Quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất là những tài sản vô giá, là đối tượng mà các nền pháp luật luôn hướng đến để bảo vệ, điều chỉnh các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất theo những cách thức nhất định để các giao dịch này diễn ra trong một hành lang pháp lý an toàn, tạo sự thông thoáng trong các giao dịch dân sự cũng như bảo vệ được các chủ thể liên quan khi có các tranh chấp phát sinh.

Qua nghiên cứu các tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất xảy ra trên địa bàn tỉnh Tiền Giang trong 03 năm từ 2011 đến 2013, tác giả nhận thấy các tranh chấp này diễn ra ngày càng phức tạp và chiếm số lượng lớn trong các tranh chấp mà Tòa án đã thụ lý. Hầu hết các tranh chấp xảy ra thường liên quan đến nguồn gốc hình thành tài sản, các mâu thuẫn lâu dài trong nội bộ gia đình, những người xung quanh, các tranh chấp này diễn ra lâu dài, công tác xác minh, thu thập nguồn gốc tài sản gặp nhiều khó khăn, chính sách giải quyết tranh chấp đất đai cũng có nhiều thay đổi qua các thời kỳ.

Trong quá trình thực hiện, Tòa án nhân dân tối cao và Viện kiểm sát nhân dân tối cao đã ban hành nhiều văn bản hướng dẫn nghiệp vụ kịp thời để các cơ quan tư pháp vận dụng giải quyết tranh chấp kịp thời, đầy đủ và đúng quy định của pháp luật. Từ đó, Tòa án đã thực hiện tốt các quy định của pháp luật trong công tác thụ lý, giải quyết các tranh chấp dân sự liên quan đến quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Viện kiểm sát đã thực hiện tốt chức năng kiểm sát việc tuân theo pháp luật của Tòa án, kiểm sát viên nghiên cứu chặt chẽ nội dung vụ án, đề xuất quan điểm giải quyết vụ án, chú trọng phát hiện các vi phạm của Tòa án làm căn cứ để kiến nghị, kháng nghị, khắc phục vi phạm theo quy định của pháp luật. Các vi phạm sau khi ban hành kiến nghị đều được Tòa án và các cơ quan hữu quan ban hành văn bản chỉ đạo yêu cầu khắc phục vi phạm và gửi đến Viện kiểm sát đúng theo quy định.

Công tác phối kết hợp giữa Tòa án và Viện kiểm sát từng bước được hoàn thiện, các quy định về chuyển hồ sơ để Viện kiểm sát tham gia phiên tòa được thực hiện đúng theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự và các văn bản hướng dẫn liên quan. Từ đó, việc tham gia phiên tòa và thực hiện chức năng của ngành ngày càng tốt hơn.

Bên cạnh kết quả đạt được thì các cơ quan tư pháp vẫn còn một số khó khăn nhất định, đó là: các tranh chấp về nhà đất rất phức tạp và đa dạng, mỗi vụ án đều có những đặc điểm riêng, việc áp dụng các quy định của pháp luật để giải quyết là tương đối khó khăn. Trong khi đó những văn bản hướng dẫn giải quyết các tranh chấp liên quan đến nhà, đất hiện tại chưa đi sâu hướng dẫn giải quyết đối với từng loại tranh chấp cụ thể.

Các tranh chấp về quyền sử hữu nhà, quyền sử dụng đất thường diễn biến trong thời gian dài, trong nội bộ gia đình, có tính chất ngày càng phức tạp, các thủ tục hòa giải ban đầu thường không đạt hiệu quả,….nên các đương sự khởi kiện đến Tòa án yêu cầu giải quyết ngày càng nhiều trong khi đó, số lượng thẩm phán còn ít nên việc thụ lý, giải quyết thường kéo dài, vi phạm thời hạn giải quyết.

Các tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sở hữu nhà gắn liền với quyền sử dụng đất thường khi giao kết hợp đồng các bên không tiến hành xác định hiện trạng; khi hợp đồng có công chứng, chứng thực, giá trị chuyển nhượng có nhiều thay đổi thì một bên có ý kéo dài việc thực hiện hoặc không thực hiện hợp đồng dẫn đến khiếu kiện yêu cầu tuyên bố hợp đồng vô hiệu để không thực hiện tiếp hợp đồng.

Những hạn chế, tồn tại nêu trên xuất phát từ các nguyên nhân sau:

– Về pháp luật: Bộ luật Dân sự và các văn bản liên quan còn khá nhiều mâu thuẫn khi hướng dẫn các tranh chấp về nhà ở, quyền sử dụng đất như quy định về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng; về thời hiệu khởi kiện tranh chấp thừa kế và tranh chấp tài sản chung; các quy định về quyền sử dụng đất hộ gia đình;… Các văn bản hướng dẫn giải quyết tranh chấp liên quan đến nhà, đất rất nhiều và không ổn định thường xuyên được sửa đổi, bổ sung. Bên cạnh đó có một số quy định của pháp luật về nhà ở, đất đai, thừa kế…có sự mâu thuẫn với nhau và còn quy định rất chung chung nên khi áp dụng trên thực tiễn rất khó khăn. Chính vì vậy, khi giải quyết cùng một vụ án lại có nhiều quan điểm khác nhau, gây khó khăn cho công tác kiểm sát giải quyết các vụ án dân sự liên quan đến nhà và đất.

– Công tác quản lý đất đai cũng còn nhiều bất cập, hồ sơ địa chính chưa được quan tâm đúng mức, chưa đầy đủ, không đủ cơ sở cho việc quản lý đất đai. Công tác quy hoạch sử dụng đất, việc chỉnh lý biến động đất đai không được theo dõi, cập nhật thường xuyên dẫn đến việc tham mưu, cung cấp thông tin không đầy đủ, thiếu chính xác trong việc giải quyết các tranh chấp về đất đai.

– Công tác quản lý thiếu chặt chẽ, còn nhiều sai sót của cơ quan nhà nước như đo đạc không chính xác diện tích, nhầm lẫn diện tích, số thửa, … đây là các sai sót dẫn đến các khiếu kiện, tranh chấp kéo dài, ảnh hưởng đến công tác giải quyết tranh chấp của Tòa án.

– Do tác động của quá trình đô thị hóa và vận hành nền kinh tế thị trường, đất đai ngày càng có giá trị, có trường hợp các bên sau khi chuyển nhượng đã xảy ra tranh chấp khởi kiện ra Tòa án yêu cầu chấm dứt hợp đồng chuyển nhượng.

– Cán bộ, kiểm sát viên của đơn vị phải kiêm nhiệm công tác khác nên chưa kịp thời nghiên cứu, phát hiện vi phạm của Tòa án để kiến nghị chấn chỉnh, khắc phục vi phạm. Bên cạnh đó, cán bộ làm công tác kiểm sát giải quyết các vụ án dân sự chưa có nhiều kinh nghiệm nên ảnh hưởng đến hiệu quả công việc.

Khi giải quyết các tranh chấp liên quan đến nhà, đất, cán bộ tư pháp cần tập trung nghiên cứu, phát hiện các vi phạm tố tụng liên quan đến quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất thông qua các nội dung sau:

– Đối với các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng khi giao kết hợp đồng các bên không tiến hành thẩm tra trên thực tế, nên khi ký hợp đồng thì trên đất có các tài sản gắn liền với đất; đối với các yêu cầu đòi lại tài sản, buộc tháo dỡ, di dời các tài sản trên đất trả lại tài sản nhưng trong quá trình giải quyết vụ án, Tòa án chưa tiến hành thẩm tra thực địa nên đây là nguyên nhân dẫn đến án bị hủy giải quyết lại theo thủ tục chung, ảnh hưởng đến quyến lợi của các đương sự.

– Đối với các chứng cứ do đương sự cung cấp, Tòa án cần tiến hành thẩm tra nguồn gốc, độ tin cậy của chứng cứ để phục vụ công tác giải quyết vụ án.

– Khi giải quyết tranh chấp, Tòa án không đưa những người liên quan vào giải quyết vụ án, đây là những vi phạm tố tụng trong quá trình giải quyết vụ án.

– Khi Tòa án tiến hành thu thập chứng cứ thông qua các biện pháp thẩm định tại chỗ, đo đạc, định giá nhưng không xác định kích thước, tứ cận, sơ đồ bản vẽ là vi phạm nghiêm trọng thủ tục tố tụng.

– Đối với các tranh chấp liên quan đến nhà, đất thì khi giải quyết tranh chấp Tòa án phải yêu cầu cơ quan chuyên môn cung cấp các tài liệu liên quan đến nguồn gốc hình thành tài sản, hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng, quyền sở hữu làm cơ sở cho việc giải quyết vụ án được khách quan, đúng quy định của pháp luật.

– Tại phiên tòa, kiểm sát viên cần tập trung vào việc đương sự yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp gì, với ai từ đó hình dung ra tổng thể các mối quan hệ trong vụ án, thành phần tham gia tố tụng, tư cách tham gia tố tụng. Nắm kỹ nội dung diễn biến phiên tòa, khi tham gia hỏi cần làm rõ được từng nội dung đương sự yêu cầu và chứng cứ chứng minh cho yêu cầu đó.

– Chú trọng công tác nghiên cứu pháp luật, thường xuyên cập nhập văn bản mới hướng dẫn giải quyết tranh chấp về nhà, đất để vận dụng trong công tác kiểm sát các bản án, quyết định của Tòa án để kịp thời phát hiện vi phạm ban hành kiến nghị, kháng nghị nhằm khắc phục các vi phạm đã xảy ra.

Để hoàn thiện công tác giải quyết các tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, cần phải hoàn thiện pháp luật và cơ chế giải quyết tranh chấp theo các nội dung sau:

Thứ nhất, về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng: Cần có sự hướng dẫn thống nhất về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất và hợp đồng mua bán nhà ở. Bởi vì theo quy định của Bộ luật Dân sự thì hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải theo đúng nội dung, hình thức quy định còn phải được đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai[1]. Còn về phía hợp đồng mua bán nhà ở chỉ quy định hợp đồng mua bán nhà có hiệu lực khi được công chứng, chứng thực[2]. Đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng trên đất có tài sản là nhà ở khi hợp đồng chuyển nhượng đã được công chứng, chứng thực[3] thì các bên vẫn có quyền khởi kiện tranh chấp dân sự do đây là 02 loại tài sản khác nhau, thời điểm phát sinh hiệu lực của hợp đồng cũng khác nhau.

Để có sự thống nhất giữa quy định của Bộ luật Dân sự và Luật Nhà ở và phù hợp với thực tế, cần thống nhất quy định thời điểm có hiệu lực khi các hợp đồng liên quan đến quyền sử dụng đất và tải sản gắn liền với đất đã được công chứng, chứng thực tạo sự thông thoáng trong các giao dịch dân sự, tránh sự tùy tiện của cơ quan quản lý đất đai, nhà ở (đăng ký chỉ là biện pháp mang tính hành chính).

Thứ hai, đối với các tranh chấp về thừa kế và tranh chấp tài sản chung: Bộ luật Dân sự quy định thời hiệu khởi kiện tranh chấp thừa kế là mười năm kể từ thời điểm mở thừa kế[4] và tại tiểu mục 2.4 mục 2 phần I Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết các vụ án dân sự, hôn nhân và gia đình có quy định không áp dụng thời hiệu khởi kiện về thừa kế khi kết thúc thời hạn mười năm mà các đồng thừa kế không có tranh chấp về hàng thừa kế và đều thừa nhận di sản do người chết để lại chưa chia thì di sản đó chuyển thành tài sản chung của các thừa kế. Như vậy, khi đương sự khởi kiện vụ tranh chấp tài sản chung thì phải xuất trình các chứng cứ chứng minh cho yêu cầu khởi kiện theo Điều 5, 6, 7 BLTTDS nhưng khi khởi kiện tài sản chung các đương sự không xuất trình được sự thống nhất về tài sản chung chưa chia, khi thụ lý, giải quyết thì dẫn đến bác yêu cầu khởi kiện nhưng việc giải quyết tranh chấp kéo dài dẫn đến lượng án tồn đọng và ảnh hưởng đến quyền và lợi ích của các đương sự. Vì vậy, cần quy định Tòa án thụ lý và giải quyết vụ án khi các đương sự phải xuất trình được các chứng cứ chứng minh cho yêu cầu khởi kiện đúng theo quy định của pháp luật.

Bên cạnh đó, nếu người có tài sản đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng lại bị kê biên, đảm bảo thi hành án. Khi đó, các đồng thừa kế không tranh chấp về hàng thừa kế và đều thừa nhận di sản do người chết để lại chưa chia, Toà án căn cứ Nghị Quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 để thụ lý chia tài sản chung, việc giải quyết các thủ tục tiếp theo sẽ gây thiệt hại cho người được thi hành đối với bản án có hiệu lực pháp luật.

Thứ ba, đối với các tranh chấp liên quan đến nhà, quyền sử dụng đất có liên quan đến áp dụng các biện pháp khẩn cấp tạm thời[5]: Các biện pháp khẩn cấp tạm thời quy định rất chặt chẽ trình tự, thủ tục áp dụng và thi hành trên thực tế, đây có thể được xem như phán quyết của Tòa án trước khi xét xử. Vì vậy, cần có chế tài nghiêm khắc đối với các trường hợp không chấp hành hoặc chấp hành không đúng.

Có một số trường hợp đương sự bị xâm phạm như xây dựng lấn chiếm,…đã áp dụng mọi biện pháp hợp pháp được pháp luật quy định để bảo vệ quyền lợi của mình như yêu cầu Tòa án đình chỉ xây dựng trong khi chờ xét xử vụ tranh chấp và Tòa án đã áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời là cấm hoặc buộc thực hiện một hành vi nhất định[6] nhưng đương sự lại tiếp tục vi phạm, xây dựng lấn chiếm, khi giải quyết tranh chấp thì Tòa án các cấp thường tuyên buộc hoàn trả giá trị. Như vậy, pháp luật không bảo vệ được quyền lợi hợp pháp của bên bị xâm phạm mà lại bảo vệ chính đương sự có hành vi xâm phạm trái pháp luật.

Vì vậy, pháp luật cần quy định biện pháp chế tài cụ thể, kiên quyết xử lý, thi hành nghiêm để góp phần bảo vệ quyền của người bị xâm hại, khi biện pháp khẩn cấp được thực thi cũng có nghĩa rằng việc vi phạm đó phải chấm dứt trên thực tế và nếu tiếp tục vi phạm sẽ phải gánh chịu những hậu quả pháp lý bất lợi.

Thứ tư, về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đối với bất động sản: Cần quy định các tranh chấp liên quan đến nguồn gốc bất động sản đều do Tòa án giải quyết thì mới bảo vệ được quyền lợi của các bên. Vì hiện nay, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một trong những căn cứ xác định thẩm quyền giải quyết tranh chấp nhưng cũng là căn cứ để Tòa án có quyền hủy giấy chứng nhận khi cấp không đúng đối tượng, hủy chính căn cứ để thụ lý vụ kiện ban đầu. Mặt khác, Ủy ban nhân dân là cơ quan quản lý hành chính nhưng lại thực hiện chức năng giải quyết tranh chấp liên quan đến đất đai là hoàn toàn trái với nguyên tắc hoạt động của các cơ quan trong bộ máy Nhà nước. Do đó, cần quy định các tranh chấp liên quan đến bất động sản do Tòa án giải quyết mới phù hợp.

Thứ năm, đối với tranh chấp quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất của thành viên hộ gia đình cần quy định rõ quyền và nghĩa vụ của các thành viên trong hộ gia đình, có những tài sản có nguồn gốc chung vợ chồng nhưng khi đăng ký kê khai, cơ quan chuyên môn cấp giấy lại cấp cho hộ gia đình, gây khó khăn cho việc giải quyết vụ án.

Thứ sáu, liên ngành trung ương cần có sự phối hợp, tuyên truyền các chủ trương chính sách của Đảng, pháp luật của Nhà nước về đất đai nhằm nâng cao trình độ dân trí trong nhân dân, hạn chế các khiếu kiện có thể xảy ra. Các cơ quan có thẩm quyền cần phải có những khảo sát, nghiên cứu thực tiễn và từng bước đổi mới, kịp thời giải thích, hướng dẫn và tổng kết rút kinh nghiệm áp dụng pháp luật, góp phần nâng cao hiệu quả của việc áp dụng pháp luật thống nhất trong hoạt động giải quyết án tranh chấp về nhà, đất.

Thứ bảy, đối với các tranh chấp phát sinh, thẩm phán cần chủ động áp dụng các biện pháp thu thập chứng cứ do Bộ luật Tố tụng dân sự quy định để tiến hành xác minh, thu thập, thẩm định đối với các tài sản tranh chấp, yêu cầu cơ quan chuyên môn cung cấp thông tin làm cơ sở để giải quyết tranh chấp đúng quy định của pháp luật. Tăng cường áp dụng các biện pháp khẩn cấp tạm thời nhằm ngăn chặn kịp thời các hành vi vi phạm xảy ra, ảnh hưởng đến việc giải quyết các tranh chấp sau này.

Thứ tám, cần có sự phối hợp chặt chẽ giữa Tòa án và các cơ quan chuyên môn trong việc giải quyết các tranh chấp liên quan đến nhà, quyền sử dụng đất. Theo đó, cơ quan chuyên môn phải cung cấp đầy đủ, kịp thời và chính xác các thông tin liên quan đến nhà, đất, làm căn cứ để Tòa án ban hành bản án đúng quy định của pháp luật. Để đạt được yêu cầu này, các cơ quan chuyên môn phải tăng cường công tác quản lý đất đai, điều chỉnh biến động kịp thời, có biện pháp đo vẽ hiện trạng đất tranh chấp đúng quy định, hạn chế thấp nhất các sai số có thể xảy ra.

Tăng cường công tác thông tin, công khai, minh bạch các thông tin về đất đai, công tác quy hoạch để người dân biết các chủ trương, chính sách liên quan đến quyền sử dụng đất, nhà ở nhằm tránh các khiếu kiện bức xúc, kéo dài việc giải quyết ảnh hưởng đến quyền lợi của đương sự.

Võ Hải Phương

Phòng 5 Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Tiền Giang