòa án phúc thẩm căn cứ vào sổ hộ khẩu tại thời điểm cấp giấy chứng nhận QSD đất cho anh K để xác định các thành viên trong hộ lại xảy ra trường hợp các thành viên trong sổ hộ khẩu hiện tại của vợ, chồng anh K lại không có quyền sử dụng đối với thửa đất đó.

Mặt khác, một điều ngược lý là chính các thành viên trong hộ tại thời điểm cấp giấy chứng nhận QSD đất cho anh K lại là những người đồng ý ký tên vào bản hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất nên họ đã không còn quyền định đoạt phần diện tích đất mà họ tặng cho nếu xác định họ vẫn còn nằm trong hộ và đưa tham gia tố tụng vậy hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất ban đầu không còn ý nghĩa và giá trị pháp lý của nó. Giả sử nếu tại thời điểm năm 2011, anh K và chị T muốn chuyển nhượng phần đất này cho người khác thì các cơ quan chức năng cũng chỉ căn cứ vào giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sổ hộ khẩu hiện tại của anh chị để xác định thành viên trong hộ, không một cơ quan chức năng nào lại căn cứ vào sổ hộ khẩu tại thời điểm cấp giấy để làm căn cứ thực hiện giao dịch dân sự.

Nếu cho rằng tại thời điểm làm giấy do đồng ý đứng tên hộ, anh K và chị T không khiếu nại coi như đã chấp nhận nhập phần đất được tặng cho vào phần tài sản chung của hộ cũng không đúng. Bởi vì, việc đất cấp cho hộ không phải là ý chí của người được cấp đất, người dân do không có đầy đủ kiến thức pháp luật nên khi được cấp chủ quyền họ cứ đinh ninh là đất đã thuộc quyền của mình và giữ giấy chủ quyền, không biết việc cấp giấy cho hộ sẽ ảnh hưởng đến quyền lợi của mình thì làm sao mà khiếu nại? Trong trường hợp này lỗi thuộc về các cơ chức năng, người dân phải chịu thiệt thòi là không hợp lý.

Như vậy, nếu căn cứ vào sổ hộ khẩu tại thời điểm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho anh K để xác định thành viên trong hộ để đưa tham gia tố tụng còn các thành viên trong hộ khẩu hiện tại của anh K và chị T phải giải quyết như thế nào? họ không có bất cứ quyền gì đối với tài sản của mình hay sao? Nếu xác định đó là tài sản chung của hộ vậy việc phân chia như thế nào ai được chia và ai không được chia? Theo quy định tại Điều 108 BLDS năm 2005 “….. tài sản chung của hộ do các thành viên đóng góp, cùng tạo lập nên hoặc được tặng cho chung…”.

Việc căn cứ vào sổ hộ khẩu tại thời điểm cấp giấy cho anh K để xác định thành viên hộ cũng không đúng với quy định tại Điều 106, 108 BLDS. Bởi vì, từ khi được cấp giấy cho đến khi anh K và chị T ly hôn phần đất nêu trên là do anh, chị quản lý sử dụng, trực tiếp canh tác cải tạo đất những thành viên trong hộ khẩu tại thời điểm được cấp giấy chứng nhận không quản lý, sử dụng đất, không đóng góp công sức, cũng không sống chung nhà, cùng hộ khẩu với anh K và chị T. Việc căn cứ vào sổ hộ khẩu tại thời điểm cấp giấy cho anh K để xác định thành viên hộ trong trường hợp này có thực sự là hợp tình và lý hay chưa, có đảm bảo được quyền, lợi của các đương sự hay không?

Nếu xác định thành viên trong hộ theo sổ hộ khẩu tại thời điểm cấp giấy chứng nhận QSD đất cho hộ anh k thì phần đất là tài sản chung của vợ chồng anh K bấy lâu nay lại trở thành tài sản chung của cả hộ gia đình gồm cha, mẹ, anh, chị (theo sổ hộ khẩu năm 2006), đáng lẻ ra anh K và chị T được hưởng là ½ giá trị tài sản nay lại phải chia 5 xẻ 7. Trong trường hợp này cơ quan tố tụng căn cứ vào sổ hộ khẩu tại thời điểm cấp giấy cho hộ anh K khi quyết án có dập khuôn quá không?

Chính vì, hiện nay chưa có quy định rõ dựa vào căn cứ nào để xác định thành viên trong hộ nên trên cùng một giấy chứng nhận QSD đất nhưng lại có cách hiểu khác nhau về việc xác định thành viên trong hộ ngay cả các cơ quan tố tụng cấp trên và cấp dưới cũng hiểu không thống nhất với nhau. Trong trường hợp này, việc xử án mang tính chất quan điểm chưa sát với thực tế và chưa đảm bảo được quyền lợi cho các đương sự. Ngay cả các cơ quan tố tụng địa phương khi giải quyết đối với loại tranh chấp này rất phập phồng lo sợ việc giải quyết án của mình không đúng với các quy định của pháp luật dẫn đến án bị sửa, hủy.

Một thực tế hiện nay là nếu đất cấp cho “hộ” xảy ra tranh chấp để tránh trường hợp bị hủy án do không đưa đầy đủ người tham gia tố tụng các cơ quan pháp luật thường có xu hướng đưa tất cả những người có liên quan đến đất tranh chấp vào tham gia tố tụng mà cũng không cần biết họ có quyền hay nghĩa vụ gì đối với phần đất tranh chấp hay không. Có những trường hợp không cần thiết vẫn đưa tham gia tố tụng dẫn đến khiếu kiện đông người làm cho việc giải quyết án rất khó khăn, phức tạp nhiều vụ án kéo dài nhiều năm liền không thể giải quyết được, đương sự đi khiếu nại ảnh hưởng đến an ninh trật tự địa phương. Do bất cập trong quy định cũng như cách hiểu về đất cấp cho “hộ” cơ quan pháp luật gặp rất nhiều vướng mắc, khó khăn trong quá trình giải quyết án.

Ngoài ra, một khó khăn rất lớn khi người đứng tên trong hộ sử dụng đất đã chết hoặc sổ hộ khẩu đã được đổi lại nhiều lần và hiện nay tên người đó không còn tên trong bất kỳ sổ hộ khẩu nào. Nếu trước khi chết, người đó còn độc thân, có tên một mình trong sổ hộ khẩu thì việc xác định người thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật không gặp khó khăn gì. Nhưng, nếu sổ hộ khẩu của người đó có tên nhiều người khác thì sẽ rất khó để xác định được chính xác khối tài sản mà người đó để lại. Sổ hộ khẩu gia đình không phải bất biến mà luôn biến động do quá trình tách, nhập, sinh tử. Do đó, không thể đồng nhất giữa hộ gia đình trong sổ hộ khẩu với hộ sử dụng đất được.

Một vấn đề nữa là hiện nay, khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chính quyền địa phương vẫn theo nếp cũ khi cấp cho hộ gia đình đều ghi rất chung chung mà không tính đến những hậu quả khi hộ gia đình ấy đưa quyền sử dụng đất vào các giao dịch.

Sự bất cập và có phần chồng chéo do quy định của pháp luật chưa thật đầy đủ, thống nhất cộng với nhận thức chưa rõ về quyền, nghĩa vụ cá nhân đối với tài sản trong khái niệm hộ gia đình đã dẫn đến trình trạng nêu trên. Để khắc phục những khó khăn, bất cập do quy định pháp luật về đất cấp cho “hộ” như hiện nay các cơ quan ban ngành chức năng cần phối hợp với nhau để tháp gỡ những vướng mắc trong thực tiễn thi hành các quy định trên. Cần phải tổ chức một cách khoa học quy trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ, cá nhân, cộng đồng dân cư…, cụ thể:

Trước hết, cần thiết phải đính chính bổ sung chủ sử dụng đất từ hộ gia đình sang các cá nhân là thành viên, tức là ghi đủ tên các thành viên của hộ hoặc một hay một số cá nhân khi có căn cứ chứng minh nguồn gốc đất đó do cá nhân chuyển nhượng, được chia tách hoặc do thừa kế, tặng cho riêng.

Thứ hai, những giấy chứng nhận đang trong quá trình xét, cấp thì chỉ cấp GCNQSDĐ cho hộ gia đình khi các thành viên trong hộ sử dụng đất cùng làm đơn đề nghị cấp GCNQSDĐ cho hộ, có xác nhận của UBND xã, đó sẽ là căn cứ xác thực để người dân có thể thực hiện các quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất và cơ quan tố tụng cũng như các các cơ quan, tổ chức hữu quan có thể xác định chính xác số lượng thành viên trong hộ sử dụng đất khi tham gia giao dịch.

Thứ ba, trường hợp đất đã cấp cho hộ gia đình mà một trong các thành viên trong hộ muốn tách ra một thửa riêng bằng văn bản thỏa thuận phân chia quyền sử dụng đất thì diện tích đất còn lại phải xác định rõ thuộc quyền sử dụng của những cá nhân nào trong các thành viên còn lại trong hộ. Đối với đất cấp trong thời kỳ hôn nhân thuộc sở hữu chung của vợ, chồng thì cần ghi đầy đủ tên vợ và chồng vào giấy chứng nhận.

Về phía các cơ quan tố tụng đề nghị các ngành Trung ương sớm có hướng dẫn để kịp thời tháo gở vướng mắc, khó khăn về việc áp dụng pháp luật đối với tranh chấp quyền sử dụng đất liên quan đến đất cấp cho “hộ” để các địa phương có cách hiểu thông nhất nhằm đảm bảo việc giải quyết án chính xác, nhanh chóng, tránh việc hủy án liên quan đến xác định thành viên trong hộ phải xử đi, xử lại nhiều lần gây phiền hà cho người dân.

Nguyễn Thị Xuân Ngọc – Kiểm sát viên – Viện KSND huyện Cai Lậy, tỉnh Tiền Giang

Tham khảo thêm các bài viết:

• Trường hợp nào không cần giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vẫn được phép giao dịch đất đai
• Đơn xin trích lục giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
• Quy định về tài sản chung và phân chia tài sản chung của hộ gia đình hình thành từ hôn nhân thực tế
• Hợp đồng do người chưa thành niên xác lập vô hiệu như thế nào
• Mẫu Đơn xin giao đất để làm nhà ở – hộ gia đình
• Bình luận về chế định hộ gia đình trong Bộ luật Dân sự